גזית גלוב, מה עוד לא נכתב ואיפה חבוי השווי...?

סיקור של האנליסט שי עזר
מה ניתן לומר על חברת גזית-גלוב שטרם נאמר? זו חברת הנדל"ן הגלובאלית הגדולה ביותר שנסחרת בארץ בפער אדיר, חברה שהחלה את דרכה לפני למעלה מ 20 שנה בפלורידה וכיום מנהלת נכסים בהיקף של כמעט 80 מיליארד ₪.
כיוון שגזית-גלוב היא מניה הנסחרת שנים במדד המעו"ף ופעילה כבר 20 שנה בשוק ההון סביר להניח שכבר קראתם עשרות סקירות בנוגע לחברה, לכן ניסינו להיות יצירתיים, לא לכתוב עבודה של 50 עמודים על שלל השווקים בהם החברה פעילה אלא להתמקד במספר נקודות מרכזיות תוך ניתוח של זוויות ייחודיות המסבירות מדוע אנו משיקים את הסיקור הראשוני בהמלצת קנייה.
ניהול נכון ואיכותי מוביל לצמיחה בטווח הארוך
לחברת נדל"ן מניב יש מטרה מרכזית אחת והיא הגדלת תזרים המזומנים וחלוקת דיבידנד לבעלי המניות. גזית-גלוב עושים זאת נאמנה כבר שנים רבות באמצעות ניהול נכון ואיכותי. החברה מצליחה באופן עקבי להציג שיפור בפרמטרים התפעוליים בכל חברות הבנות בהן היא מחזיקה. על אף הצלחתה וצמיחתה המטאורית לאורך השנים נשארה גזית-גלוב נאמנה לדרכה ופיתחה תחום התמחות ספציפי ולא סטתה ממנו והוא התמחות בניהול והקמה של מרכזים מסחריים מעוגני סופר מרקט באזורים אורבניים צומחים.
היתרון בהשקעה ישירה בגזית גלוב
מניתוח התנהגות החברה מצאנו כי גזית-גלוב איננה חברת אחזקות טיפוסית ודרכי ההתנהגות שלה דומות יותר לחברה תפעולית. כיוון שכ 76% מנכסי גזית-גלוב במאזן סולו מורחב הינן חברות ציבוריות אי אפשר שלא לבחון את האלטרנטיבה בהשקעה ישירה בחברות הבנות הציבוריות על פני השקעה ישירה בגזית-גלוב. ברמה האסטרטגית ניתן לראות את המגמות הדומות בפעילותן של חברות הבנות וניכר כי המצפן שמנחה את פעילותן הוא בעלי השליטה בחברה וההנהלה בת"א.
אם נתמקד בנכסים אלו ולא בנכסים הפרטיים של החברה, גזית גלוב היא בעצם מינוף על חברות הבנות, מינוף סביר והכי חשוב מינוף זול. השימוש היעיל בשכבת המינוף הנוספת, הנמצאת ברמה סבירה מאפשר לגזית-גלוב לייצר, לאורך שנים, תשואות נאותות ועודפות בסיכון סביר לצד ניצול סביבת הריביות הנוחה. בנוסף, בדומה לחברות נדל"ן אחרות גזית-גלוב נהנית מסביבת הריבית הנמוכה, ממחזרת חוב כל הזמן ומוזילה את עלויות המימון שלה וכך חוסכת עשרות מיליוני ₪ בשנה.
לגזית-גלוב היכולת לנצל הזדמנויות גם בשוק הפרטי וגם בשוק הציבורי באמצעות מימון יעיל ומינוף המאפשרים לגזית-גלוב ליהנות מתשואתFFO גבוהה של 7.85% וזאת לעומת 6.5% תשואת FFO ממוצעת של חברות הבנות. בבחינה של 5 שנים לאחור גזית גלוב אכן עשתה תשואה עודפת על פני חברות הבנות שלה ובשיעור של 49% לעומת 27% של חברות הבנות.

רוח גבית מהתחזקות הדולר
בשנתיים האחרונות הניבה גזית-גלוב תשואת חסר אל מול המדדים המובילים ובשיעור של 9% בלבד. הסיבה העיקרית הייתה השפעה שלילית הנובעת מהיחלשות שערי מט"ח בשיעור של 8% בממוצע. אם מנטרלים השפעה זו תשואת גזית-גלוב עמדה על 17% בשנתיים, מכובד ובדומה לתשואת ה FFO של החברה, כ 7.85% לשנה. נציין שמגמה זו התהפכה לאחרונה עם התחזקות שערי המט"ח בשיעור ניכר.
סיכום
להערכתנו החברות בצפון אמריקה Equity One ו First Capital מתומחרות באופן כמעט מלא אולם החברות האירופיות Citycon ו Atrium מתומחרות בחסר, בעיקר Atrium. ה NAV הסחיר והכלכלי גוזרים מחירי יעד של 51 ₪ ו 56 ₪ ומשקפים אפסייד של 13% ו 23% בהתאמה. להערכתנו מחיר המניה הנוכחי מהווה הזדמנות קנייה שכן כיום בשוק ה "מנופח" ובסביבת הריבית הנמוכה נדיר למצוא חברת נדל"ן איכותית עם פוטנציאל אפסייד כה גבוה ועל אחת כמה וכמה מבין החברות במדד המעו”ף.