יניב חברון מאלומות מסביר: למה מחירי הדיור ימשיכו לעלות?

יניב חברון- אלומות. קרדיט צלמת- ניקול דה קסארו

בנימה אישית

מה באמת הסיכוי לריבית שלילית בבנק ישראל ולמה מחירי הדיור ימשיכו לעלות? – בבנק ישראל מעריכים שהריבית פה עוד תעלה, לפחות על פי התחזית של מחלקת המחקר, אבל גם היא עשויה להשתנות ממש בקרוב. בסך הכל התחזית לא לוקחת בחשבון האטה דרמטית וודאי לא 4 הפחתות ריבית בארה"ב ו-3 הפחתות ריבית נוספות באירופה, כפי שמתמחרים כיום בשווקים.

4 הפחתות ריבית בארה"ב בתוך 18 חודשים, 3 הפחתות ריבית באירופה, האם הריבית בישראל תוכל בכלל להישאר ללא שינוי? סיכוי נמוך מאוד. גם במחזור הפחתות הריבית האחרון, הכלכלה בישראל המשיכה לתפקד, שוק העבודה נותר איתן, אבל החולשה באינפלציה והייסוף החד הובילו להפחתות ריבית אגרסיביות ע"י בנק ישראל. העניין הוא שהפעם הפחתה ריבית אגרסיבית עשויה להוביל את בנק ישראל ישר לטריטוריה שלילית.

נחזור לרגע לשוק המט"ח – בנק ישראל לא העלה את הריבית מאז כניסתו של הנגיד אמיר ירון, למרות העלאת ריבית רגע לפני כניסתו, וזאת בעיקר בעקבות התיסוף של השקל. בבנק דאגו להדגיש פעם אחר פעם כי התיסוף של השקל עשוי לעכב את האינפלציה מלחזור ליעד. בנוסף שמו דגש על פערי הריבית מול ארה"ב, שלא צפויים עוד להתרחב אחרי הפחתת הציפיות וסיבוב הפרסה של הפד. כדי להיות עקביים, מאז, התיסוף של השקל רק התחזק, שער החליפין "הנומינלי האפקטיבי" הגיע לשפל חדש, ודולר/שקל נושק לרמה של 3.5. אפשרות של ריבית שלילית נשללה על ידי בנק ישראל במחזור הקודם, בטענה כי לא בטוח שהיא בכלל אפקטיבית, אבל כאשר פער הריביות יתחיל להצטמצם ובשער דולר/שקל של 3.5 ניתן יהיה לראות רק "ראש שיורם כלפי מעלה" - יתכן והגישה לגבי ריבית שלילית בבנק ישראל תשתנה.

הבעיה עם ריבית שלילית היא שהניסיון איתה עד כה לא ממש צלח. היא לא מעודדת צריכה פרטית, כפי שהיה ניתן לחשוב. האמת שהיא גם לא מעודדת השקעות במפעלים או בהשקעות אחרות בסיכון סביר. היא בעיקר מעודדת עלייה במחירי הנדל"ן, שנחשבים למקום טוב יותר להחנות בו את הכסף מאשר בבנק, או בטוח יותר מאשר מתחת ל"מזרון".

עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן מובילה לעלייה מקבילה במחירי השכירויות ובסופו של דבר פוגעת בצריכה הפרטית ובצמיחה. עכשיו נסו לתאר מה יקרה למחירי הנדל"ן בישראל במידה והריבית תעבור לטריטוריה שלילית, שהתשואות הארוכות ירדו בהתאם לירידת התשואות בעולם ואיתם גם ריביות המשכנתא או רחמנא ליצלן, אם מישהו בבנק ישראל יחליט שהגיע הזמן להפסיק לעשוק אותנו ויאפשר לרוכשי הנדל"ן ליהנות מהריביות האפסיות בחלק יחסי הגדול ביותר משליש מהמשכנתא.

בשורה התחתונה התיסוף של השקל צפוי להעמיק ברבעונים הקרובים בעקבות צמצום פער הריביות בין ישראל וארה"ב וישראל ואירופה. בשלב כלשהו יצוצו הערכות גם לגבי ריבית שלילית מקומית. במקביל ריביות המשכנתא יוזלו, מה שיאיץ את העלייה בביקושים לנדל"ן ויספק רוח גבית למחירים, שגם ככה צפויים לקבל רוח גבית כתוצאה מפגיעה בהיצע.

המלצות המרכזיות

סיכון מח"מ – עשוי לעלות השבוע במידה והפד יאכזב. הריבית ככל הנראה תרד, אבל המגמה תהיה תלויה בעיקר בטון שהפד יציג, שכן השוק מצפה לעוד 3 הפחתות.

הסיכונים לשוקי המניות נותרו גבוהים – אומנם הריבית בארה"ב ובאירופה צפויה לרדת, ונתוני המאקרו התייצבו השבוע, אבל הסיכונים מהאטה ומהסכם הסחר נותרו.

הצמדה – דחיית הקמת הממשלה בעקבות הבחירות דוחה את העלאת המיסים. סיכוני המקרו פוגעים בציפיות האינפלציה. מומלץ להקטין אחזקות צמודות קצרות.

שווקים מתעוררים – השיחות בין סין לארה"ב מתחדשות השבוע אבל הסכם הסחר עם סין רחוק וללא יעד של זמן ולא מן הנמנע כי מכסים נוספים יוטלו בהמשך, במה שייחשב לעליית מדרגה במלחמת הסחר.

מחירי נפט – שוב נחלשים. כרגע נראה כי רק משבר איראני יוכל לעלות אותם בחזרה כלפי מעלה, אחרת רמה של 50 עשויה להיות קרובה יותר.

מחירי הזהב המשיכו להיסחר מעל 1400 – שינוי כיוון הריביות כלפי מטה וחשש מפני השלכות של האטה כלכלית ימשיכו לתמוך במחירי הזהב.