בקרוב: אישור סופי לתב"ע לבניית 1,000 יח"ד ב"משולש הגדול" שברמת גן; צפי הכנסות של מיליארד שקל

מדובר במתחם של 235 דונם בין תל השומר קריית קריניצי ורמת אפעל; בין היזמים: צמח המרמן, אשדר ואזורים, המתכננים לבנות 5 מגדלי יוקרה, כ-120 יח"ד כ"א הפונים לפארק , ו-80 יח"ד בבנייה נמוכה של יחידות גן-גג
מסתמנת התקדמות בקבלת אישור סופי לתב"ע עבור המתחם המכונה "המשולש הגדול" ברמת גן.

המתחם ששטחו כ- 235 דונם, גובל בכפר אז"ר ממערב, בר אילן בצפון, תל השומר מדרום וקריית קריניצי ממזרח, שייך מוניציפאלית לרמת גן. על המגרש חלה תוכנית (תב"ע בתוקף) להקמת 980 יח"ד ופארק ירוק מתוכנן של כ- 40 דונם.

התכנית מקודמת כבר כ-20 שנה, ולאחר שנים רבות של התנגדויות שונות מצד תושבי הסביבה - לרבות בשל סלילת כביש מקשר משוקע (4612), ועתירות - אושרה התכנית עקרונית בוועדה המחוזית ב- 2006. אולם, בכך לא תמו תלאות הימים, כי עדיין נותר לאשר בוועדה המקומית תכנית לאיחוד וחלוקה של הזכויות בין הבעלים השונים הרבים, אשר נתמכה בחוות הדעת של השמאי שאול רוזנברג.

באזור קיימות שלוש קבוצות עיקריות של בעלי זכויות. קבוצה של בעלי קרקע המיוצגים מזה שנים רבות על ידי עו"ד ברוך אדלר וזכאים לבניית כ- 500 יח"ד בארבעה מגדלים. חברת ברען המיוצגת על ידי עו"ד צבי שוב הזכאית, לאחר אישור התוכנית ובמסגרת ההסכמות שהושגו לאחרונה עם בעלי הקרקע הנוספים, לבניית כ- 100 יח"ד במסגרת מגדל נוסף. כמו כן יש גם בעלי קרקע פרטיים שיוכלו לבנות 184 בתי מגורים דו משפחתיים צמודי קרקע ו-156 יח"ד בבנייה רוויה נמוכה בגובה של 4 קומות וזאת בנוסף ל-40 יח"ד בבניינים בני חמש קומות וחזית מסחרית לשימוש השכונה.

יצוין כי לפני כשנתיים נחתמה עסקה גדולה בין בעלי הקרקע המיוצגים ע"י עו"ד ברוך אדלר (כ- 500 יח"ד) מול החברות היזמיות: צמח המרמן, אשדר ואזורים. מדובר באחת מעסקאות הקרקע הגדולות והמורכבות שנחתמו בגוש דן, בשנים האחרונות. העסקה הייתה על תנאי שהתכנית תקבל תוקף וכללה מספר סוגי התקשרות בין הבעלים השונים שציפו לקבל זכויות במגדלים.

רכישת הקרקע נעשתה במסגרת יזמות משותפת של החברות אזורים, צמח המרמן ואשדר ובחלקים שווים, אשר חברו יחדיו לצורך הקמת הפרויקט. בקרקע שנרכשה, לגביה הייתה ההתקשרות, מתכננות החברות היזמיות, לבנות כ- 480 יח"ד, ב-5 מגדלי יוקרה, בני 2 עד 24 קומות ו-כ- 120 יח"ד כ"א הפונים לפארק (את המגדל החמישי קיבלה חברת ברען) ובנוסף, 80 יח"ד בבנייה נמוכה של יחידות גן-גג. היקף ההכנסות הצפוי יעמוד על יותר ממיליארד שקלים, כולל מע"מ.

המתחם גובל מכל צדדיו בפארק ומצד שני בבנייה צמודת קרקע. כך שהמגדלים יצפו מערבה לכיוון כפר אז"ר וייהנו מנוף פתוח.
לאחרונה הודיעה חברת צמח המרמן כי האדריכל שנבחר לתכנן את הפרויקט הינו רני זיס, שתכנן בין היתר, את מגדל G של גינדי בשופטים, ת"א.

עו"ד ברוך אדלר המלווה את העסקה מטעם קבוצת בעלי הקרקע הגדולה מסביר: "אנו נמצאים בשלב בו הוסרו כל העררים על התוכנית. במקביל הוגשה תוכנית חלוקה חדשה וסופית לזכויות בין הבעלים. נראה כי אחרי עשרות שנים הגיעו כל המלחמות לקיצן ובמהלך השנה הקרובה בעקבות אישור תוכנית החלוקה, תיסלל הדרך להיתרי בניה במתחם".

עו"ד צבי שוב המייצג בעלים שונים בקרקע ביניהם קבוצת ברען מסביר: "להצעת התכנית של האיחוד והחלוקה שהתקדמה בוועדה המקומית הוגשו התנגדויות משפטיות ושמאיות רבות, שהתייחסו בין היתר לאופן חלוקת הזכויות והתייחסו בין היתר לסוגיית המשתלה הפועלת בשטח שיש לפנותה. יש לזכור כי גם מינהל מקרקעי ישראל הינו בעלים בתכנית והיווה צד בעניין. לאחר ניהול הליכי התנגדויות לא קלים, מינתה הועדה המקומית את השמאי רחמים שרים, מהנדס העיר לשעבר, שינסה לגשר בין המתנגדים ולהמליץ לוועדה על דרך ההתייחסות להתנגדויות השונות. המגשר הגיש המלצות והועדה המקומית קיבלה את רובן.

"על החלטת הועדה המקומית הוגשו עררים לועדת הערר, על ידי בעלים שונים, לרבות על ידי חברת ברען שקיבלה זכויות בתוך כל המגדלים יחד והיה צורך לפרק את השותפות הכפויה.

לאחרונה נתנה ועדת הערר תוקף להסכמות שהושגו, כולל הקצאה של מגרש ומגדל נפרד לברען, וכך למעשה נפתחה הדרך לתיקונה הסופי של התכנית על מנת שניתן יהיה להביאה לפרסום ולמתן תוקף ולתת את האות לתחילת הבנייה.
יש לציין כי קיימות התקשרויות לגבי המגדלים ברובם, של קומבינציה/מזומן ובניה שממתינים כבר לפחות שנתיים למתן התוקף".

עוד מסביר עו"ד שוב כי בעקבות אישורה של התכנית המחוזית, הוגשו מס' תביעות פיצויים עפ' סעיף 197 של בעלי זכויות בכפר אז"ר, בהיקף כולל של כ-8 מיליון שקל. בימים אלו קיבלה הועדה המקומית את חוות הדעת של השמאי ארז כהן והחליטה לדחות לאלתר את התביעות.