הסדרת הערבויות בפינוי בינוי : " נותנים לחתול לשמור על השמנת"

שמאי המקרקעין שמוליק כהן: ללא גוף שמאי מקצועי ואובייקטיבי שיקבע את שווי דירות התמורה ואת עלות השכירות הנדרשת הכוח לא באמת עובר לבעלי הדירות אלא נשאר אצל היזמים
אתמול פורסמה על ידי משרד המשפטים טיוטת תקנות להערות הציבור בנושא עסקאות התחדשות עירונית. מטרת התקנות החדשות לכאורה היא תוספת של הגנות על בעלי דירות בבניינים המיועדים להתחדשות עירונית, ובמילים אחרות, למנוע מקרים בהם יזמים מנצלים את חוסר הידע של בעלי הדירות ומחתימים אותם על עסקאות שלא מספקות להם את מלוא ההגנה.
שמאי המקרקעין שמוליק כהן מנכ"ל ובעלים משותף בחברת SK שמאות המתמחה בייצוג בעלי דירות בעסקאות פינוי בינוי מציין כי אכן מדובר בתחום הזקוק להסדרה לאור פערי הידע בין בעלי הדירות, ליזמים ולעוסקים בתחום ולאור נפח הפעילות ההולך וגובר בתחום, אולם נראה כי ההסדרה המוצעת משאירה את הכוח בידיהם של היזמים.
בין היתר מוצע שהתקנות יסדירו את הערבויות המינימליות שעל יזם להציע לבעלי הדירות. לדוגמא אם מדובר במיזם הריסה ובנייה מחדש, מוצע כי הערבויות המינימליות יהיו ערבויות בהתאם לשווי של דירות התמורה וערבות לתקופת השכירות. כלומר שהערבות תהיה בגובה מחירה של הדירה החדשה בפרויקט , כמו כן נקבע שיהיה נוסח אחיד לערבות דירת התמורה, וכן יחייבו אימות של חתימת בעל הדירה על ידי עורך דין. כהן מציין כי חתימת עורכי הדין זה אכן ראוי אבל מי יקבע בפועל מה שווי הדירה החדשה? מי יקבע מה שכר דירה הראוי בכלל ולאור שינויים שצפויים להיות בתחום במהלך כה ארוך של כ-5 שנים במתחם פינוי בינוי? האם עורך הדין יקבע זאת? היזם או שמאי מטעמו? זהו לא תפקידם. מה מבטיח לבעלי הדירות שהערכת השווי שיגיש להם היזם בגין דירת התמורה או בגין עלות השכירות בתקופת ההריסה אכן מבטאת את שווי השוק? לכן לטענתו התקנות לוקות בחסר והן לא מוודאות מיצוי כלל זכויות בעלי הדירות, זכויות אשר היו אמורות להיות בבסיס ההסדרה.
לדבריו, כלל השחקנים הרלוונטיים להסדרה (יזמים, ועדות מקומיות, מארגנים, נציגויות, עו"ד) הינם שחקנים חשובים ורלוונטיים מאוד. ברם, השחקן היחיד האמון בסופו של יום על הסדרת התמורות הכלכליות (נזכיר, תמורות בגינן כל האירוע כלל בא לעולם) לצערי נעדר מההסדרה החדשה. שמאי המקרקעין מטעם בעלי הדירות הוא הוא הגורם האובייקטיבי, המנוסה בתחום ובעל הכלים המקצועיים הנדרשים, שיכול וצריך לייצג את בעלי הדירות במו"מ מול היזם הן בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט בכלל והן בדבר הערבויות הראויות בשווי הדירות הצפויות להימסר בפרויקט ובשווי קביעת שכ"ד הראוי למשך תקופת הפרויקט בפרט.
כיום למעשה, בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית המיוצגים על ידי שמאי מטעמם כלל לא זקוקים בפועל להסדרה המדוברת שכן תפקידו של השמאי הוא לוודא שכל הזכויות הכלכליות שלהם נשמרות לאורך כל חיי הפרויקט באמצעו מנגנונים שמאיים מתאימים.