תגובת פסגות לדוחות עזריאלי

נעם פינקו, אנליסט בכיר מחלקת מחקר Sell Side בפסגות לדוחות עזריאלי. מורידים המלצה להחזק, מעלים את מחיר היעד
NOI - עליה מרשימה של 7% (19 מש"ח) לעומת הרבעון המקביל, 3% מתוכה הינה מנכסים זהים והשאר מנכסים חדשים כגון קניון רמלה ודיור מוגן . העליות הן למרות המדד השלילי בתקופה והעלאת הוצ' השמירה בקניונים וירידה ב- NOI מהפעילות בארה"ב בשל יציאה של שוכר. חלק מהעליות נובע מאכלוס הקומה השנייה בקניון איילון והמשך אכלוס של המתחם בחולון והשאר מחידוש חוזים בעליית שכר דירה. לעומת הרבעון הקודם חלה ירידה של 1% ב- NOI מנכסים זהים, בעיקר בשל החלפת שוכרים בקניון עזריאלי תל אביב.

שערוכים - נרשמו שערוכים בהיקף של 357 מעדכון הערכות שווי לנכס קרקע (בית ידיעות אחרונות) ולנכס בהקמה (שרונה).

FFO – ה- FFO גדל לעומת הרבעון הקודם מ- 227 ל- 232 מש"ח. העלייה נובעת מהעלייה ב- NOI ומהמשך הירידה בהוצאות המימון בזכות שחלופי חוב.

שוק הקניונים עדיין חזק והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים קיים כאשר רשתות חדשות ממשיכות להיכנס לארץ ורשתות קיימות מתפתחות לכיוונים נוספים. עם זאת, הסביבה כיום מאתגרת יותר, בעיקר באזורים בהם התחרות גברה. להערכתנו לא צפויה השפעה מהותית על ה NOI מנכסים זהים של החברה, הואיל וקיים פיזור אופטימלי של הנכסים ומרביתם נחשבים מהמובילים בארץ. אלו יפצו על תוצאות חלשות בנכסים פחות מוצלחים (אם יהיו) או כאלה הסובלים מתחרות. בנוסף, הטבות לשוכרים (השתתפות בהוצאות, מבצעי קד"מ והשקעות בנכסים) בדרך כלל לא יבואו לידי ביטוי ב- NOI אלא בסעיפים אחרים במאזן או ברווח והפסד. החברה מדווחת על גידול מרשים של 7% בפדיונות המתפרש על פני כל הקניונים. גם מליסרון דיווחה על גידול דומה מה שמעיד על כך שמצבם של הקניונים החזקים הוא טוב. גם נתוני הגידול בצריכה הפרטית (4%) תומכים בנתונים אלו.

בשוק המשרדים, נראה כי החשש מעודף היצע בתל אביב קצת נרגע לאחר ההצלחה הגדולה באכלוס בניין אטריום של אמות ובהתקדמות במגדל שרונה של עזריאלי. עודף היצע עשוי לבוא מכיוון קבוצות רכישה שלא בהכרח מתחרות על אותם שוכרים כמו החברות. בנוסף ישנם ביקושים גבוהים מאוד במתחמי היי טק (תומך גם כן בחברה).

ייזום – פעילות הייזום נמשכת בקצב גבוה ואף מתרחבת לאחר שהחברה רכשה קרקע נוספת בחולון וזכתה במכרז לדיור מוגן בראשל"צ. בשרונה הושכרו כבר 46 אלף מ"ר (כ- 40% מהפרויקט), קצב מרשים מאוד. בחולון כבר הושכרו 90 אלף מ"ר ובראשונים 10,000 מ"ר. החברה אף מדווחת על מגעים להשכרת שטחי משרדים נרחבים בפרויקט עזריאלי טאון שיושלם רק בשנת 2020 . סך ההשקעות בנכסים אלו כבר עומד על כ- 2.5 מיליארד ₪ כאשר עוד יותר מ- 3 מיליארד ₪ יושקעו לאורך השנים. בנוסף יוקם בעתיד מגדל נוסף במרכז עזריאלי ויורחב הקניון, ישופץ קניון מלחה ואנו מניחים כי יקרו עוד דברים, גם בתחום הדיור המוגן וכן בתחום שילוב המסחר באינטרנט במסחר בחנויות.

בשורה התחתונה: אנו סבורים כי גם החברה תמשיך להציג דוחות טובים עם יציבות יחסית בהכנסות מנכסים זהים כאשר פעילות הייזום המאסיבית )שרק הולכת ומעצמת( תייצר ערך רב כאשר ה- FFO של החברה אמור לעלות בצורה דרמטית בשנים הקרובות בעקבות השלמת פרויקטים שהחלו, ובנוסף יעלה בזכות הירידה בהוצאות המימון.
הצמיחה תימשך עם ייזום פרוייקטים גדולים גם לאחר מכן. הריבית הנמוכה תשמור על שווי נכסי החברה (שמהוונים בשמרנות יתרה) גם אם תהייה עליית ריבית מסויימת.
אנו מעלים מחיר יעד מ- 164 ₪ ל- 167 ₪ (למרות דיבידנד שחולק) בזכות הגידול בהיקף הנכסים ובשוויים. המניה עלתה יפה לאחרונה הן בשל העליות במניות הנדל"ן, התוצאות הטובות והביקושים הצפויים בעדכוני המדדים השונים, אי לכך נסגר האפסייד במודל שלנו (שלהערכתנו נותן ערך ראוי, אם כי לא מלא לפעילות הייזום והגדלת ה- FFO). אנו מורידים את המלצתנו להחזק.