המילון השלם למשכנתאות - טלנירי



















TLV  |  LDN  |  NY
 
מסחר בבורסה בורסה מסחר בבורסה תחרות המשקיעים מסחר בבורסה

העמלות שלנו

עמלת פעילות במניות: החל מ-12 אג

מילון מושגים משכנתא

משכנתא – מילון מושגים

 

משכנתא היא התחייבות לטווח הארוך, וכמו כל תהליך ארוך חשוב שתיעשה בשלבים ובמידה רבה של תיכנון. כדי לחסוך בהוצאות המשכנתא, כדאי להכיר את עולם המשכנתאות על מונחיו המרובים. חוסר היכרות עם המושגים השונים עלול לבלבל ואף לגרום להפסד כספים, ולפני שיושבים מול יועץ משכנתאות פרטי, מומלץ להתמצא בשפה הבנקאית. לכן, יצרנו בשבילכם כלי חשוב ביותר, שילווה אתכם לאורך כל הדרך אל הדירה החדשה- מילון משכנתאות המקיף ביותר ברשת הישראלית.

 

אג"ח – איגרת חוב היא התחייבות לתשלום חוב, המונפק על ידי חברות או גופים ממשלתיים. איגרות חוב מהוות אפיק השקעה, וכאשר הן נסחרות בבורסה התשואה המתקבלת מהחזקתן משתנה עקב המסחר בהן. גובה התשואה מאגחי"ם קשור באופן ישיר לרמת הסיכון הגלומה בהן, ועל-כן אגחי"ם ממשלתיים מניבים לרוב תשואה נמוכה יותר מאגחי"ם של חברות.

אחוז מימון – אחוז ההשתתפות של הבנק בעיסקת הרכישה, ביחס לשווי הנכס הנידון. כלומר, היקף המשכנתא (באחוזים) אותו הבנק מוכן להלוות. לדוגמא, אם שווי הנכס מיליון ש"ח, והלווה צריך הלוואה של 600,000 ש"ח למימון הנכס, מדובר על 60 אחוזי מימון. אחוז המימון בדרך כלל משוכלל לפי רמת הסיכון של ההלוואה והבנק מחשבו על-פי מספר פרמטרים רלוונטיים, כמו: גובה המשכורת של הלווה, גיל, מצב אישי, מיקום הנכס ועוד. ככל שאחוז המימון הנחוץ גבוה יותר, הבנק עלול להטיל הגבלים על תנאי המשכנתא. בנק ישראל קובע אחוזי מימון מקסימלים עפ"י חלוקת מבקשי המשכנתא ל-3 קבוצות: רוכשי דירה (עד 75% מימון), שידרוג דירה (עד 70% מימון) ומשכנתא לבעלי נכס קיים (עד 50% מימון). למרות זאת, כל מימון בנקאי מעל ל- 60% נחשב ברמת סיכון גבוהה, ועל כן אם יאושר יהיה מותנה בהגבלים.  

איחוד זכאויות – הליך אשר מטרתו הגדלת הסיוע הממשלתי במימון המשכנתא ע"י איחוד זכאותם למימון של מספר לווים שונים, אשר כל אחד מהם הוא בעל תעודת זכאות. לדוגמא, קרובי משפחה המעוניינים לקנות בית ביחד יכולים לאחד את זכאותם למענק סיוע. לרוב מדובר בזכאות של עולים חדשים המעוניינים לרכוש דירה, והחוק מגביל את מספר קרובי המשפחה מדרגה ראשונה שיכולים לאחד זכאותם ל- 3. סיוע ממשלתי במימון משמעו חיסכון במשכנתא באופן משמעותי.

אינפלציה – עלייה מתמשכת של מחירי סל המוצרים לצרכן, ועקב כך של יוקר רמת החיים הכללית. האינפלציה נמדדת בעזרת מדד המחירים לצרכן, הכולל בתוכו כ- 100 מוצרים בקטגוריות שונות. אינפלציה גבוהה מתבטאת בירידה עקבית בערך המטבע, ולרוב, אינפלציה נמוכה מעידה על חוסנו של המטבע המקומי. בלקיחת משכנתא במסלול הצמוד למדד, קרן ההלוואה תעלה ביחס צמוד למדד המחירים לצרכן.

אישור עקרוני – מסמך אשר מונפק ע"י הבנק המאשר את זכאות הלווה לקבל משכנתא על הנכס המדובר ובתנאים המפורטים באישור (כגון גובה ההלוואה, גובה הריבית ותנאים אחרים). תוקף אישור עקרוני למשכנתא הוא מוגבל בזמן, והוא אינו מהווה התחייבות מצד הבנק לממן את ההלוואה במקרים בהם הבנק מגלה עובדות חדשות בעניינו של הלווה שלא הובאו לפניו קודם לכן. על-כן זהו רק אישור ראשוני.

ביטוח אשראי משכנתא – ביטוח הנועד להגן על הבנק מפני אי-יכולת כלכלית של הלווה להחזיר את תשלומי המשכנתא ונעשה בו שימוש בעיקר בהלוואות במימון גבוה או ברמת סיכון גבוהה, ואף לעיתים כחלופה להמצאת ערבים למשכנתא. במקרה של אי עמידה בתשלומים, ולאחר מימוש השיעבוד של הנכס, הביטוח יכסה את יתרת החוב.

ביטוח חיים לבעל משכנתא – כחלק מהליך קבלת משכנתא, הבנק דורש שהלווה יקח על עצמו פוליסת ביטוח חיים, ויכלול את הבנק כמוטב בפוליסה, על מנת לקבל ערובה במקרה של מוות פתאומי של בעל המשכנתא. גובה הפרמיה של ביטוח חיים לרוב מחושב על-פי גיל המבוטח ומצבו הבריאותי. את הביטוח ניתן לקנות דרך הבנק או דרך חברת ביטוח פרטית.

ביטוח משכנתא – על מנת לקבל משכנתא, על הלווה לעשות שני פוליסות ביטוח שונות: ביטוח חיים וביטוח נכס. הביטוח נועד להגן על הבנק במקרים של חוסר יכולת של הלווה להחזיר את התשלומים. בדרך כלל, סכום ביטוח המשכנתא קטן מדי שנה, בכדי לשקף את יתרת קרן ההלוואה לעומת הסיכון לבנק. הבנק ייחשב למוטב בפוליסת הביטוח רק עד לגובה ההלוואה שנלקחה. יועץ משכנתא פרטי יכול לעשות סקר שוק מקיף ולמצוא את הפרמיות הכי משתלמות, מכיוון שחברות ביטוח רבות מציעות ביטוח משכנתא משולב, כלומר כל הפרמיות הנחוצות ע"י הבנק תחת קורת גג אחת במחיר מותאם.

ביטוח נכס – ביטוח זה נועד לכסות במקרים של הרס המבנה (כתוצאה משריפה, רעידת אדמה, נזקי טבע וכו') ונזקים אחרים העלולים לגרום לאובדן יכולת החזר המשכנתא.

בנייה נמוכה – בית צמוד קרקע, וילה, קוטג' או דופלקס.

בנייה רווייה – על פי חוק המקרקעין, בניין הרשום כבית משותף, בן שתי קומות או יותר ובו לפחות ארבע יחידות דיור.

בעל זכויות מקרקעין – על-פי חוק המקרקעין, ישנן חמישה סוגים של זכויות על נכס מקרקעין: 1. בעלות – הזכות לבצע עיסקה על הנכס, כגון מכירה או השכרה, 2. שכירות – הזכות להחזיק בנכס תמורת תשלום ועל-פי הסכם שוכר\משכיר, 3. משכנתא – שיעבוד הנכס על מנת להבטיח החזר לבעל-זכות, כגון שיעבוד לטובת בנק כערובה להחזר הלוואה, 4. זיקת הנאה – הזכות לבצע שימוש בנכס עפ"י הסכם, 5. זכות קדימה – הטלת חובה על בעל נכס למכור אותו, אם וכאשר יחפוץ בכך, לאותו קונה המחזיק בזכות זו.

גילוי נאות – גילוי כל העובדות המהותיות העשויות להשפיע על צרכן בעת ביצוע העיסקה, ובעצם הכוונה ליצירת תמונה כוללת וברורה של מצב כלשהו, או של עיסקה.

גרירת משכנתא – העברת השיעבוד מנכס אחד לאחר. לדוגמא, בעת קניית דירה חדשה בעל המשכנתא אינו מעוניין לסלק את ההלוואה על הדירה הישנה, אלא "לגרור" אותה לנכס החדש. לרוב, תהליך גרירת משכנתא אינו כולל שינוי בתנאי ההלוואה, אך עניין זה נתון לשיקולי הבנק. במידה ומדובר בהלוואת זכאות (הניתנה כסיוע ממשלתי), נתון הדבר גם לשיקולו של משרד הבינוי והשיכון.

דיור ציבורי – דיור בבעלות המדינה, ובניהולה של חברת צד ג' (כמו עמידר), אשר מטרתו לספק דיור למעוטי יכולת. הזכאות לדיור ציבורי נקבעת על ידי קריטריונים שמעמידה הממשלה, ובד"כ ישלם הזכאי את שכר הדירה לפי יכולתו הכלכלית ואף יוכל לרכוש את הדירה בתנאים מיטיבים.

דמי תיווך – עמלה הניגבת על ידי מתווך, באשר הביא להתקשרות הצדדים בעניין עיסקת קניה\מכירה של נכס נדל"ן. ככל, דמי התיווך הם 2% ממחיר הקניה הכולל של הנכס, לא כולל מע"מ.

הודעה על רישום זכויות בנכס – מסמך אשר מנפיק מינהל מקרקעי ישראל ומפרט מי החברה המשכנת בנכס, פרטים לגבי הנכס ומצבו.

הודעת מישכון – רישום הנכס כממושכן לטובת הבנק. הרישום נעשה ע"י רשם המשכונות.

הודעת פתיחת תיק – הליך הגשת הבקשה מול הבנק לקבלת משכנתא. בכדי לפתוח תיק משכנתא, צריך להגיש לבנק מסמכים מצורפים כגון תזרים חשבון עו"ש ותלושי שכר. הליך זה כרוך בעמלה חד פעמית.

הון עצמי – הסכום הנזיל העומד לראשות רוכש דירה, לפני חישוב עלויות. בכדי לחשב כמה אחוזי מימון דרושים מהבנק לשם לקיחת המשכנתא, חשוב לדעת קודם כל מהו גובה ההון העצמי.

הלוואה ישובית – הלוואה בריבית קבועה צמודה למדד הניתנת כסיוע ממשלתי לדירות חדשות, או דירות יד שנייה, באותם ישובים העונים לקריטריונים שנקבעו ע"י משרד הבינוי והשיכון.

הלוואת זכאות – הטבות ממשלתיות למשכנתא לצרכי בנייה או רכישת נכס אשר מעניק משרד הבינוי והשיכון לזכאים בלבד. גובה ההלוואה לזכאים, התנאים ותשלומי הריבית המופחתים עקב הזכאות נקבעים על פי קריטריונים שמציב משרד השיכון, והזכאות מחושבת על פי שיטת ניקוד הלוקחת בחשבון פרמטרים אישיים כגון: גיל, מצב משפחתי, מס' ילדים ועוד. עפ"י נהלי הממשלה, ישנה עדיפות מסויימת בחישוב הזכאות לקליטת עולים חדשים ולרכישת דירות באיזורים מסויימים. הלוואת הזכאות תהיה משכנתא צמודה למדד בריבית קבועה ויתרונותיה הם התנאים הנוחים, כמו אחוזי מימון גבוהים וביטול עמלת פירעון מוקדם וכמובן חיסכון משכנתא משמעותי.

הסבת ערבות בנקאית – במידה והלווה אינו עומד בתשלום המשכנתא או בתנאיה, זכויותיו עוברות לבנק המלווה כערובה לתשלום ההלוואה.

הסכם פיתוח – אישור בכתב ממינהל מקרקעין בישראל המעניק זכות פיתוח ובניה בקרקע המוקצית לכך, עד לתאריך המצוין בהסכם.

הערת אזהרה – רישום בטאבו המאשר כי נכס מסוים ממושכן לטובת הבנק. בתהליך קבלת משכנתא, מטרת הרישום לרוב עפ"י בקשת הבנק, כדי לא לאפשר לבעל המשכנתא למכור את הנכס לפני פירעון ההלוואה. הערת אזהרה באה גם להתריע כאשר מתבצעת עיסקה על הנכס ולמנוע מצב בו בעל הנכס ינסה למכור אותו למספר רוכשים במקביל.

הפרשי הצמדה על משכנתא – הסכום שהתווסף לקרן המשכנתא בעקבות הצמדה למדד המחירים לצרכן או לשערי מט"ח.

הצהרה על רכישת זכות במקרקעין – כל רוכש נכס מחויב על פי חוק להגיש הצהרה למשרד הבינוי והשיכון בדבר רכישת זכויות על הנכס בתוך 40 ימים מזמן ביצוע הרכישה.

וועדה בין משרדית למחיקת חובות – וועדה אשר מטרתה לדון במחיקת חובות הנוצרו כתוצאה מהלוואת זכאות, או בתנאים מיוחדים אף וויתור על תשלומים כחלק מהלוואה זו. בוועידה יושבים נציגים של משרד השיכון, החשב הכללי והבנק המלווה.

חברה משכנת – חברה אחראית על רישום הנכס. לאחר סיום בניית הנכס, הקבלן באמצעות עורך דינו יחשב כחברה משכנת לאחר איכלוס הדירה ע"י רוכשים ועד לרישום הנכס בטאבו. במקרים בהם הנכס אינו יכול להירשם במינהל המקרקעין, ימשיך הקבלן לנהל את רישומי הנכס.

חוזה חכירה – הסכם הנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לבין פרט כלשהו (החוכר) לתקופה ארוכה (49 או 99 שנים) על חכירת קרקע. גם אם באופן חוקי החוכר אינו הבעלים על הקרקע, באופן מהותי, לאור תקופת הזמן הארוכה של ההסכם וטבעו, הוא נחשב כבעל הזכויות בקרקע. חוזה חכירה עלול להכיל תנאים מסויימים, לדוגמא בנייה על הקרקע בתוך תקופת זמן מסויימת.

חוק המקרקעין – החוק הישראלי המסדיר עניינים הקשורים לביצוע עיסקאות מקרקעין, ההיבטים השונים בבעלות על קרקע והזכויות והחובות השונות הנובעות מכך.

חיתום – תהליך בדיקת אשראי ורמת סיכון שנעשה ללווה פוטנציאלי ע"י הבנק המלווה.

חלקה (גוש) – קוד זיהוי מספרי לנכס מקרקעין. לכל שטח במדינת ישראל יש קוד משלו, והוא מחולק לתת-חלקות כאשר מדובר בבית משותף (בית דירות).

טאבו – לשכת רישום מקרקעין. הגוף הרושם נכסי נדל"ן ברשומות המקרקעין של מדינת ישראל. כל רכישת דירה או נכס תקבל תוקף חוקי רק לאחר שנרשמה בטאבו.

יועץ משכנתא – יועץ משכנתא פרטי יכול להמליץ על סוג ומסלול המשכנתא המשתלם ביותר על פי מצבו האישי של הלווה ובהתחשב בגורמי שוק חיצוניים ובראייה רחבה וארוכת טווח. היועץ יכול לעשות סקר שוק, השוואה בין בנקים, להרכיב תמהיל משכנתא מותאם אישית ולעזור בהפחתת עמלות בנקים, ובשורה התחתונה לחסוך בזמן ובכסף.

יכולת החזר – הסכום אותו יכול לווה להרשות לעצמו להקדיש לתשלום ההחזר החודשי של המשכנתא אשר לקח על עצמו, לאורך תקופת ההלוואה. יכולת ההחזר מושפעת מגובה ההכנסות במשק הבית ופרמטרים אישיים אחרים. 

יפוי כוח נוטריוני – יפוי כוח חתום ע"י עורך-דין נוטריון הדרוש על-פי חוק לביצוע עיסקת מקרקעין הרשומה בטאבו.      

כתב התחייבות לרישום משכנתא – הבטחת רישום המשכנתא על הנכס לטובת הבנק, כערובה לקבלת כספי ההלוואה. גם אם הנכס עדיין אינו רשום בטאבו על שמו של הקונה, מוכר הנכס יחוייב לחתום על כתב ההתחייבות, ומכוח ההתחייבות ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו. מדובר בעצם בטופס שהבנק דורש למלא טרם העברת ההלוואה, בכדי ליצור ערובה לשיעבוד הנכס. הטופס יאומת וייחתם ע"י עורך-דין.

לוח סילוקין – טבלה המתארת את התאריכים לתשלומי פירעון ההלוואה ובה נלקחים בחשבון שלושה פרמטרים: תשלום הקרן, תשלום הריבית ויתרת החוב. לוחות סילוקין מחושבים עפ"י אחת משתי שיטות שגורות: שיטת שפיצר ושיטת קרן שווה.

לוח קרן שווה – עפ"י שיטת סילוקין קרן שווה, תשלום ההחזר החודשי של קרן ההלוואה נשאר שווה, אלא שעם הזמן, ככל שהקרן פוחתת כך פוחתת גם הריבית. בעוד התשלומים הראשונים הם בעלי תשלום קרן גבוה יחסית, גובה ההחזר החודשי פוחת בהדרגה, וככלל תשלומי הריבית עפ"י לוח קרן שווה נמוכים מאשר בשיטת שפיצר.

לוח שפיצר – טבלה המתארת שיטת החזר תשלומי משכנתא. על-פי שיטת שפיצר, בעל המשכנתא משלם תשלומים שווים וקבועים מראש כל חודש, כאשר קרן המשכנתא גדלה מדי חודש ואילו קרן הריבית קטנה. זוהי השיטה הפופולארית ביותר כיום להחזר תשלומי משכנתא, מכיוון שהיא מאפשרת להחזיר את ההלוואה בתשלומים ידועים מראש.

מדד המחירים לצרכן – חישוב סטטיסטי לאורך ציר הזמן אשר מטרתו למדוד את שינויי המחירים לצרכנים. המדד משקף את תצרוכתה של משפחה ממוצעת בישראל בכל אחד מ-10 תחומי קנייה שונים, ביניהם: מזון, דיור, בריאות, הלבשה וכו'. המדד מחושב ומפורסם כל 15 לחודש ע"י הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה ואחד השימושים הנפוצים בו הוא הצמדת תשלומים כמו הלוואות ומשכנתאות למדד המחירים.

מדד תשומות הבניה – מדד העוקב אחר מחירם המשתנה של עלויות בניית מבנים. בין הגורמים הנלקחים בחשבון במדד: חומרי גלם הנדרשים לבנייה ועלויות השירותים הניתנים על ידי עובדי קבלן וקבלני-משנה. המדד מפורסם כל 15 לחודש על-ידי הלישכה המרכזית לסטטיסטיקה. ככלל, מדד תשומות הבניה נמצא במגמת עליה בשנים האחרונות, ומכך שקוני דירות משלמים יותר לקבלנים. בניגוד למדד המחירים לצרכן, על מדד הבנייה לא ניתן לקבל תשואה ואי אפשר לגדר אותו, כלומר רוכשי דירות אינם יכולים להגן על עצמם מעליית המדד.

מדריך למוכר\רוכש זכות במקרקעין – רשות המיסים מפרסמת מדריך בו היא מרכזת את כל המידע הנחוץ להיכרות עם החוקים והמיסים הרלוונטיים לביצוע עיסקאות מכירה ורכישה במקרקעין. המדריך כולל סקירות חוק, טבלאות חישוב מיסים, הסברים על סוגי מיסים החלים על רכש\מכר מקרקעין ואף הסברים על נהלים וטפסים הדרושים לביצוע העיסקה.

מיחזור משכנתא – תהליך של פירעון משכנתא קיימת ע"י לקיחת משכנתא חדשה. מיחזור נעשה בדרך כלל על מנת לשנות את תנאי המשכנתא: שינוי מסלול, גובה ההלוואה או שינוי בהחזרים החודשיים. מיחזור משכנתא מומלץ במיוחד כאשר ישנם שינויים במצב הכלכלי האישי, עקב סיבה כזו או אחרת, והלווה מעוניין להתאים את המשכנתא למצב החדש. למרות העמלות הכרוכות בהליך, כגון עמלת פירעון מוקדם, מיחזור יכול להשתלם ולהתבטא בחיסכון במשכנתא.

מימוש משכנתא – הליך הננקט ע"י הבנק כאשר בעל המשכנתא אינו עומד בתשלומי ההלוואה, ובאמצעותו הנכס עובר לידי הבנק. התהליך מתבצע באמצעות ההוצאה לפועל ומוביל בסופו של דבר לפינויו של הדייר מהנכס, לאחר 6 חודשים בהם לא שולמו תשלומי המשכנתא. בנסיבות מסוימות, ניתן לעכב ואך למנוע את הליך מימוש הנכס.

מכתב החרגה – מכתב מהבנק המאשר כי דירה מסויימת נקיה משיעבודים. המכתב ניתן לקבלן, בתום תקופת הבנייה, במקרים בהם מיזם הבנייה מומן ע"י הבנק, והקבלן מעביר מכתב זה אל רוכש הדירה, מיד עם כניסתו אל הנכס. לרוב, לא יהיה קיים סעיף בחוזה הרכישה המחייב את הקבלן למסור לרוכש הדירה את מכתב ההחרגה, ועל הרוכש לדרוש זאת, מכיוון שבלעדיו הוא עלול להיתקל בקשיים ברישום זכויותיו על הנכס. 

מכתב כוונות – אישור מהבנק ובו תיעוד על יתרת סכום המשכנתא אשר הלווה מחוייב לשלם עד לתאריך מסוים (בתוספת ריביות, הצמדה ועמלות פירעון מוקדם), בתמורה להסרת השיעבוד מהכנס. אישור שכזה בד"כ ניתן לקונה של דירה יד שנייה כאשר זה האחרון מעוניין לשלם את תשלומי המשכנתא על הנכס ישירות אל חשבונו של מוכר הדירה בבנק למשכנתאות.

מס רכישה – על רוכשי דירה לשלם מס לרשות המיסים עבור קבלת זכויות על נכס נדל"ן. גובה המס משתנה, ובמקרים מסויימים ניתן לקבל הקלות במס ואף פטור מתשלום. חישוב המס נעשה לפי פרמטרים הקשורים לנכס. על רוכש הדירה לשלם את המס עד ל-50 יום לאחר חתימת החוזה, אחרת המס יגרור תשלומי ריבית וקנסות.

מסלול משכנתא – תנאי פירעון המשכנתא, לאורך תקופת ההלוואה. ישנם מספר סוגים שונים של מסלולי משכנתא, וההבדל העיקרי בין המסלולים הוא אופי החזר התשלומים וגובה הריבית. ככלל, ישנם 3 סוגים של מסלולים: מסלול צמוד למדד, שאינו צמוד למדד ומסלול צמוד למטבע חוץ. על הלווה לבחור את מסלול ההחזר המתאים לו, לרוב בעזרת יועץ משכנתא פרטי, על פי מצבו הכלכלי האישי ומצבו של השוק הפיננסי העכשווי.

מסלול משכנתא על בסיס ריבית עוגן מק"מ – ריבית ההלוואה במסלול זה ניקבעת עפ"י עוגן מק"מ (איגרת חוב ממשלתית) בתוספת הניקבעת ע"י הבנק. היתרונות הגדולים במסלול זה הם שהוא מאפשר פריעת ההלוואה בכל זמן ללא עמלת היוון, הוא אינו צמוד למדד ומחירו יחסית נמוך ושינויי הריבית בהלוואה נעשים רק אחת לשנה. לעומת זאת, הריבית תשתנה עפ"י ריבית המשק ואחוזי המימון שבנקים מאשרים הלוואה זו הם יחסית נמוכים. 

מסלול משכנתא צמוד למט"ח – במסלול זה גובה ההחזר החודשי צמוד לשער מטבע חוץ (דולר או אירו) ומשתנה על פיו וגובה הריבית מבוסס על ריבית הליבור, אשר משתנה בתדירות של כל מספר חודשים. היתרון הברור במסלול זה הוא הפוטנציאל לירידה בקרן המשכנתא כאשר שערי המט"ח יורדים, אך באותה מידה קיים סיכון לעלייה בריבית ובשערי מטבע חוץ.

מסלול משכנתא צמודה לריבית פריים – מסלול זה מתבסס על ריבית הפריים ואינו צמוד למדד המחירים לצרכן. מכיוון שקיים סיכוי גדול יותר לתנודתיות בגובה הריבית, קיים במסלול זה סיכון מצד אחד, אך מצד שני המסלול מאפשר גמישות בפירעון מוקדם ללא עמלות והלווה נהנה מאי-צמידות למדד.

מסלול משכנתא ריבית משתנה צמודה למדד – במסלול זה הריבית משתנה באופן תקופתי, על פי החוזה שנחתם עם הבנק, דבר המאפשר ללווה לשלם ריבית יחסית נמוכה מדי חודש וגמישות מסויימת מבחינת פירעון מוקדם של ההלוואה, אך חושף את בעל המשכנתא לסיכונים הכרוכים בעליות הריבית וצמידות למדד.

מסלול משכנתא ריבית קבועה לא צמודה – כפי המשתמע משמו, במסלול זה תשלומי הריבית הם קבועים ואינם צמודים למדד המחירים לצרכן, ועל כן ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך תקופת ההחזר עד לסילוק ההלוואה. בעוד מסלול זה עלול להשתלם בהלוואות לתקופות ארוכות, הריבית תהיה יחסית גבוהה ממסלולים אחרים.

מסלול משכנתא ריבית קבועה צמודה למדד – גם במסלול זה הריבית נשארת קבועה לאורך תקופת ההלוואה, אך קרן המשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן. מתוך כך, גם אם לא קיים סיכון בעליית הריבית, קיימת עלייה הדרגתית בהחזר החודשי.

מענק מותנה – מענק סיוע בלקיחת משכנתא, בסיועו של משרד השיכון, אשר מתנה את החזקת הנכס למשך תקופה הנקובה בחוק (לכל הפחות 5 שנים ואף יותר), אחריהן הופך המענק למוחלט. מטרת המענק היא לעודד בנייה ורכישת נכסים באיזורי פריפריה ומעבר לקו הירוק.

מק"מ – מלווה קצר מועד היא איגרת חוב ממשלתית המונפקת ע"י בנק ישראל לתקופה של עד שנה ומשמשת כאמצעי לספיגת עודפי כספים מהמשק. בנק ישראל משתמש במק"מ על מנת להגיע ליעד האינפלציה.

משכנתא – הלוואה המיועדת בעיקר לרכישת נכס. בעל המשכנתא משעבד נכס מקרקעין בתור ערובה לפירעון ההלוואה. להבדיל ממישכון, לאחר לקיחת משכנתא הלווה ממשיך להיות בעל הנכס בפועל (אלא במקרה בו הוא אינו עומד בתנאי החזרי התשלום) אלא שהנכס נירשם בטאבו כמשועבד לגוף המלווה. בניגוד להלוואה רגילה, משכנתא ניתן לפרוע לאורך תקופה ארוכה (לעיתים קרובות לאורך עשרות שנים) והיא ניתנת בריבית נמוכה יחסית להלוואות מימון רגילות. המונח משכנתא בעצם מתייחס לקבוצות שונות של הלוואות, הנקראות מסלולים, ועל מנת לבחור את ההלוואה הנוחה ביותר, הלווה יכול להרכיב תמהיל משכנתא המורכבת ממספר מסלולים. התייעצות מוקדמת עם יועץ משכנתא פרטי יכולה להוביל לחיסכון רב לטווח הארוך.

משכנתא בלון – הלוואה בה תשלומי הקרן והריבית נפרעים בסוף תקופת ההלוואה, דבר המאפשר ללווה לרכוש נכס במטרה למכור אותו, או במקרים בהם הלווה מצפה למקור כסף עתידי איתו יוכל לפרוע את ההלוואה. משכנתא זו מתאימה בעיקר ללוים הזקוקים למימון לטווח קצר ורק לאלו הבטוחים בקבלת המימון לפירעון המשכנתא, שעל כן אי-תשלום יגרור להתנפחות משמעותית של הריבית. חישוב החזרי הריבית בשיטה זו נקרא "בוליט" או שיטת "גרייס".

משכנתא בריבית פריים – מסלול משכנתא שאינו צמוד למדד המחירים לצרכן. הריבית במסלול זה תשתנה על פי השינויים בריבית הפריים, המשמשת לתימחור הלוואות. התוצאה היא שקרן הריבית במשכנתא אינה גדלה כאשר האינפלציה במשק גבוהה, ומצד שני גם אינה יורדת כאשר המדדים שליליים.  היתרון בכך הוא שקרן ההלוואה לעולם לא תהיה יותר גדולה מזו שנלקחה מלכתחילה.

משכנתא הפוכה – שיעבוד נכס בתמורה לפירעון ההלוואה, כאשר הלווה אינו צריך לשלם תשלומים כדי לפרוע את ההלוואה. משכנתא זו ניתנת לקשישים (בד"כ בני 65 ומעלה) הזקוקים לסכום כסף נזיל, בין אם באופן חד-פעמי או כמקור הכנסה חודשית. ההלוואה ניפרעת כאשר בעל הנכס מפסיק להתגורר בביתו (עקב שינוי מגורים, מעבר לבית אבות או פטירה), אז יימכר הנכס והבנק יקבל את כספו בחזרה. יתרת הכסף ממכירת הדירה, לאחר תשלום ההלוואה, תועבר לקשיש או לבני משפחתו. במשכנתא הפוכה אין צורך להראות יכולת כלכלית, ובעצם התנאים היחידים הם גיל ובעלות על הנכס.

משכנתא חוץ בנקאית – הלוואה הנילקחת ממוסד פיננסי, חברת ביטוח או כל חברת מימון שהיא לא בנק. לרוב, משכנתא חוץ בנקאית היא יקרה יותר ומשתמשים בה בעיקר גופים עסקיים או אנשים שמתקשים לקבל מימון מהבנק.

משכנתא חצי בלון – כמו בהלוואת משכנתא בלון, תשלומי הקרן נפרעים בסיום מועד תקופת המשכנתא, אלא שכאן תשלומי הריבית וההצמדה משולמים בהחזר חודשי, ובעצם הבנק עושה הפרדה בין קרן ההלוואה לתשלומים הנלווים.

משכנתא מדרגה שנייה – הלוואה נוספת שבעל המשכנתא לוקח על עצמו, כאשר אינו יכול להחזיר את החוב המקורי. הבנק המלווה הראשון הוא מדרגה ראשונה להלוואה, ובמימוש

משכנתא משלימה – הלוואה בנקאית הבאה כתוספת להלוואת זכאות במימון ממשלתי.

משכנתא עומדת – הלוואה בה בעל המשכנתא מקפיא את תשלומי ההחזר, כלומר אינו משלם את ההחזר החודשי, עד לתאריך מסוים ובתנאים הנקובים במעמד חתימת חוזה ההלוואה. הליך זה נעשה בדרך כלל עד למועד מכירת הנכס הממושכן (או נכס אחר) ומתווספת אליו קרן הריבית על כל התקופה שלא שולמה.

משרד הבינוי והשיכון – המשרד האחראי על הבנייה והדיור במדינת ישראל. בין תחומי האחריות השונים של המשרד, הוא מטפל גם בפיקוח על הבנקים למשכנתאות.

נכס מניב – נכס המספק הכנסה חודשית, יהיה זה דירה, משרד, מגרש או כל נכס נדל"ן אחר.

נכס נדל"ן – נכס דלא-ניידי פירושו, על פי חוק המקרקעין- "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה".

נסח טאבו – "תעודת זהות" של הנכס, תמצית רישום ובה מפורטים מיקומו של הנכס, פרטיו ומצבו המשפטי (מעוקל\ממושכן\מופקע או אחר) וכמו כן זהות הבעלים על הנכס. נסח הטאבו בדרך כלל יומצא במהלך בדיקת הנכס ע"י רוכש פוטנציאלי, כדי לוודא שהנכס אינו משועבד לבנק. כל אדם רשאי לקבל את נסח הטאבו של נכס כלשהוא מלישכת המקרקעין, תמורת תשלום אגרה.

סכום זכאות – סך מימון הסיוע הממשלתי (הסיבסוד) למשכנתא אותו זכאי אדם לקבל, על פי הקריטריונים שמציב משרד הבינוי והשיכון. סכום הזכאות יחושב על פי מצבו האישי של מבקש ההלוואה.

עמלה תפעולית (פירעון מוקדם) – דמי הטיפול הנגבים ע"י הבנק בעת פירעון מוקדם (חלקי או מלא) של ההלוואה או מיחזור משכנתא.

עמלת אי הודעה מוקדמת (פירעון מוקדם) – עמלה הנגבית על-ידי הבנק במקרים בהם בעל המשכנתא אינו מודיע בכתב לכל הפחות 10 ימים מראש על פירעון מוקדם (חלקי או מלא) של ההלוואה.

עמלת היוון (פירעון מוקדם) – מכיוון שבזמן לקיחת המשכנתא, הלווה התחייב לשלם לבנק ריבית מסויימת לאורך תקופת ההלוואה, הבנק בעצם מנסה לכסות את ההפסד שבפירעון מוקדם ע"י גביית עמלה על הריביות שהלווה עתיד היה לשלם עד סיום תקופת המשכנתא. גובה עמלת היוון תהיה הפער בין ריבית תשלומי המשכנתא לבין הריבית הממוצעת בשוק (הנקבעת על ידי בנק ישראל). לכן, בעל המשכנתא ישלם עמלה זו רק כאשר גובה הריבית על המשכנתא שלקח גבוהה יותר מהריבית במשק.

עמלת הפרש שערי מט"ח (פירעון מוקדם) – עמלה הניגבת רק בהלוואות הצמודות לשערי חוץ, או כאלו המתנהלות במטבע חוץ. גובה העמלה הוא ההפרש בין שער מט"ח נכון ליום שבו בוצע הפירעון לבין שער המט"ח נכון לשני ימי עסקים מאוחר יותר. ניתן להימנע מעמלה זו ע"י הודעה מוקדמת לבנק של מעל שני ימי עסקים.

עמלת מדד ממוצע (פירעון מוקדם) – עמלה אשר הבנק גובה במשכנתא צמודה למדד, כאשר בעל המשכנתא מבצע פירעון מוקדם בין ה- 1 ועד ה- 15 לחודש (לפני פירסום מדד המחירים לצרכן).

עמלת פירעון מוקדם – עמלה בנקאית אותה צריך לשלם כאשר הלווה מעוניין לפרוע את ההלוואה (באופן מלא או חלקי) לפני מועד סיום התשלום, או בזמן מיחזור משכנתא. גובה עמלות פירעון מוקדם יהיה רשום בחוזה ההלוואה. פירעון מוקדם מורכב ממספר עמלות שונות: דמי טיפול (עמלה תפעולית), אי-הודעה מוקדמת על פירעון, עמלת מדד, עמלת היוון והפרשי שערי מט"ח (אם ההלוואה במסלול צמוד למט"ח). חשוב לדעת כי יועץ משכנתא פרטי יכול במקרים רבים לעזור במיזעור העמלות הדרושות לתשלום לבנק.

ערב תומך – ערב מקרבה ראשונה לבעל המשכנתא המשתתף בתשלום ההחזר החודשי.

ערב/ים – במקרים בהם הבנק המלווה רואה בלווה פוטנציאלי כבעל סיכון (מפאת גילו או מצבו הכלכלי), או כאשר אחוז המימון גבוה במיוחד (בד"כ 70% ומעלה) הוא עלול לדרוש להחתמת ערב או מספר ערבים כבטוחה נוספת להחזרת ההלוואה, מעבר למשכון הנכס. כאשר יש חשש שהבנק מלכתחילה לא יאשר את ההלוואה, נהוג להציג ערבים כבר במעמד הצגת הבקשה למשכנתא. הערב, מבחינתו, נושא באחריות להחזר תשלומי ההלוואה במקרה והלווה לא עומד בהתחייבותו לכך.

ערבות חוק מכר – מטרתה של הערבות היא להגן על הקונה מפני האפשרות שקבלן לא יעמוד בחוזה שנחתם (דוגמת פרשת "חפציבה"). ערבות חוק המכר אומרת כי לא ישולם לקבלן במעמד חתימת החוזה מעל 15% מדמי הרכישה, ואם יש צורך בכך התשלום ישמר אצל עו"ד.

פארי פסו (דרגה שווה) – חלוקת שיעבוד הנכס בין מספר בנקים. במקרה של מימוש השיעבוד, פירעון החוב יבוצע על פי חלוקת דרגות שנחתמו במקור: לעיתים בנק מסויים ייחשב כנושה מדרגה ראשונה ובנק אחר כנושה מדרגה שנייה, ואז יפרע הבנק הראשון את חובו ולאחר מכן הבנק השני. במקרים בהם שני הבנקים בעלי דרגה שווה הם יפרעו את החוב במקביל, בהתחם לסכום המימון שנתן כל אחד, ולכך מתכוון המונח פרי פאסו. 

פיצוי מוסכם – על-פי חוק החוזים, זהו סכום אשר נקבע מראש שישולם לצד הנפגע, ללא הוכחת נזק, במקרה של הפרת חוזה. מטרת הפיצוי המוסכם היא בעיקר ליצור הרתעה מפני הפרות חוזה, וכמובן להגן על הצדדים מפניהן. מבחינת בית המשפט, יהיה קל יותר לקדם תביעה כספית בגין הפרת חוזה כאשר הוא כולל סעיף פיצוי מוסכם.

פרצלציה – חלוקה של שטח מקרקעין למגרשים קטנים. לאחר החלוקה, ניתן יהיה לרשום כל שטח בנפרד בטאבו. המושג ההפוך, רה-פרפלציה מתאר מצב הפוך- איחוד מספר מגרשים לשטח אחד בכדי לאפשר פיתוח של השטח.

קרן משכנתא – סכום ההלוואה הנילקחת אשר לא כוללת ריביות וללא הצמדה למדד.

ריבית ליבור – הריבית המשמשת להלוואות בין-בנקאיות לטווח קצר.

ריבית מצטברת (דריבית) – ריבית המחושבת על הריבית שהצטברה בתקופות תשלום קודמות, ולא רק על הקרן.

ריבית מתואמת (אפקטיבית) – הריבית המשולמת בפועל לאחר חישובי עמלות ותשלומים אחרים, ועל כן היא תהיה גבוהה יותר מהריבית הנרשמת במסמכי המשכנתא. ריבית אפקטיבית בדרך כלל משוכללת כחלק מההחזר החודשי.

ריבית נקובה (נומינלית) – הריבית השנתית שנקבעה בזמן מתן משכנתא, ללא התחשבות בעמלות והצמדה למדד.

ריבית סאב-פריים – ריבית המשמשת בנקים בארה"ב לצרכי הלוואות ללווים בעלי סיכון גבוה (למשל, בעלי עבר של אי-החזר תשלומי הלוואה או בעלי משכורת נמוכה). כדי לפצות על הסיכון, ריבית זו תהיה גבוהה יותר מריבית הפריים.

ריבית פיגורים – סכום הריבית בו הבנק "קונס" את בעל המשכנתא במידה ולא שילם את ההחזרים בזמן.

ריבית פריים – משמשת בנקים לצרכי תמחור הלוואות. ככלל, מחושבת ריבית הפריים כשיעור הריבית הנקבעת ע"י בנק ישראל בתוספת 1.5%.

רשם המשכונות – הגוף האחראי, מטעם משרד המשפטים, על רישום נכסים והפעלה של מאגר נכסים במדינת ישראל. דרך הרשם, ניתן לעיין ברישום של נכס ולבדוק את מצב משכונו כלפי בנק.

שטר מכר – תעודה המונקפת על ידי רשם המקרקעין, המאשרת העברת בעלות על נכס. השטר חתום ומאומת על ידי עורך-דין ובו יוצגו פרטי הנכס וכן פרטי הצדדים המבצעים את העיסקה.

שטר משכנתא – מסמך המהווה אישור חוקי לכך שהנכס משועבד עד למועד סיום פירעון המשכנתא. רישום שטר משכנתא כרוך באגרה והוא חתום על ידי עורך-דין. הרישום נעשה בטאבו ובשטר יכללו פרטי הנכס הממושכן, פרטי בעל המשכנתא והבנק המלווה ותנאי המשכנתא. 

שיעבוד נכס – השיעבוד מתבצע מול הבנק כבטוחה לקיום תשלום חוב. משכנתא היא סוג של שיעבוד, ורישומה נעשה בטאבו. במקרה והלווה אינו עומד בהחזרי ההלוואה, הבנק עלול לממש את השיעבוד- קרי, למכור את הנכס המשועבד בכדי לפרוע את חובו של בעל משכנתא.

שמאות – הערכת שווי השוק של נכס נדל"ן. כחלק מהליך קבלת משכנתא, הבנק מחייב את הלווה לפנות לשמאי להערכת הנכס. הבנק יבדוק את שווי הנכס עפ"י הערכת השמאי ואת שוויו על-פי חוזה הרכישה, ויתנה את גובה ההלוואה בסכום הנמוך מבין השניים.

תחנות יציאה – נקודות בזמן בהם יכול בעל המשכנתא לפרוע את ההלוואה, באופן חלקי או מלא, ללא תשלום עמלת היוון. תחנות אלו בדרך כלל מובנות במסלולי משכנתא עם שינויים בריבית בתדירות של אחת לשנה או יותר.

תמהיל משכנתא – סך כל הרכיבים אשר מהם מורכבת המשכנתא הנילקחת. הגורמים המרכיבים תמהיל כוללים: סכום המשכנתא הכולל, המסלול או המסלולים המרכיבים את ההלוואה, חישוב ריביות ואורך תקופת ההלוואה. במקרים מסויימים נהוג לחלק את המשכנתא למספר מסלולים, כל אחד עם התנאים שלו, בכדי לגדר את הסיכון הכרוך במדדים משתנים והעלאות בריבית ובכדי לקבל את ההלוואה המתאימה ביותר למצב הפיננסי האישי. חיסכון במשכנתא משמעו יצירת התמהיל המתאים ביותר נוכח מצבו הכלכלי של הלווה.

תעודת זכאות – תעודה המונפקת על ידי המשרד לבינוי ושיכון, המעידה על זכאות לסיוע ממשלתי ברכישת נכס. הסיוע מיועד לאותם אנשים העומדים בתנאי הזכאות, עפ"י קריטריונים שנקבעו בחוק. גובה מימון הסיוע יקבע על פי נקודות שצובר לזכותו הלווה לאחר שענה על קריטריונים מסויימים הנוגעים למצבו האישי ומיקומו של הנכס. ניתן להירשם לתעודת זכאות בכל בנק למשכנתאות, אשר יעביר את פרטי המבקש והמסמכים הדרושים למשרד הבינוי והשיכון. לאחר אימות פרטי הבקשה, משרד השיכון ינפיק את התעודה וישלחה בחזרה לבנק. ההליך כרוך בעמלה.

מעוניין בפרטים נוספים? מלא פרטייך ונחזור אליך בהקדם

שם מלא:      יישוב:
טלפון:         דוא"ל:

- מידע פיננסי לפני כולם  © כל הזכויות שמורות  |  משרד ראשי: רח' היצירה 19 רחובות  |  08-9361736  |  info@talniri.co.il