השבחת נכס באמצעות שיפוץ

קרדיט תמונה : depositphotos

יש ברשותכם נכס ואתם רוצים להשביח אותו במטרה למכור אותו ברווח - בהחלט תוכנית טובה ועכשיו רוצים לרדת לפרטים. יש כמה דברים שחשוב להבין עם עצמכם בשביל שתוכלו לעשות את כל התהליך הזה בצורה טובה יותר:

• זמן: כשמתכננים להשביח את הנכס במטרה למכור אותו חשוב להבין כל התהליך לוקח זמן. יש את הזמן של התכנון שלכם, הזמן של השיפוץ עצמו וכמובן הזמן שהנכס מנסה להימכר. כל שלב בתהליך לוקח זמן וחשוב להכין את עצמם ולהבין זאת.

• השקעה: ההשקעה מתחלקת ל-2 כסף ומאמץ. כמובן בהתחלה תצטרכו להשקיע הרבה כסף בשכירת בעלי מקצוע והשיפוץ / הבנייה ויקח זמן עד שתראו את הכסף הזה בחזרה. מעבר לכך זה דורש מאמץ אישי מכם לנהל את הפרוייקט הזה ולהחליט את ההחלטות בשביל שתוכלו למקסם את הרווח שלכם.

• דרכי השבחה: כשמסתכלים על השבחת נכסים חשוב להבדיל בין שתי דרכים מרכזיות: שיפוצים שמצריכים היתר בנייה ושיפוצים שלא מצריכים היתר בנייה. הסיבה לכך היא שהשיפוצים שמצריכים היתר בנייה יקחו יותר זמן בשביל קבלת האישורים.
•
סוגי שיפוצים שמצריכים היתר בנייה
יש כמה דרכים שבהם ייתכן ותרצו להשביח את הנכס, חשוב שתדעו שחלקן דורשות היתר בנייה. לדוגמה:

• תוספת חדר: אחת הדרכים הנפוצות ביותר כיום להוסיף חדר לנכס היא באמצעות בנייה קלה. בנייה קלה משתמש בחומרים יותר קלים וכתוצאה מכך הרבה יותר מהירה עד גמר התוספת.

• בניית מרפסת: הוספה של מרפסת לנכס היא בהחלט דבר שמעלו את ערכו בצורה משמעותית. עם השמש השוטפת שיש לנו בארץ כמעט כל ישראלי אוהב לשבת במרפסת. זה נכון גם במקרה של נכסים מגורים וגם במקרים של משרדים.

• בניית עליית גג: בניית עליית גג היא עוד דרך מעולה להשביח את הנכס. עליית הגג יכולה לשמש גם בתור חדר שינה או משחקים במידת הצורך וגם במידה והצורך משתנה ניתן להפוך אותו לדבר אחר שצריכים כמו חדר אחסון או מזווה.

• תוספת חנייה: במציאות של היום כשכמעט לכל אדם יש רכב חנייה היא כמעט בגדר חובה אם אתם רוצים להעלות את ערך הנכס.

חשוב להבין מה התכנון שלכם על מנת להשביח את הנכס, אבל ללא ספק אם ניתן להוסיף חנייה היא צריכה להיות מבין תוספות הבנייה הראשונות.

סוגי שיפוצים שאינם מצריכים היתר בנייה
התחלנו עם הדברים שצריך להוסיף לנכס הקיים, אבל לפעמים צריך להסתכל קודם כל פנימה כשמחליטים לערוך שיפוץ היקפי לדירה או הבית ואף המשרד. אולי סוגי שיפוצים תוכלו לבצע בלי היתר בנייה?

• חשמל: מערכת החשמל היא ללא ספק מערכת שאתם צריכים לבדוק כשאתם רוצים להשביח את הנכס. היא אחת מהמערכות הבסיסיות ביותר בבית שעוזרות לו לתפקד כמו שצריך. חשוב לוודא שהיא אכן עובדת בצורה טובה ובלי תקלות.

תיקונים או הוספות של מערכת החשמל כוללים הגדלה של חיבור חשמל והחלפה או הוספה של לוח חשמל; הוספה של נקודות חשמל שונות במגוון החדרים כולל התקנה של שקע כוח בהתאם למכשיר שמיועד להיות שם כמו מכונת כביסה או תנור.

• אינסטלציה: עוד אחת מהמערכות הבסיסיות ביותר בנכס היא האינסטלציה. כמובן אין בית או משרד בלי זרימת מים שוטפת ואם אתם רוצים להשביח את הנכס בצורה ובה עדיף שזרימת המים תהיה שוטפת בצורה טובה וחזקה.

יכול להיות שמערכת האינסטלציה עובדת בצורה טובה ורק תרצו להוסיף כמה נקודות מים או להגביר את לחץ המים, אבל יכול להיות שתמצאו את עצמכם מטפלים בנזילות סמויות.

• ריצוף: כמובן ריצוף חשוב בכל נכס, וכדאי להסתכל עליו במגוון דרכים. דבר ראשון מה היעוד של החדר? האם אתם צריכים לשים רצפה לא מחליקה? אולי פרקט כדי הרצפה לא תתקרר? בנוסף חשוב לחשוב עליה מבחינה עיצובית.

רצפה היא אחד הדברים הבולטים בכל חדר וחשוב שהיא תלך בצורה טובה גם עם העיצוב של החדר. החלפה של הריצוף יכול להיות שינוי קוסמטי משמעותי לנכס שלכם.

• צבע: דיברנו על עיצוב וקוסמטיקה, דיברנו על צבע. כשנכנסים לכל חדר הקירות והתקרה הן דבר שאי אפשר לא להסתכל עליו ולצערנו הצבע הוא לא דבר שמחזיק לעד.

פה גם טמון היתרון שכשנכנסים לנכס שרואים שנצבע לאחרונה הוא נותן אפקט משמעותי. בהזמדנות זו כדאי לכם גם לשקול צביעה חיצונית לבית.

• איטום: היינו בקוסמטיקה ועכשיו חזרנו לתשתיות. איטום היא ללא ספק אחד מהגורמים הבסיסיים שאנחנו צריכים לא לטעות בהם אם אנחנו רוצים להשביח נכסים.

אף קונה לא יכנס לנכס חדש רק כדי לגלות שבחורף יש לו נזילות מהגג או רטיבות בקיר. חידוש של איטום הגג הוא מינימיום למה שאתם צריכים לעשות, וגם צריך לחזק את איטום הקירות החיצוניים או הפנימיים.

• מיזוג: מהאיטום ששומר עלינו בחורף קופצים למערכת ששומרת עלינו בקיץ (וגם עוזרת בחורף) - מיזוג האוויר.

נדירים המקרים בהם רוצים להשביח נכסים ולא מחדשים את מערכת מיזוג האוויר של הנכס. אם אתם משביחים דירות לרוב כדאי להחליף את המזגנים ואולי גם להוסיף חדשים או לעבור בכלל למיני מרכזי או מולטי אינוורטר.

אם מדובר על עסק כדאי לכם לשקול מערכות מיזוג עמידות ומתקדמות כמו מולטי אינוורטר או מערכת VRF.

טיפים להשבחת נכסים עם שיפוץ
יש כמה טיפים שאנחנו רוצים לתת לכם בכל הנושא של השבחת נכסים עם שיפוץ:

• תכננו תקציב: הדבר הראשון שאתם צריכים לעשות הוא לשבת ולהבין מה התקציב שלכם לכל המהלך הזה. זה שלב קריטי שיעזור לכם להתנהל בצורה יותר טובה.

• סדר עדיפויות: אחרי שתכננתם את התקציב זה הזמן לסדר עדיפויות. יכול להיות שאתם רוצים לבנות מטבח חדש, אבל אין לכם תקציב גם למטבח וגם לטיפול בצנרת או למערכת מיזוג האוויר.

אם לא תיצרו סדר עדיפויות בין המשימות השונות אתם יכולים להיאבד ולמצוא את עצמכם במצב שאתם צריכים לחרוג מהתקציב או במצב שלא השבחתם את ערך הנכס כמו שרציתם.

• מצאו טעם שמתאים לכולם: טיפ שיעזור לכם למכור או להשכיר את הנכס בצורה יותר טובה הוא למצוא טעם שקולע למכנה משותף של הרבה אנשים.

לא כדאי להשתגע עם הצבעים או מדבקות קיר רק כי אתם אוהבים אותן - נסו ללכת על משהו שיעזור לכם בסופו של דבר למכור או להשכיר את הנכס כמה שיותר מהר. כל זמן שהוא "שוכב" אצלכם זה כסף שאתם מפסידים.

• בדקו את עצמכם: דבר נוסף שחשוב לעשות הוא לבדוק את מצב הנכס לפני שאתם מחליטים להשביח אותו וגם בסוף העבודה. היעזרו בחברות בדק בית ושמאי מקרקעין על מנת להבין מה מצבכם טרם העבודה, וגם מה מצבכם לפני שאתם "משחררים" את הנכס לשוק.

בעלי המקצוע שתיעזרו בהם לצורך השבחת נכסים

• קבלן / חברת שיפוצים: קבלן השיפוצים הוא הזרוע הביצועיסטית שלכם. הוא מבצע את כל העבודות בדירה עצמה בין אם זה החלפה של הריצוף, עבודות החשמל והאינסטלציה, הצבע, האיטום וכו'. החשיבות של בחירת קבלן או חברה מקצועית עם תיק עבודות מרשים היא גדולה פה, אז אל תזלזלו. ממליצים לערוך השוואה בין קבלני שיפוצים שונים.

• מעצב פנים או אדריכל: בעל המקצוע שתצטרכו בשביל להבין מה החזון שלכם הוא מעצב הפנים או האדריכל. תבינו ביחד איתו אילו מאפיינים אתם רוצים, איזה סגנון ובסופו של דבר מה יגרום לקונים או השוכרים העתידיים להתאהב בנכס שלכם.

• שמאי מקרקעין: שמאי מקרקעין עוזר לכם בכמה צורות בכל התהליך של השבחת הנכס. קודם כל הוא מעריך כמה הנכס שווה בתחילת התהליך ואז כמה הוא שווה בסופו. בנוסף הוא עוזר לכם בכל ההתנהלות מול הרשות העירונית לגבי היטל ההשבחה.

• עו"ד מקרקעין: אי אפשר למכור נכסים בלי עו"ד מקרקעין טוב. הוא עוזר לכם להתנהל עם כל נושא של מיסוי מקרקעין וגם עם כל הרישום בטאבו.

• בדק בית: עשיתם שיפוץ ונראה כי טוב? זו לא החלטה שלכם. חשוב למצוא חברת בדק בית כדי שתמצא את כל הטעויות והכשלים שקורים, ולצערנו תמיד קורים, במהלך השיפוץ או הבנייה.

לקבלן יש אחריות לתקן אותם כמובן, אבל הוא לא יעשה זאת הרבה פעמים בלי דו"ח מפורט של מהנדס בדק בית מקצועי.

• מתווך: אמנם שימוש במתווך הוא לא חובה, אבל הוא נותן יתרון כל כך משמעותי במציאת שוכרים או קונים שהוא שווה את העמלה שהוא לוקח.

מתווכים לרוב גם יצליחו לנהל משא ומתן בצורה יותר טובה מכם וגם יש להם מאגר לקוחות שהם יכולים להשתמש בו.