עסקה שמשנה את המצב בשוק הקמעונאות הפולני

EPP

Echo Polska Properties (EPP) שרשומה בבורסה של יוהנסבורג הודיעה היום על הרכישה של 12 מרכזי קניות ופארקי קמעונאות גדולים (תיק M1) בשלוש מנות בשלוש השנים הבאות. הרכישה מקונסורציום (ש-25% ממנו בבעלות Redefine Properties) מסתכמת ב-692 מיליון אירו ומהווה חלק מתיק גדול יותר של 28 נכסים שנרכש על ידי הקונסורציום. אחרי השלמת העסקה באמצע 2020, התיק של EPP יכלול לפחות 27 מרכזי קניות מודרניים שיכללו שטח השכרה ברוטו של כמעט מיליון מטר רבוע.

התיק M1 כולל 12 נכסי קמעונאות דומיננטיים עם שטח השכרה ברוטו כולל של 446,500 מ"ר ויותר מ-620 חנויות שנמצאות באזורי הגעת קונים צפופי אוכלוסין והן משלימות לנכסים קיימים של EPP:
שמונה מרכזי קניות אזוריים M1 עם שטחי השכרה ברוטו שנעים בין 30,000 מ"ר ל-55,000 מ"ר שמושכים יותר מ-40 מיליון מבקרים בשנה.

ארבעה פארקי קמעונאות עם שטחי השכרה ברוטו שנעים בין 20,000 מ"ר ל-35,000 מ"ר
כל הנכסים הם חד קומתיים ומושכרים במלואם, עם חנויות עוגן של מכולת ונמצאים באתרים עם חזית לכבישים גדולים ששטחם הכולל יותר מ-195 הקטארים. בכל המרכזים יש חנויות עוגן של Auchan Hypermarkets וגם מגוון של מותגים ארציים ובינ"ל כמו MediaMarkt וקמעונאי אופנה, TK Maxx, H&M ו-C&A. דמי השכירות הממוצעים בתיק הם בשיעור נמוך של €9.10 למ"ר לחודש ויחס דמי השכירות למכירות הממוצע פחות מ-9%. כל התיק כפוף להסכם מסגרת לשכירות מ-Metro AG שיפקע באפריל 2024.

"העסקה מתבססת על מדד של "עד 30 דקות נהיגה", שישלש את אזור הגעת הקונים של התיק שלנו ל-34% מכלל אוכלוסיית פולין, ויגדל ל-39% אחרי ש-Młociny בוורשה ייפתח", אומר דין. העסקה גם תגדיל את תנועת הלקוחות השנתית בתיק של EPP ב-61% מ-76 מיליון ל-122 מיליון. "הנתונים האלה מעידים על כך ש-EPP נעשית נגזרת של שוק הצריכה המתפתח במהירות של פולין".

דין אמר ש-EPP וגם הקונסורציום שמחים ליהנות מהיתרונות של ההכנסה מהסכם המסגרת לשכירות מ-Metro AG עד 2024. Auchan רכשה מ-Metro את עסק הסופרמרקטים "האמיתיים" בפולין ב-2014 ו-28 הנכסים שיהיו עכשיו בבעלות הקונסורציום ו-EPP מהווים בערך 35% ממספר החנויות שיש ל-Auchan בפולין.

לנכסים שנרכשים על ידי EPP יש אפשרויות הרחבה משמעותיות ויש להם גם יוזמות ניהול נכסים כי החנויות בממוצע משלמות דמי שכירות מתחת לשוק. התיק כולו הובטח בתשואה של 7.1%. העסקה תיסגר בשלוש מנות:
מנה 1 (ינואר 2018) ערך נכסי ברוטו של 358.7 מיליון אירו כולל M1 Czeladź, M1 Kraków, M1 Łódź ו-M1 Zabrze שמסתכמים ביחד בשטח השכרה ברוטו של 194,400 מ"ר והכנסה תפעולית נטו של 25.1 מיליון אירו.

מנה 2 (יוני 2019) ערך נכסי ברוטו של 222.5 מיליון אירו כולל M1 Bytom, M1 Czestochowa, M1 Radom, PP Kielce, PP Olsztyn ו-PP Opole ביחד שטח השכרה ברוטו של 184,000 מ"ר והכנסה תפעולית נטו של 16.3 מיליון אירו.

מנה 3 (יוני 2020) ערך נכסי ברוטו של 110.9 מיליון אירו כולל M1 Poznan ו-PP Tychy ביחד שטח השכרה ברוטו של 68,100 מ"ר והכנסה תפעולית נטו של 7.6 מיליון אירו.

מנה 1 ממומנת על ידי 62% חוב והשקעה מחדש של חלק מההון שיתקבל מהמכירה של המשרדים שנמסר עליה בעבר, וגם רכישה על ידי קרנות שמנוהלות על ידי Oaktree וLVS II Luxembourg II S.à r.l בסך 112.5 מיליון אירו של מניות EPP במחיר של €1.27 למניה. כתוצאה מכך EPP לא תצטרך לגייס הון בשוק. ההשקעה הישירה הזאת ב-EPP על ידי LVS II Luxembourg II S.à r.l וקרנות המנוהלות על ידי Oaktree משקפות את האמון שלהן בפלטפורמה שלנו. ההחזקה של Redefine ב-EPP תפחת ל+/- 35% אבל Redefine התחייבה להשקיע עוד 40 מיליון אירו לרכישות עתידיות כדי להחזיר את ההחזקה שלה לבערך 40%.

עם השלמת המנה הראשונה התשואה על ההון העצמי לפני מס ועלויות העסקה תהיה 13.5%. בטווח הקצר הרכישה תגרום לגידול קטן ביחס ההלוואה לשווי מ-51% ל-54% אבל זה מטופל והחברה מחויבת בטווח הבינוני להוריד את יחס ההלוואה לשווי למתחת ל-50%.

הדלי דין מסכם: "הרכישה הזאת מתאימה באופן מושלם לאסטרטגיה שלנו. לתיק M1 יש אפשרויות התרחבות גדולות שנפתח עם הזמן וישמשו להגדיל עוד את ההכנסה התפעולית נטו ולחזק את המעמד התחרותי של כל אחד מהנכסים".

היועץ של EPP בעסקה היה משרד עורכי הדין Dentons.
EPP (Echo Polska Properties) היא חברת השקעות בנדלן הולנדית עם רישום כפול שפועלת לפי נוסחת קרנות הנדלן, ומשקיעה בנכסי קמעונאות ברחבי פולין. עם תיק נוכחי שכולל 14 פרויקטים של קמעונאות, 6 משרדים ושני אתרי פיתוח של קמעונאות בוורשה, התיק הראשוני שלנו מאוד מגוון. הבניינים נמצאים ב-17 ערים ברחבי המדינה, שמתאפיינות בכלכלה ובכוח הקנייה החזקים שלהן, ויכולת למשוך השקעות בינ"ל. היעד שלנו הוא ליצור את פלטפורמת יצירת המזומנים המובילה בפולין של נכסי משרדים, קמעונאות ותעשייה מניבים שיספקו תשואות גבוהות באופן עקבי לבעלי המניות שלנו.