מידרוג מותירה על כנו דירוג A2 באופק יציב לחברת ספנסר

מידרוג לוגו

בטווח הקצר-בינוני, החברה צפוייה להגדיל את המצבת המניבה ע"י רכישות של נכסים נוספים והשלמת הקמת נכסים בייזום, כך שהדבר יביא לגידול בתזרים החברה; חלק גדול מתיק נכסי החברה כפוף לרגלוציה בשכר הדירה, בעיקר מסוג "HUD". יצויין חלק ניכר מההכנסה המופקת מהנכסים הכפופים לרגולציה זו מועבר באופן ישיר לחברה ע"י גוף פדרלי של ממשלת ארה"ב; נכסי החברה בתחום ה-HUD נחשבים לדפנסיביים, מאוכלסים בשיעורי תפוסה גבוהיים של כ-99% לאורך זמן, באופן המשפיע לחיוב על הפרופיל העסקי; ביחסי איתנות ההולמים לרמת הדירוג, כך שנכון ל30/06/2017 יחס החוב נטו ל-CAP נטו עומד על כ-62% (כולל חלק החברה בחוב חברות המוצגות בשיטת השווי המאזני).

 יצויין כי לאור כוונת החברה לרכוש נכסים נוספים ולהשקיע בפיתוחם של הנכסים הקיימים, יחסי האיתנות צפויים להישחק בטווח הקצר-בינוני אך עדין להיוותר הולמים ביחס לדירוג; יצוין, כי בעקבות אישור שינוי תב"ע (Rezoning) החל על קרקע של החברה Harrison (להלן: "הריסון ") עשויה להיות העלאה משמעותית בשווי הקרקע באופן התורם לפרופיל הפיננסי של החברה. בנוסף, לחברה קרקע בשכונת Williamsburg , 101 Varick Avenue, אשר על פי מידע שהתקבל, החברה לקראת השלמת חתימה עם שוכר ממשלתי להשכרת הנכס למשך 10 שנים באופן התורם לפרופיל העסקי וליציבות התזרים; יתרות נזילות הולמות משפיעות לחיוב על פרופיל הסיכון.

הדירוג מושפע לשלילה, בין היתר, מיחסי כיסוי חוב נטו ל-FFO, אשר אינם בולטים לחיוב ביחס לדירוג, וצפויים לנוע בטווח 30-40 שנים; מתלות בבעל שליטה אשר הינו בעל ערך משמעותי לפעילות החברה ובעיקר בתחום הפיתוח העסקי; העדר נכסים מניבים לא משועבדים משליך לשלילה על הגמישות הפיננסית. עם זאת, בהתחשב בשיעור ה-LTV הנמוך על הנכסים המניבים ומועד הפירעון של ההלוואות הבכירות, להערכת מידרוג קיימת גמישות פיננסית בינונית.