מניה בזכוכית מגדלת

כל מה שרציתם לדעת על אלרוב ולא העזתם לשאול

כשרק החלטתי לפתוח את הבלוג, הסקירה הראשונה שלי היתה על אלרוב כי ידעתי עד כמה היא איכותית ואנשים שמכירים אותי מפורומים שונים יודעים שכתבתי כמעט ללא הפסקה על מניית אלרוב נדלן כבר מלפני כמעט שנתיים עוד כשהיא עמדה על 5.2 ש"ח בלבד לעומת מחירה כיום. *הסקירה תעסוק בקבוצת אלרוב ותכלול את אלרוב האמא אלרוב נדלן הבת וPIH הנכדה.

כשרק החלטתי לפתוח את הבלוג, הסקירה הראשונה שלי היתה על אלרוב כי ידעתי עד כמה היא איכותית ואנשים שמכירים אותי מפורומים שונים יודעים שכתבתי כמעט ללא הפסקה על מניית אלרוב נדלן כבר מלפני כמעט שנתיים עוד כשהיא עמדה על 5.2 ש"ח בלבד לעומת מחירה כיום.

 

*הסקירה תעסוק בקבוצת אלרוב ותכלול את אלרוב האמא אלרוב נדלן הבת וPIH הנכדה.

 

 

אז מה מצית את המניות וגורם להן להתנהג כאילו מדובר במניות סטארט-אפ?

 

אלרוב פועלת בעיקר בענף הנדל"ן ועוסקת בעצמה ובאמצעות חברת הבת אלרוב נדלן בבנייה וניהול של נכסי נדל"ן בארץ ובחו"ל. נכסים אלו כוללים דירות מגורים, שטחי מסחר, משרדים, בתי מלון ודיור מוגן. בנוסף, משקיעה החברה בחברות טכנולוגיה ובקרנות הון סיכון.

החברה פועלת באופן ישיר ובאמצעות חברות בנות בעיקר בהשקעות בנדל"ן. החברה מחזיקה בנכסי נדל"ן מניב בבריטניה, בצרפת ובשוויץ. המבנים החשובים בהם החברה מחזיקה הם מגדלי צמרת פרויקט "ממילא"  מלון מצודת דוד  הירושלמי חברת PIH וקניון השרון בנתניה.

 

 

מגדלי צמרת

 

כל מי שנוסע ב"איילון צפון" לא יכול להתעלם משלושת המגדלים הגבוהים המעוצבים בצורה מאוד שונה משאר הסביבה,אלו הם מגדלי צמרת. מגדלי צמרת הינם מגדלי יוקרה המונים כ 3 בניינים כשכל בניין מונה 34 קומות ובסך הכל 350 דירות למכירה. הצ`ופרים במגדלים הם חניון המכיל 800 מקומות חניה,בריכת שחיה וחדר כושר מודרני שלא היה מבייש מתעמלים אולימפיים.

מחירי הדירות נעים בין  9 מיליון שקל לדירת 4 חדרים "פשוטה" ועד ל 45 מיליון שקל לדירה יוקרתית(כגון דירת גג).

אקירוב לדוגמא קנה דירה בעלות של 17.5 מיליון שקל.

מכירת מגדלי צמרת נמשכת כבר מספר גדול של רבעונים והניבה כל רבעון רווחים של עשרות מיליוני שקלים סך המכירות מהקמת המגדלים ועד עכשיו עומדו על 1.382 מיליארד שקל. להערכת החברה המכירות יסתיימו עד סוף השנה והיא צופה להרוויח עד סוף השנה עוד 60 מיליון שקל.

 

 

מלון מצודת דוד(5 כוכבים דה-לוקס)

 

*מלון מצודת דוד הינו האחזקה החשובה ביותר בקבוצת אלרוב

 

מלון מצודת דוד הוא בית המלון היוקרתי ביותר בישראל מלון מצודת דוד הוא החדש והמפואר מבין מלונות ירושלים, הצופה אל נוף פנורמי מרהיב הכולל את האתר ההיסטורי "מצודת ומגדל דוד", חומות העיר העתיקה והעיר החדשה.

מלון מצודת דוד ממוקם בירושלים במערב העיר ברחוב היוקרתי "המלך דוד", מרחק הליכה מהאתרים הקדושים וההיסטורים בירושלים, וכן ממרכז העיר ומרכזי הבילוי, הקניות, והתרבות של ירושלים.

במלון 384 סוויטות וחדרים מפוארים המאובזרים במיטב הטכנולוגיה לנוחות האורחים. המלון מציע מטבח בינלאומי  מועדון בריאות וכושר המציע מגוון טיפולים לטיפוח אישי, בריכה חיצונית המחוממת כל ימות השנה, מרכז עסקים, אולמות אירועים לכנסים.היוקרה של מלון מצודת דוד מושפעת לטובה בעיקר בזכות העובדה שמנהיגים ומשלחות דיפלומטיות זרות מגיעים להתאחסן במלון הנ"ל. מבין המנהיגים וידוענים שהתארוח היו שרת החוץ האמריקאית קונדליסה רייס,נשיא רוסיה ולאדימיר פוטין, ארקדי גאידמק(אשר מתארח על בסיס קבוע במלון) כמו כן התארח טוני בלייר(ראש ממשלת בריטניה) ולאחרונה

נציגים בעלי רמת דרג גבוהה מגרמניה ואטליה בתקופת המלחמה, ועוד ועוד.כמו כן כמעט באופן קבוע משתמשת ממשלת ישראל באולמי המלון על מנת לערוך מסיבות עיתונאים בנושאים שונים.

תעריפי המלון נעים בין 1350 שקל לאדם ללילה לחדר פשוט ועד 11000 שקל ללילה בסוויטה מפוארת(הסוויטה הנשיאותית)

נכון לשנה הנוכחית אחוז התפוסה הממוצע עומד על 62.5% ובתקופות החגים וחופשת הקיץ התפוסה עומדת על 81%.

 

על רקע בנייתו של מלון חדש בירושלים(יפורט בהמשך תחת פרויקט ממילא) ומאחר ובעוד שנתיים תחגוג מדינת ישראל את יום הולדתה ה60  החליטה הנהלת קבוצת אלרוב על מהלך דרמתי והוא ביצוע מאמצים חזקים על מנת שתוך שנתיים(עד ליום הולדתה של המדינה) מלון מצודת דוד יגיע לתפוסה מלאה(100%) ואז ביום ההולדת ה 60 יהיה עודף ביקוש כל כך גבוה אשר יופנה למלון החדש אשר עד אז בוודאות יהיה מוכן וכשיר לאירוח.

 

כפי שרשמתי בהתחלה מלון מצודת דוד הינו הנכס החשוב ביותר של אלרוב והוא מהווה את מקור הריווחיות העיקרי של הקבוצה ולראיה במחצית של שנת 2005 הרווח ממצודת דוד עמד על 20.5 מיליון ש"ח לעומת מחצית השנה הנוכחית(2006) שבה עמד הרווח על 33 מיליון שקלים.

עקב המשך הגידול המתמיד בתיירות נראה כי לטווח הבינוני והארוך אלרוב תמשיך להציג גידול ניכר ברווחי מצודת דוד.

בעיה אחת אשר מעיבה במקצת על מלון מצודת דוד הינה המלחמה שהתנהלה בצפון אשר פגעה ברבעון השלישי בענף התיירות כולו וגם במלון מצודת דוד, ככל הנראה שווי הפגיעה ברווח יעמוד על 5 מיליון שקל. אכן לא נעים אך גם לא כזה נורא. ככל הנראה  ברבעון הרביעי לא תהיה פגיעה בתוצאות המלון וזאת משום שלא נרשמו ביטולים מצד התיירים מחו"ל. קהל התיירים מחו"ל מהווה כ 91% לעומת תיירות פנים אשר מהווה רק כ 9%.

על סמך הנתונים הנ"ל ניתן להניח ששווי המלון מתקרב לשווי שוק של מיליארד שקל.

 

 

פרויקט ממילא

 

פרויקט ממילא הוא פרויקט הדגל של קבוצת אלרוב והוא אמור להעלות את אלרוב "ליגה" בתחום הנדלן.

בפרויקט ממילא המתחם יכלול מרכז מסחרי,משרדים, חניון,קניון הכולל 120חנויות והקמת תשעה בתי קולנוע. כמו כן יבנו 150 דירות ומלון דומה למצודת דוד מבחינת יוקרה. התשואה הצפויה מהשכרת מבנים עומדת על 13% לשנה ולכן אין ספק שמדובר בתשואה מדהימה.

בשנה האחרונה  מדווחים בכלי התקשורת על מצוקת דירות(עודף ביקוש) בתל אביב ובירושלים וכתוצאה מכך מחירי הדירות עולים בצורה מסחררת. מחירי הדירות בפרויקט ממילא ימכרו לפי מחיר של 6000-8000 דולר למ"ר ועל כך זכור לי שאקירוב אמר שאלו מחירים שבהתחלה הוא רק יכל לחלום עליהם(כנראה שחלומות באמת מתגשמים).השווי הכולל של מכירת הדירות צפוי לעמוד על 470 מיליון ש"ח. המלון החדש אשר יבנה גם הוא בממילא יכיל כ 280 חדרים ויעמוד באותם סטנדרטים של אחיו הבכור(מלון מצודת דוד) כאשר שיא התפוסה של המלון צפויה להיראות בחגיגות ההולדת של מדינת ישראל.ככל הנראה תזרים המזומנים מפעילות תפעולית של של המלון ושאר השטחים המושכרים תעמוד על 86 מיליון שקל לשנה וימשיך לגדול בהדרגה.

סך ההשקעה בפרוייקט תעמוד 465 מיליון שקל

 

 

הקרב על ממילא(אלרוב VS קרתא)

 

אני לא אתחיל לספר לכם את כל סיפור המריבה בין קרתא לאלרוב כי אחרת הסקירה לעולם לא תסתיים אך בגדול מה שקרה זה שאלרוב רצתה לשנות את תכנית בנייתו של ממילא על מנת שיהיה רווחי יותר אך חברת קרתא אשר נשלטת על ידי החרדים ובאופן רשמי נשלטת באמצעות המדינה ועיריית ירושלים חששה שהשבת תפגע והיו עוד מספר סיבות אשר לא כל כך רלוונטיות(למי שזה יהיה חשוב שישלח לי מסר) ולכן החליטה לעכב את הפרוייקט שנים על גבי שנים. אלרוב ניהלה מאבק חסר פשרות מול חברת קרתא ונצחה אותה גם בבוררות וגם בבית המשפט וקיבלה אישור לביצוע המשך בניית ממילא וגם נפסק לטובת החברה פיצוי בגובה 114 מיליון שקל ובכוונת חברת אלרוב לדרוש זאת מהמדינה בהקדם.

 

 

 

קניון השרון נתניה

 

קניון זה מוגדר כמרכז מסחרי המשתרע על פני שטח 52000 מ"ר

לאחרונה סיימה אלרוב את ההתקשרות שלה עם המשביר לצרכן והשתמשה בשטח הקניון שהתפנה על מנת לפתוח חנויות קטנות יותר וכתוצאה מכך רמת השכירות גדלה באופן מהותי.בקניו ישנם כ 120 שוכרים לתקופות של 5 שנים. אלרוב מתכננת לבנות קומה נוספת על קניון השרון ובו ימוקו כ 20 בתי קולנוע. קניון זה מהווה מקור ריווחיות יציב ושווי השוק שלו עומד על 250 מיליון ש"ח.

 

 

מגדל אלרוב

 

מגדל אלרוב הינו בניין משרדים יוקרתי אשר יושבים בו מבכירי החברות בארץ כגון אקסלנס משרדי עורכי דין ועוד.הביקוש למשרדים הנ"ל גבוה ולכן כשמסתיים חוזה סחירות אלרוב מעלה את תעריפי השכירות לכל שוכר.

 

 

*לחברה ישנם עוד מבנים בישראל אך מאחר והם מיועדים למכירה הם יופיעו תחת סעיף "רווחי הון".

 

 

נדלן מניב בחו"ל

 

חברת PIH הינה חברת בת של אלרוב נדלן וחברה נכדה של אלרוב
חברת PIH מרכזת את פעילות הנדלן בחו"ל של קבוצת אלרוב. היקף נכסי החברה בצרפת ובשוויץ עומד על 1.5 מיליארד שקל והמטרה המוצהרת היא להגיע לכמות נכסים בשווי  4 מיליארד שקל. התזרים השנתי שPIH מייצרת עומד על 96 מיליון שקל. החברה נמצאת במו"מ לרכישת נכס שוויצרי נוסף בעלות של 100 מיליון ש"ח אשר יעניק תקבולים של 5.5 מיליון שקל במונחים שנתיים.

 

 רווחי הון

 

לאחרונה החלה קבוצת אלרוב לממש נכסים אשר לפי דעתה מיצו את עצמם או חלקי נכסים אשר אינם מהותיים לפעילותה התקינה של החברה. מכירות הנכסים יניבו לחברה רווחי הון ותזרים מזומנים נוסף אשר יסייע לה ברכישת נכסים מניבים נוספים.

הנכסים שנמכרו ומיועדים למכירה הינם:

שני נכסים בצרפת: קבוצת אלרוב באמצעות PIH מנהלת מו"מ למכירת שני נכסים בצרפת. המו"מ על הנכס הראשון הסתיים בהצלחה והוא יניב לחברה רווח הון בשווי 5.6 מיליון שקל. הנכס השני עדיין נמצא בשלבי מו"מ(מתקדמים) והוא אמור להניב רווח הון בשווי 20 מיליון ש"ח.

נכסים למכירה בישראל: נכון לעכשיו עדיין אין מו"מ מתקדם אלא רק גישושים אך נכון לעכשיו אלרוב מעוניינת למכור את אחזקותיה ב"בית אירופה","מגדל האופרה","מגרש באחד העם","בית סותביס" ומתחם הפאואר סנטר" באשדוד. ההכנסות מהמכירות יכולות להגיע עד חצי מיליארד שקל והרווח הצפוי הינו 150 מיליון שקל. גם מכירות אלו ישחררו מקורות כספיים ענקיים אשר יאפשרו לאלרוב להמשיך ולהתרחב במערב אירופה. מו"מ שכן נמצא בהתקדמות מסויימת הינו פרויקט כפר דוד בירושלים אשר ביחד עם אפריקה ישראל מיועד למכירה תמורת 40 מיליון דולר לקבוצת משקיעים זרים.

 

צעדים חשובים לעתיד

 

כתוצאה מהצלחתו האדירה של מלון מצודת דוד הירושלמי אלרוב פיתחה תאבון והחליטה לנצל את הידע שלה בניהול מלון יוקרתי על מנת לפתוח עוד ארבע בתי מלון יוקרתיים. מלון אחד יוקם בירושלים במתחם ממילא המלון השני יוקם באיזור ת"א כשהכוונה היא להקים את המלון סמוך לחוף הים ובמלון יהיו עד 400 חדרים וסוויטות. בנוסף לכך שני בתי מלון נוספים צפויים לקום באיזור מערב מערב אירופה  כשלמעשה כבר נרכש בניין אשר יוסב למלון 5 כוכבים שיכלול כ 150 חדרים וסוויטות.בית המלון הרביעי יוקם בלונדון פריז רומא או אמסטרדם.

במקביל בכוונת חברת אלרוב להגיע לאחזקת נכסים מניבים בשווי של 4 מיליארד שקל במערב אירופה תוך התמקדות בשוויץ.

 

נקודות חשובות בדוחות הכספיים

 

מאחר וכבר ציינתי נתונים כספיים בסקירה עצמה אני אוותר על הצגה מחודשת של הדוחות אך בכל זאת אני אתייחס למספר נקודות מעניינות.

*הכנסות מהשכרת נכסים מניבים גדלו מ 50.6 מיליון במחצית הקודמת ל 67.3 מיליון ש"ח במחצית הנוכחית. הגידול נובע בזכות המשך ההתרחבות בשוויץ.

*למרות שכבר הזכרתי זאת חשוב לציין שוב שרווחי מצודת דוד גדלו מ 20.5 מיליון שקל במחצית הקודמת ל33 מיליון שקל במחצית הנוכחית. העליה ברווח נובעת מהמשך עליית תעריפי הלינה במלון ומגידול בשיעורי התפוסה במלון.

*מכירת נכס העניקה לאלרוב רווח הון של 21.6 מיליון שקל.

 

הוצאות מימון

כאן יש שתי נקודות מעניינות אשר יכולות לקזז את פגיעת ה 5 מיליון שנבעה מהלחימה ופגעה מעט במצודת דוד. ההלוואות האדירות שקבוצת אלרוב לוקחת צמודות לדולר וליורו ולמטבע השוויצרי. כידוע המטבע שלנו(השקל) מתחזק וכתוצאה מכך המטבעות הזרים נחלשים וזה מקל מאוד על הוצאות המימון של אלרוב ויוביל לירידה מהותית בהוצאות הנ"ל. הנקודה השניה היא שאלרוב משקיעה בפוטים על הדולר כלומר ככל שהדולר יורד כך אלרוב מרוויחה יותר וזה יגרום להכנסות מימון ברוטו ולהמשך הקטנת הוצאות מימון נטו. אני מציע לכם דווקא להסתכל על ההודעה במאיה של המתחרה של אלרוב בתחום המלונאות-חברת דן אשר בהתחלה הודיעה על פגיעה ברוח כתוצאה מהלחימה אך מאוחר יותר שיגרה הודעה מתקנת שהרווח הנקי לא יפגע בזכות ירידה בהוצאות המימון.

 

התזרים המזומנים מפעילות שוטפת גדל מ 43 מילון שקל ל 82 מיליון שקל בעיקר בזכות משיפור ניכר בהכנסות מצודת דוד ומהכנסות גבוהות מהנדלן המניב בחו"ל.

 

לפי דעתי מדובר בחברה בעלת הנהלה איכותית ובעלת נכסים משובחים אשר בטווח של שנתיים יביאו את קבוצת אלרוב לפסגה.

 

 

לסקירות נוספות אנא כנסו ל  http://blog.tapuz.co.il/nadlan

 

*אין בסקירה זו משום המלצה לקנות או למכור את השוק או מניות ספציפיות. סקירה זו מוגשת כאינפורמציה טכנית נוספת. העושה זאת פועל על סמך שיקול דעתו בלבד.