השבחת נדל"ן בארה"ב: צעד קריטי להצלחתה של השקעה מניבה

בתהליך השקעת נדל"ן בארה"ב, בין שיקולים כבדי משקל כמו מחיר הרכישה, רמת מחירי הבתים באזור, צפי לצמיחת האוכלוסייה והביקוש לדיור ועוד – חשוב לא להקל ראש בצורך לשפץ את הבית כדי להעלות את ערכו

השקעת נדל"ן בארה"ב. שלוש מילים שמקפלות בתוכן תהליך מורכב יחסית, שמעורבים בו הרבה גורמים, רשויות, שחקנים ואנשי מקצוע. מעבר לתהליכים שקשורים לכל רכישה של נכס, השקעה בארה"ב משמעותה גם עיסוק בכל מה שקשור בהיותנו משקיעים במדינה זרה, לרבות ענייני מיסים, רישיונות, הכנסות וכדומה. גם תהליך השבחת הנכס – שיפוצו לטובת העלאה של ערכו – נראה אחרת בארה"ב. בכתבה זו נפרט מעט למה ניתן לצפות.

למה השבחה?

ההיגיון שעומד מאחורי השקעת נדל"ן הוא פשוט: רוכשים נכס במחיר אטרקטיבי, כלומר זול ביחס לסביבתו; משפצים אותו במידת הצורך כדי להעלות את ערך הנכס ולהתאימו להשכרה; מאתרים שוכרים ומשכירים את הבית.

בתהליך זה מיוצרים שני מנועים שיחד מגלמים את התשואה, כלומר ההכנסות והרווחים, שאותה מצפים משקיעי נדל"ן לקבל: תשואה משכירות – קבלת כסף מדי חודש; ותשואה מעליית ערך הנכס – השיפוץ יגרום לעלייה בערך הבית בין-לילה, ולאורך שנים גם עליית מחירי הנדל"ן הכללית תהווה תשואה נומינלית.

אם כך, לשיפוץ הנכס יש תפקיד מכריע ביכולת של ההשקעה לייצר תשואה. למעשה, בשוק כמו זה של תחילת 2023, הדבר חשוב אף יותר. כשמחירי הנדל"ן נמצאים בעצירה מסוימת, כדי לייצר תשואה צריך יותר מרכישה של בית – צריך לקנות מתחת למחיר השוק (ולרוב זה אומר שהנכס יהיה במצב רעוע יחסית, בשכונה איכותית בה שאר הנכסים במצב טוב) וצריך למצוא דרכים "לנצח" את השחיקה במחירים, אחת מהדרכים היעילות ביותר היא לשפץ את הנכס באופן חכם, ובכך לקזז את הפערים במחיר באופן מיידי.

כך משביחים נכס בארה"ב

אחד היתרונות שאנו מתגאים בהם אצלנו באורצ'רד, הוא היכולת שלנו לנהל את תהליך ההשבחה והשיפוץ באופן אישי, שכן אנחנו פועלים בארה"ב עצמה, וממוקמים באותם לוקיישנים שבהם המשקיעים שלנו רוכשים נכסים. אנחנו עובדים מול קבלנים מקומיים על בסיס מחירים נוחים, ומכירים את כלל האישורים שצריך להפיק על מנת לבצע שינויים מבניים בנכס. אלה הן הנקודות החשובות היותר בדרך להשבחה מלאה ורווחית.

בחירת הנכס הנכון: כדי להשביח נכס, צריך נקודת התחלה מוצלחת. כשהצוותים שלנו בחברת אורצ'רד יוצאים לאתר נכס להשקעה עבור לקוח, אחד המאפיינים שהם ירצו לראות זה נכס שיש לו פוטנציאל השבחה גבוה. נכס כזה בדרך כלל יהיה בית שסבל מהזנחה ארוכת שנים, או שלא עבר שיפוץ כללי כבר יותר מדי זמן. זה גם יכול להיות בית חדש יחסית, אך כזה שמפרט הפנים שלו הוא בסיסי ביותר, וניתן לשדרג את החללים שלו בקלות.

המצב המאתגר של הנכס יגולם במחיר שניתן יהיה לסגור עסקה על פיו (לאחר מקח), והמחיר הנמוך יגלם פוטנציאל להעלאת הערך בעזרת כמה שיפוצים נקודתיים זולים יחסית. קראו עוד אודות הדרך הנכונה לרכוש נכס להשקעה בארצות הברית.

חוץ: כשחושבים על שיפוץ בדרך כלל מדמיינים רצפה חדשה או מטבח חדש, אבל אין כמעט דבר חשוב יותר להעלאת ערך מהנראות של הבית מבחוץ. שיקום קורות עץ, צביעה מחדש, חיזוק מרזבים, החלפת רעפים, מסגרות מחודשות לחלונות, עבודות זגגות ועוד – כל אלה יכולים להפוך בית לבעל חזות אחרת לגמרי.

בתוך הקירות: ההשבחה האידיאלית עוסקת בעיקר בשיפוצים קוסמטיים שניתן לבצע בזול אך גורמים לשדרוג משמעותי. ואולם כאשר אנו רוכשים נכס אנחנו רוצים לדעת שגם התשתיות שאף אחד לא רואה פועלות כראוי.
שיקום של מערכות מים וניקוז, התקנת אוורור ומיזוג אוויר בחדרים השונים, חיווט מערכות החשמל, התקנה של חימום ריצפתי – אלה רק חלק מהשיפוצים שניתן וצריך לבצע בבתים להשקעה בארה"ב. הדבר לא רק ייתן למשקיע ראש שקט שהכל עובד בנכס, אלא גם יעלה את ההערכה השמאית שלו.

פנים הבית: כאן כבר הגענו למחוזות ההשבחה הקלאסיים. שדרוג הנראות של חללי הבית הפנימיים יעשה אפקט כפול: הוא ימשוך דיירים איכותיים ויאפשר לדרוש שכר דירה גבוה יותר; והוא יעלה את ערך הנכס ביום שבו נרצה למכור אותו. כאן ניתן לציין שיפוצים כמו החלפת רצפה, צביעת הקירות, התקנת מטבח חדש, דלתות חדשות, טפטים, ניקיון יסודי, רכישת ריהוט בחלק מהמקרים, התקנת מדפים ועוד.

גינה: רבות מעסקאות ההשקעה שלנו הן עבור בתים צמודי קרקע – וברוב מוחלט של המקרים מדובר בבתים עם גינה קדמית ואחורית, לעתים אפילו גינה היקפית. גינה מוזנחת יכולה לתת לבית אופי ישן ולא אקטרטיבי. שיקום של גינה לעומת זו, הוא פעולה פשוטה שניתן לבצע עם צוות מקצועי בהוצאה מינימלית. הפיכת האדמה, שתילה של צמחים מקומיים, התקנת מרבדי דשא, בניית גדרות ושער כניסה, הנחת מרצפות לשביל גישה, שיפוץ אזור החנייה ועוד.

לסיכום

השבחת נכס היא צעד קריטי להצלחתה של השקעת נדל"ן בארה"ב. בין שיקולים כבדי משקל כמו מחיר הרכישה, רמת מחירי הבתים באזור, צפי לצמיחת האוכלוסייה והביקוש לדיור ועוד – חשוב לא להקל ראש בצורך לשפץ את הבית כדי להעלות את ערכו.
מתוך הבנה זו, אנחנו באורצ'רד דואגים לשקלל מחירי שיפוץ מוערכים כבר בשלבים ראשוניים של הצגת פרטי העסקה למשקיע. כך ההשבחה הופכת לחלק אינטגרלי מההשקעה, ההוצאה על שיפוץ לא מגיעה בהפתעה – והנכס שלנו מקבל הזנק לערכו בתהליך מהיר.