מי באמת שולט בנדל״ן בישראל?

בשיח הציבורי בישראל חוזרת שוב ושוב אותה שאלה: למה מחירי הדיור לא יורדים? כמעט בכל מערכת בחירות נשמעות הבטחות על פתרון משבר הדיור, על שחרור קרקעות, על הגדלת היצע הדירות ועל בנייה מאסיבית. אך בפועל, למרות חילופי ממשלות, שרי אוצר ושרי שיכון - מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות לאורך זמן.
כדי להבין את המציאות צריך להסתכל מעבר לכותרות הפוליטיות. שוק הנדל"ן בישראל אינו נשלט על ידי גורם אחד בלבד אלא על ידי מערכת מורכבת של כוחות. בתוך המערכת הזו פועלים במקביל המדינה, המערכת הבנקאית, מוסדות התכנון והביקוש הדמוגרפי. כל אחד מהם משפיע על השוק בצורה אחרת, אך כאשר כל הכוחות הללו פועלים יחד מתקבלת מערכת שמתקדמת לאט, בזהירות, ולעיתים גם בניגוד להבטחות פוליטיות.

כאשר בוחנים את המנגנון הזה לעומק, ובוחנים השקעה בקרקע או דירה מתברר שהשאלה מי שולט בנדל"ן בישראל אינה שאלה פוליטית בלבד. היא שאלה מבנית שמחוברת למערכת התכנון, למערכת הפיננסית ולמבנה הבעלות על הקרקעות במדינה.

המדינה שולטת בהיצע הקרקע

הגורם הראשון והבסיסי ביותר בשוק הנדל"ן הישראלי הוא המדינה עצמה.
רוב הקרקעות בישראל אינן בבעלות פרטית אלא מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. המשמעות היא שהמדינה היא למעשה בעלת הקרקע הגדולה ביותר במדינה והיא זו שמחליטה מתי קרקעות יוצאות לשיווק, באיזה היקף ובאילו תנאים.
כאשר קרקע משווקת ליזמים, הדבר נעשה בדרך כלל באמצעות מכרזים. במסגרת מכרז כזה יזמים מתחרים ביניהם על הזכות לבנות על הקרקע, והזוכה הוא לרוב מי שמוכן לשלם את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע. מצב זה יוצר לעיתים נקודת פתיחה גבוהה לפרויקט עוד לפני שלב הבנייה.
למשמעות הזו יש השפעה ישירה על מחירי הדירות. כאשר הקרקע נמכרת במחיר גבוה, היזם צריך לגלם את העלות הזו בתוך המחיר הסופי של הדירה. לכן מחירי הקרקע הופכים לאחד המרכיבים המרכזיים במחיר הנדל"ן בישראל.
בנוסף לכך, עצם קצב השיווק של הקרקעות משפיע על השוק. כאשר המדינה משווקת פחות קרקעות או כאשר תהליכי השיווק מתעכבים, ההיצע העתידי של דירות מצטמצם. כאשר הביקוש ממשיך לגדול בזמן שההיצע מתקדם לאט, נוצר לחץ שמעלה את המחירים.
יש היבט נוסף שפחות מדברים עליו: רשות מקרקעי ישראל קובעת בחלק מהמכרזים גם רף מינימלי למחיר הקרקע. במקרים שבהם ההצעות שמתקבלות במכרז אינן עומדות בציפיות או אינן מגיעות לרף שנקבע, רמ"י רשאית לבטל את המכרז ולא לשווק את הקרקע כלל. מצב כזה מצמצם בפועל את כמות הקרקעות שיוצאות לשוק, ולכן עשוי להשפיע גם על היצע הקרקע הזמין ליזמים.

הבנקים שולטים בקצב הבנייה

גם כאשר קיימת קרקע זמינה ותוכנית בנייה מאושרת, פרויקט נדל"ן אינו יכול לצאת לדרך ללא מימון.
רוב הפרויקטים בישראל מבוססים על ליווי בנקאי. המשמעות היא שבנק מלווה את הפרויקט מהשלב הראשוני ועד למסירת הדירות, והוא בוחן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט באמצעות דוחות פיננסיים ותכנון כלכלי מפורט.
הבנק אינו רק גוף שמעניק הלוואה. בפועל הוא הופך לשחקן מרכזי בפרויקט. הבנק קובע תנאים למימון, בוחן את רמת הסיכון של הפרויקט ולעיתים אף קובע את מסגרת המחירים שבה ניתן למכור את הדירות כדי להבטיח את יציבות הפרויקט.
כאשר הריבית גבוהה יותר או כאשר הבנקים מקשיחים את תנאי האשראי, פחות פרויקטים יוצאים לדרך. המשמעות היא שפחות דירות נבנות באותה תקופה.
כאשר מסתכלים על התמונה הכוללת, ניתן להבין שהבנקים משפיעים לא רק על היזמים אלא גם על קצב היצירה של הדירות החדשות במשק.

ועדות התכנון קובעות כמה דירות יאושרו

גם כאשר יש קרקע וגם כאשר קיים מימון לפרויקט, עדיין נדרש לעבור דרך מערכת התכנון.
בישראל קיימת מערכת תכנון היררכית הכוללת ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות ולעיתים גם ועדות ארציות. כל תוכנית בנייה עוברת תהליך ארוך שכולל בדיקות מקצועיות, התאמות תכנוניות והתנגדויות מצד תושבים או גורמים שונים.
תהליך כזה עשוי להימשך שנים רבות. כל שינוי בתוכנית, כל התנגדות וכל דיון נוסף בוועדות התכנון יכולים להאריך את משך הזמן עד לאישור הסופי.
המשמעות היא שקצב אישור התוכניות משפיע ישירות על היצע הדירות העתידי. כאשר תוכניות מתעכבות, גם הבנייה מתעכבת. כאשר הבנייה מתעכבת בזמן שהביקוש ממשיך לגדול, נוצר פער שמפעיל לחץ נוסף על המחירים.

תשתיות התחבורה קובעות איפה אפשר לבנות

אחד הגורמים שפחות מדברים עליהם בשיח הציבורי הוא תשתיות התחבורה.
כאשר מתכננים שכונה חדשה לא מדובר רק בבניינים עצמם. יש צורך גם בכבישים, מחלפים, מערכות ניקוז, בתי ספר, גני ילדים, שטחים ציבוריים ושירותים עירוניים נוספים.
אם אזור מסוים אינו מסוגל מבחינה תחבורתית לקלוט אלפי תושבים חדשים, ועדות התכנון לא יאשרו תוכניות רחבות לבנייה.
לעיתים תוכנית בנייה יכולה להתעכב שנים רק בגלל מחלף שעדיין לא נבנה, כביש גישה שלא הורחב או מערכת תחבורה שאינה מותאמת לגידול באוכלוסייה.
במילים אחרות, גם כאשר קיימת קרקע וגם כאשר יש יזמים המעוניינים לבנות, תשתיות התחבורה הופכות לגורם שמכתיב את קצב הפיתוח בפועל.

הביקוש הדמוגרפי ממשיך להפעיל לחץ על המחירים

לצד כל המגבלות על צד ההיצע, הביקוש לדיור בישראל ממשיך לגדול.
האוכלוסייה בישראל גדלה בקצב גבוה יחסית למדינות מערביות רבות. בנוסף לכך, מבנה משקי הבית משתנה. יותר אנשים חיים לבד, שיעורי הגירושין עלו לאורך השנים ותוחלת החיים ממשיכה לעלות.
התוצאה היא שמספר משקי הבית גדל מהר יותר מקצב גידול האוכלוסייה עצמה. כאשר יש יותר משקי בית, יש צורך ביותר יחידות דיור.
גם הביקוש מצד יהדות העולם לדירות בישראל משפיע על השוק, במיוחד בערים מרכזיות. חלק מהרוכשים מחזיקים דירות לשימוש תקופתי או כהשקעה ארוכת טווח.
כאשר כל הגורמים הללו מצטרפים יחד, מתקבלת מציאות שבה הביקוש לדיור ממשיך לגדול באופן מתמשך.

אז מי באמת שולט בנדל"ן בישראל

כאשר מסתכלים על התמונה המלאה, מתברר שאין גורם אחד ששולט בשוק הנדל"ן.