על הממשלה להסדיר את שוק השכירות

צעדים לצינון הביקושים לנדל"ן יהיו אפקטיביים על רקע העלייה הצפויה בגמר הבנייה
העלייה החדה במעורבות המשקיעים בשוק הנדל"ן מחייבת את הממשלה להסדיר את שוק השכירות.

לפני נתוני הלמ"ס נרשמו ברביע השלישי של השנה כ-10,200 התחלות בנייה, כאשר ב-4 הרבעונים האחרונים עלה קצב התחלות הבנייה לכ-44 אלף, גבוה בכ-1500 מאשר היקף ההתחלות שנרשם בשנת 2012. כרגיל, נרשמו עדכונים כלפי מעלה לנתוני ההתחלות הבנייה, כאשר לשנים 2011-2012 נוספו במצטבר כ-900 דירות ואילו לנתוני המחצית הראשונה של 2013 כ-1500 דירות, כך שבמצטבר עודכנו ההתחלות כלפי מעלה בכ-2400 דירות נוספות. לפיכך, עודכנו כלפי מעלה גם נתוני הדירות בבנייה פעילה ורמתן נעה מתחילת השנה סביב 90 אלף דירות, גבוה בכ-50% ביחס לרמות הממוצעות ששררו בין השנים 2004-2009. עלייה זו משקפת למעשה קצב התחלות בניה ממוצעות של קרוב ל-45 אלף דירות ביחס לקצב התחלות של כ-30 אלף דירות שאפיינה את שוק הנדל"ן למגורים עד לשנת 2008.

כפי שעולה מהגרף הבא העלייה בהתחלות הבנייה, שהתגברה בשנים האחרונות, מתחילה להבשיל והיא צפויה להמשיך ולבוא לידי ביטוי לאורך 2014. ב- 4 הרבעונים האחרונים נרשמה עלייה בגמר הבנייה לכ-41 אלף דירות ואנו מעריכים כי ב-2014 היקף גמר הבנייה ינוע סביב 45 אלף דירות.

העלייה בהיקפי גמר הבנייה צפויה להמשיך ולמתן את קצב עליית שכר הדירה וזאת בהתחשב בשיעור הגבוה יחסית של דירות להשקעה שנרכשו בשנים האחרונות, בכך שתוביל לעלייה בהיצע הדירות להשכרה בשנה-שנתיים הקרובות. כמו כן, התפתחות זו צפויה להוות גורם ממתן לעליית מחירי הדירות אם כי לא מדובר עדיין בצפי לירידת מחירים משמעותית על אף שהמחירים רחוקים מאוד משיווי משקל לדעתנו.
התמתנות ברכישת דירות חדשות אך מוקדם עדיין להצביע על מגמה
היקף הביקוש לדיור ירד בחודשיים האחרונים אך עדיין מוקדם להצביע על מפנה בביקושים. הירידה בהיקף המכירות בחודשים ספטמבר-אוקטובר (נמכרו כ-3600 דירות חדשות במצטבר) אינה מפתיעה ונבעה, בין היתר, מעיתוי החגים ומהקדמת רכישות בתקופת החודשים מאי-אוגוסט (נמכרו קרוב ל-9000 דירות חדשות במצטבר) מחשש לשינויים במסי הנדל"ן שחלקם לא יצא לבסוף של הפועל (מס משפרי הדיור). כמו כן, כפי שניתן לראות בגרף הבא הביקושים לדיור מאופיינים בתנודתיות גבוהה כאשר באופן כללי רמתם גבוהה בשנה וחצי האחרונות.

רמת הביקושים הגבוהה בשנה האחרונה הובילה לירידה מסוימת במלאי הדירות הלא מכורות, אך ברור שהוא נמצא במקום אחר לגמרי מאשר היה בתחילת גל עליות המחירים. רמות המלאי של הדירות החדשות הלא-מכורות נעות בחודשים האחרונים סביב 22 אלף דירות, כאשר מבחינת חודשי המלאי התייצב נתון המגמה סביב 10.5-11 חודשים.
על רקע רמת המלאים הגבוהה יחסית ברור הכיוון שנוקט בנק ישראל המעוניין להוביל לירידה הדרגתית בביקושים בכדי לבלום את עליית המחירים. על רקע הצפי לעלייה ניכרת בגמר הבנייה ב-2014, צעדים כגון אלו לצינון הביקושים יהיו אפקטיביים יותר. קצב עליית המחירים בחודשים הגבוהים ממשיך להיות גבוה מאוד (קצב שנתי של כ-10%) ובמקביל נרשמה עלייה בהיקף המשכנתאות באוקטובר. להערכתנו, בנק ישראל צפוי להמתין חודש נוסף בכדי לבחון את האפקטיביות של הצעדים האחרונים שנקט במהלך אוגוסט, ובמידה שלא תירשם רגיעה במחירים או בהיקף המשכנתאות סביר לצפות למגבלות נוספות על מתן משכנתאות.
העלייה החדה במעורבות המשקיעים בשוק הנדל"ן מחייבת את הממשלה להסדיר את שוק השכירות
העלייה במעורבותם של משקיעים בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות אינה בגדר חדשות, אך בכל זאת הכימות המתקבל מסקר משקי הבית האחרון עדיין מפתיע בעוצמתו. לפי נתוני הסקר, משנת 2008 חל מפנה חד במפת הביקוש לנדל"ן למגורים, כמובן פועל יוצא של המשבר העולמי, סביבת הריביות הנמוכה וההעדפות המיסוי שהייתה להשקעה בנדל"ן על פני נכסים פיננסיים. בשנת 2007 עמד משקלם של מחזיקי שתי דירות ומעלה על כ-2.5% מסך הדירות. לעומת זאת משנת 2008 נרשמה עלייה חדה במעורבות משקיעים בשוק הנדל"ן ומשקלם זינק לכ-8% (7.9% ליתר דיוק) מסך הדירות. העלייה החדה בביקוש מצד משקיעים הייתה בין הגורמים העיקריים לעליית מחירי הנדל"ן וכמובן שדחקה את הביקוש שהיה עד אז יחסית קשיח. שיעור הבעלות על דירה אחת ירד בשנים האחרונות מכ-69% ל-64% בלבד בשנת 2012, כאשר עיקר התרומה לירידה זו הגיעה מקרב משקי בית מקבוצת הגילאים 30-39.


כמובן שאין מספר מנצח בשיעור הבעלות על דירות (דירה אחת, לא כהשקעה) והשוואה בינלאומית מעלה כי המנעד רחב למדיי ונע בין כ-30% ל-85%. כמובן שמדובר בטעמים שונים ובמבנה שווקים שונה אך הכלל שצריך להנחות הוא שלא תתפתח בועת נדל"ן כי המחיר שמשלם המשק בגינה הוא כבד מאוד ולא חסרות דוגמאות מהעולם בשנים האחרונות. בהיבט המקומי נזק גדול כבר נעשה עם התנפחות המחירים בשנים האחרונות לרמות בועתיות וכאן מקומה של הממשלה לנסות להחזיר שפיות לשוק זה ולא להותיר את המשק חשוף להרעה בעולם שתוחרף בהשפעת התפוצצות בועת הנדל"ן. צעד ראשון בכיוון זה כבר נעשה עם השוואת המיסוי על רווחי הון משנת 2014 ואילך. מלבד הסדרת התכנון וצד ההיצע, צעדים שחלקם יבשילו בטווח הבינוני, הצעדים הבאים צריכים להתמקד בשוק השכירות: ראשית, הסדרת שוק השכירות, בכדי להפחית את פרמיית הסיכון בשוק זה הן מבחינת המשכירים והן מבחינת השוכרים, ושנית השוואת מיסוי על התזרים השוטף (ולא רק על רווחי ההון) באמצעות מס רכוש על דירות להשקעה.

נמשכים האינדיקאטורים הסותרים לגבי מצב שוק העבודה. עדיין צפי להיחלשות בשוק העבודה ב-2014
נתוני התעסוקה לחודש אוקטובר הצביעו על ירידה קלה נוספת בשיעור האבטלה ל-5.9% כאשר בקרב בני 25-64, (נתון שבאופן כללי פחות מושפע משינוי המתודולוגיה שבוצע בנתוני התעסוקה, בעיקר בכל הנוגע לשירות הצבאי), נרשמה גם כן ירידה קלה ל-5.3%, כך ששיעור האבטלה בשתי סדרות אלו נע סביב רמות שפל. אין ספק כי מדובר בהתפתחות מפתיעה בהתחשב בהאטה בקצב הצמיחה של המשק ב-2013 (ללא תרומת הגז, שהיא זו הרלוונטית לתעסוקה) לסביבה 2.5% בלבד, שיעור הנמוך מפוטנציאל הצמיחה של המשק. על רקע ההאטה בקצב הצמיחה, היציבות היחסית בשיעור האבטלה במהלך המחצית הראשונה של השנה סביב 6.8% נראתה סבירה, אך הירידה החדה מתחילת הרביע השלישי של השנה בהחלט מפתיעה וניתן לומר מעט תמוהה.

למרות הירידה בשיעור האבטלה יש לציין כי יתר האינדיקטורים לשוק העבודה מציירים תמונה פחות חזקה.ראשית, תוספת המועסקים בחודשים האחרונים ממוקדת במשרות חלקיות. התפתחות זו הובילה לכך שעל אף הירידה באבטלה ברביע השלישי, שכללה תוספת מועסקים חיובית, נרשמה ירידה בתשומת העבודה.

בנוסף, עיקר השיפור בתעסוקה לאורך השנה האחרונה ממוקד במגזר הציבורי וזאת לעומת קיפאון בתעסוקה בסקטור הפרטי.

כמו כן, מספר דורשי דמי אבטלה עלה בחודשים האחרונים לרמות שניראו לאחרונה במיתון של 2008/9, התפתחות שאינה עולה בקנה אחד עם ירידה בשיעור האבטלה ובוודאי שלא לרמות שפל. התפתחות זו כן מתיישבת עם ההודעות בתקופה האחרונה במדיה בדבר עלייה בפיטורים בקרב חברות בסקטור העיסקי.

לסיכום- מגמת הירידה בחודשים האחרונים בשיעור האבטלה מפתיעה ואינה מתיישבת עם ההאטה בקצב הצמיחה ב-2013. המסר העולה מיתר האינדיקטורים לשוק העבודה משקף תמונה חלשה יותר, כך שבמבט ל-2014 אנו מצפים להיחלשות בשוק העבודה שתבוא לידי ביטוי בקצבי גידול מתונים בשכר ובהשפעה ממתנת על האינפלציה.

שוק האג"ח
שוק האג"ח הממשלתיות הושפע בשבוע האחרון בעיקר מההתפתחויות בארה"ב. ירידת התשואות בארה"ב משכה את איגרות החוב השקליות לירידה של 7-12 נ"ב בטווח הבינוני-ארוך לפידיון (בלטה יותר בטווח הבינוני) לעומת ירידה קלה בטווחים הקצרים לפידיון, כך שנרשמה ירידה בתלילות העקום. באפיק הצמוד נרשמה ירידת תשואות לאורך העקום שבלטה בעיקר בטווח הבינוני לפידיון (עם כ-15 נ"ב). לפיכך, בסיכום שבועי נרשמה עלייה בציפיות לאינפלציה בטווחים הקצר והבינוני לפדיון של כ-5 נ"ב לעומת ירידה בשיעור זהה בטווחים הבינוני-ארוך לפידיון. סביבת הציפיות הנוכחית נעה סביב 1.5% בטווחים הקצרים, .2.05%-2.15% בטווח הבינוני לפידיון וסביב 2.4% בטווחים הבינוני-ארוך לפידיון. ברמת ציפיות זו אנו מוסיפם להעדיף בטווח הקצר-בינוני לפדיון את אפיק הצמוד על פני השקלי, לעומת העדפה לאפיק השקלי על פני הצמוד בטווחים הבינוני-ארוך לפידיון.

למרות ההחלטה להותיר את הריבית לחודש דצמבר ללא שינוי התמחור בשוק הבין-בנקאי ממשיך לשקף ציפיות גבוהות להפחתת ריבית נוספת ב-3 החודשים הקרובים. אנו מוסיפים לייחס בשלב זה הסבתרות נמוכה להפחתת ריבית נוספת ומעריכים כי לשם כך תידרש התפתחות שלילית בעולם או לחילופין נתוני יצוא ואינפלציה חלשים מאוד (ביחס לציפיות). להערכתנו ללא התפתחויות שכאלו מדיניות הבנק תתמקד בשלב זה בהתערבות בשוק המט"ח ולכן אנו רואים ערך מועט בהשקעה בטווחים השקליים לטווח קצר לפידיון (שנה- שנה וחצי).

ירידת התשואות במהלך השבוע האחרון תאמה את הערכותינו גם בכך שלוותה בירידה בתלילות העקום. כל עוד ציפיות השוק הן להפחתה נוספת בריבית אנו רואים פוטנציאל מוגבל של עלייה בתלילות העקום כמובן על רקע רמת התלילות הקרובה לרמות שיא של השנים האחרונות. בהתחשב בציפיותינו לירידה בתלילות ועל רקע הביצוע העודף של אמצע העקום על פני הקצוות אנו מעריכים כי אחזקה סינטטית של קצוות עדיפה על פני אחזקה ישירה של אמצע העקום.
בשבועות האחרונים השוק המקומי הראה ביצועים עודפים על מרבית המשקים המתעוררים בסביבת דירוג וריביות זהים. בעוד מרבית המשקים התאפיינו בעליית תשואות בהשפעת ההתפתחויות בארה"ב, בישראל נרשמה ירידת תשואות לאורך העקום. עם זאת, יש לראות בכך התאמה מסויימת של השוק המקומי, גם אם בפיגור, למבנה העקום התלול. גרף השוואת העקומים מסביר באופן יפה את האמור לעיל בכך שעל אף הביצוע העודף שנרשם לאחרונה, התשואות ל-10 שנים ירדו לסביבת תשואות של משקים בהם הריבית גבוהה בכ-150 נ"ב לפחות מאשר הריבית בישראל. במבט לטווח הקצר אנו מעריכים כי השוק יתקשה לייצר רווחי הון בלא מהלך ירידת תשואות בארה"ב (מהלך בעל סבירות לא מבוטלת בהתחשב בתמונת הפוזיציות בחוזים על האג"ח ל-10 שנים בארה"ב, עליה הרחבנו בסקירה הקודמת), אם כי מנגד, מבנה העקום מספק הגנה מפני עלייה עליית תשואות ממושכת.



מסמך זה הוכן על ידי מחלקת מסחר והמחלקה הכלכלית של קבוצת אי.בי.אי.. המסמך מבוסס על מידע שדווח לציבור על ידי החברות הנסקרות בו וכן על הערכות ואומדנים, שמטבע הדברים אפשר ויתבררו כחסרים, או בלתי מעודכנים. המסמך נשלח למשקיעים מוסדיים מקצועיים ו/או ללקוחות אחרים שעפ"י דין ניתן להעביר להם מסמך זה- כחומר מסייע, בלבד, ואין לקבל על סמך מסמך זה החלטות השקעה כלשהן. אין במסמך זה ובכל הכלול בו משום ייעוץ או שיוו או הזמנה לרכוש (או למכור) את ניירות הערך הנזכרים בו, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. קבוצת אי.בי.אי. לא תהיה אחראית לכל נזק שיגרם, אם יגרם, למאן דהוא, כתוצאה מהסתמכות על מסמך זה. קבוצת אי.בי.אי. מחזיקה עבור לקוחותיה ועבור עצמה את ניירות הערך המסוקרים במסמך זה, כולם או חלקם, והיא עשויה לפעול הן במגמת קנייה והן במגמת מכירה בכל אחד מניירות הערך הנ"ל . כמו כן, כותבי עבודה זו, כולם או חלקם,עשויי להיות עניין אישי, בניירות הערך המסוקרים במסמך זה, כולם או חלקם.