עדכונים משמעותיים באומדן להתחלות הבנייה

בנק ישראל

• הנתונים על התחלות הבנייה במשק משמשים תשומה חשובה לגיבוש המדיניות בשוק הדיור כמו גם לגיבוש המדיניות המוניטרית. ניתוח זה מראה כי בין 2004 ל-2014 האומדן הרבעוני הראשון להתחלות הבנייה מוטה כלפי מטה בכ-10% בממוצע. הנתון מתעדכן כלפי מעלה בעיקר בשנה הראשונה לאחר פרסומו, וכעבור כשנתיים (8 פרסומים רבעוניים) הוא מתייצב.

• קובעי המדיניות בתחום הדיור חשופים לאומדן הראשון – וגם הציבור הרחב חשוף אליו משום שבשנים האחרונות הוא זוכה לסיקור תקשורתי נרחב – ולכן הם עלולים לגבש תפיסה מוטעית לגבי הפעילות במגזר הבנייה. על כן יש לנקוט משנה זהירות כאשר משתמשים באומדן הראשון, ובד בבד להשקיע משאבים בשיפורו.

• איסוף הנתונים תלוי בגורמים רבים שעוסקים בייזום הבנייה, באישורה ובהתחלתה בפועל, וחלקם מעבירים ללמ"ס נתונים חלקיים. תהליך מורכב זה מקשה על פרסום נתונים איכותיים בזמן אמת.

• מודל סטטיסטי לחיזוי הרוויזיות מאפשר לצמצם את גודל העדכון הממוצע לכל הפחות בשליש, ולגבש תחזית שאינה מוטה לכיוון מסוים – כלומר אומדן שמתעדכן לעתים כלפי מטה ולעתים כלפי מעלה. מודל זה מסתמך על הנתונים הידועים בזמן אמת (Ex Ante), ולכן ניתן לשפר באמצעותו את האומדן בעת הפרסום.

התחלות הבנייה, כלומר תחילת החפירה של יסודות הבניין, הן חוליה חשובה בשרשרת הייצור של יחידת דיור. האומדן למספר התחלות הבניה הוא נתון בעל חשיבות רבה, שזוכה לעניין ציבורי נרחב בשנים האחרונות לאור עליית מחירי הדירות, והוא מפורסם פעם ברבעון על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס). ריבוי הגורמים המעורבים בתהליך הבנייה (משרד הבינוי והשיכון, מעל מאה ועדות מקומיות לתכנון ובנייה ומאות יזמים שנסקרים טלפונית) מקשה על איסוף הנתונים בזמן אמת וגורם לעדכונים רטרואקטיביים (רוויזיות) בנתון הרבעוני. הלמ"ס משקיעה מאמצים רבים בטיוב הנתונים המנהליים שהיא מקבלת ממשרד הבינוי והשיכון ובסקירת היזמים בזמן אמת. נוסף לכך היא משתמשת במודל סטטיסטי כדי לזקוף נתונים חסרים שצפויים להתקבל בעתיד.

ניתוח שערכה עדי פינקלשטיין מחטיבת המחקר בבנק ישראל בחן את התפתחות האומדנים הרבעוניים של התחלות הבנייה משנת 2004. הבדיקה העלתה כי בשעה שאומדנים כלכליים ראשונים מתעדכנים בדרך כלל באופן אקראי (אי-אפשר לדעת מראש אם הם יתעדכנו כלפי מעלה או כלפי מטה), האומדן להתחלות הבנייה מוטה כלפי מטה באופן שיטתי ובהיקף משמעותי. נתון זה מתעדכן כלפי מעלה בעיקר בשנה הראשונה לאחר פרסומו, וכעבור כשנתיים הוא מתייצב כשערכו גבוה יותר בכ-10% בממוצע. פילוח לפי מחוזות העלה כי הבעיה קיימת בכל המחוזות, אך היא ניכרת במיוחד בנתונים על מחוזות תל אביב וחיפה. פילוח לפי יוזם העלה שב-2009—2014 עדכן משרד הבינוי והשיכון את הנתונים על ההתחלות ביוזמה ציבורית בכ-28%+ בממוצע; לעומת זאת, הנתונים על ההתחלות ביוזמה פרטית התעדכנו בכ-10%+ בממוצע. הדבר מעיד כי כלל הנתונים מוטים כלפי מטה, אך הנתונים המנהליים ממשרד הבינוי והשיכון מתאפיינים באיכות נמוכה ביחס לנתונים המגיעים מהיזמים הפרטיים.

הניתוח מציע גם מודל סטטיסטי שמבוסס על דפוסי הרוויזיות בין 2004 ל-2015. המודל משתמש באומדנים הראשונים להתחלות הבנייה וברוויזיות שלהם כדי לחזות את העדכונים הצפויים כעבור ארבעה ושמונה רבעונים. תוצאות החיזוי בזמן אמת מראות כי ניתן להציע מודלים שמרניים פחות לזקיפת הנתונים החסרים, ואלה יאפשרו לצמצם לפחות בשליש את גודל הטעות הממוצעת ולגבש תחזית שאינה מוטה לכיוון מסוים.

הנתון על מספר התחלות הבנייה משמש גופים ממשלתיים שונים כדי לאמוד את ההיצע בשוק הדיור ולגבש מדיניוּת לגבי מידת הצורך בהתערבות ממשלתית בענף הבנייה. כמו כן הנתון משמש את בנק ישראל כדי לגבש את המדיניות המוניטרית. היות שברוב המקרים האומדן מתעדכן כלפי מעלה בדיעבד, ובחלק מהמקרים אומדנים שהציגו ירידה בהיקף ההתחלות השתנו לנתון שמצביע על עלייה, עלול להיוצר מדי רבעון רושם שהפעילות במגזר הבנייה מאטה או אינה מתרחבת, בשעה שלמעשה מספר הדירות החדשות נמצא במגמת עלייה מתונה לאורך זמן. נייר זה מחזק את האזהרה שמצרפת הלמ"ס לפרסומים על התחלות הבנייה ומנגיש לצרכני המידע את סדר הגודל של העדכונים הצפויים בנתונים.