מידרוג מאשרת דירוג A2.il לאג"ח שהנפיקה אדגר השקעות ופיתוח בע"מ

אופק הדירוג יציב, החברה תציג שיפור בביצועים התפעוליים ויציבות בפרופיל הפיננסי
שיקולים עיקריים לדירוג
עיקר פעילות החברה הינה החזקת נדל"ן מניב בתחום המשרדים בישראל, קנדה, פולין ובלגיה. לחברה פיזור גיאוגרפי גבוה באופן התומך בפרופיל העסקי, המתבטא אף בהיקף מאזן הבולט לחיוב ביחס לדירוג, ובהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג צפוי להסתכם בכ- 5-5.5 מיליארד ₪ בטווח הבינוני. נכסי החברה בישראל ובקנדה מאופיינים במיצוב גבוה ובשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן. מנגד, נכסי החברה בפולין אשר כמחציתם ממוקמים ברובע מוקוטוב שבעיר וורשה מאופיינים בשיעורי תפוסה תנודתיים ונמוכים יותר.
יחס המינוף של החברה גבוה מעט לרמת הדירוג. יחס חוב נטו לCAP נטו שעומד על כ-64.3% נכון ל-30.06.2022 צפוי לגדול לטווח של 66%-67% בשנים 2022-2023 בהתאם לתרחיש הבסיס, הכולל בין היתר רכישת נכסים שהחברה ביצעה בחודשים האחרונים וכן תרחישי רגישות של מידרוג. להערכת מידרוג, היקף ה-FFO (הריאלי) של החברה צפוי להסתכם בטווח 110-115 מיליון ₪ לשנה בשנים 2022-2023, והיחס בין החוב הפיננסי נטו לבין ה- FFO צפוי לעמוד סביב 30 שנים.
לחברה מיעוט נכסים בלתי משעובדים שפוגע בגמישותה הפיננסית. בד בבד, יחס חוב מובטח (בהנחת ניצול מסגרות אשראי שאינן מנוצלות ליום 30.06.2022 בסך כ- 315 מ' ₪) לנדל"ן להשקעה של כ- 43% בולט לטובה יחסית לדירוג ומוסיף לגמישות הפיננסית. בהתאם להערכת מידרוג, יחס הנזילות לשירות קרן חוב אג"ח בלתי מובטח על פני 24 חודשים קדימה צפוי לנוע בטווח של 100%-120% תוך שהוא כולל מסגרות אשראי חתומות ופנויות שהחברה שומרת לאורך זמן.

תרחיש הבסיס של מידרוג לשנים 2022-2023, מניח, בין היתר, השקעות הוניות בעיקר בנכסים הקיימים והתאמתם לשוכרים חדשים, השקעות בהסבת שטחים פנויים לחללי עבודה משותפים במותג החברה "בריין-אמבסי" והמשך הקמת חניון תת קרקעי בפתח תקווה. כמו כן, תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון הגדלת מימון על נכסים מובטחים באמצעות מימון מחדש של הלוואות, שתתרום לעיבוי נזילות החברה, וכן הותרת מסגרות אשראי פנויות לפחות בהיקף הקיים, אמורטיזציה בנקאית שוטפת, פירעון שוטף וגיוס אגרות חוב וכן, תזרים מפעילות. בנוסף, מידרוג מעריכה חלוקת דיבידנד בגובה של 50% מהיקף ה- FFO בשנה. תרחיש הבסיס כולל תרחישי רגישות ביחס לתזרים התפעולי מנכסי החברה וביחס לשווי הנכסים.
אופק הדירוג
אופק הדירוג היציב משקף את הערכת מידרוג, כי בטווח התחזית החברה תציג שיפור בביצועים התפעוליים ויציבות בפרופיל הפיננסי תוך שמירה על נזילות וגמישות פיננסית ביחס לדירוג.
גורמים אשר עשויים להוביל להעלאת דירוג
שיפור משמעותי ביחסי האיתנות והכיסוי
גידול משמעותי בהיקף התזרים מפעילות שוטפת
צבר משמעותי של נכסי נדל"ן שאינם משועבדים
גורמים אשר עשויים להוביל להורדת דירוג
מדיניות דיבידנד חריגה אשר תפגע בנזילותה ובאיתנותה הפיננסית של החברה
שחיקה ביחסי האיתנות וביחסי הכיסוי לאורך זמן
שחיקה בנזילות החברה לאורך זמן