במזרחי מעריכים כי יתכן ושוק הדיור האמריקאי מתחיל לצאת מהמשבר

בודקים את נתוני הירידה במכירות בתים יד שנייה וחושבים כי יתכן ומדובר בביקוש כבוש - הנוטה להתפרץ כשהתנאים בשלים לכך
עוד קצת מכל דבר - ירידה במכירות החוזרות של בתים, עלייה במספר יחידות הדיור הזמינות וירידה במחירי הדיור. כך נחתם חודש מרץ בשוק הדיור בארה"ב. הדגש הפעם הוא על המילה - קצת.

המכירות החוזרות קטנו ב 2% (בניכוי עונתיות), או 100,000 יחידות דיור. זאת בדומה להערכות המוקדמות. בפעמים הקודמות נטו התוצאות להפתיע לרעה, אך לא הפעם. בהשוואה לחודש המקביל אשתקד מדובר, עדיין, בירידה של ממש, כ 19%.

עלינו לזכור כי הדירות הותיקות הן הרוב המכריע של שוק הדיור בארה"ב. המכירות החדשות, שלפי ההערכות רשמו דווקא עלייה מזערית במכירות בחודש מרץ (הנתון יתפרסם השבוע), מהוות כ 600,000 יחידות, מול כ 5,000,000 יחידות בקרב המכירות החוזרות. כדי ששוק הדירות החדשות יתאושש, צריכות להתקבל אינדיקציות חיוביות משוק המכירות החוזרות, ובפיגור מסוים יחלו גם התחלות והיתרי הבנייה להתאושש. עד כה הן לא התקבלו ולכן הכלכלה האמריקאית התבשרה על ירידות בהיתרי הבנייה, כגון זו שנרשמה בחודש מרץ: מ 984,000 ל 927,000 היתרים בלבד. בהתאם, מדד הביטחון בבנייה נותר על כנו זה 3 חודשים. 80% מהקבלנים סברו בסקר האחרון כי מצב השוק רע.

האם ניתן לראות בכך שהירידה בשוק הדירות הותיקות הייתה הפעם נמוכה, כאמור, ותאמה את ההערכות המוקדמות, אינדיקציה להתייצבות קרבה בשוק זה? להערכתנו, התשובה לכך עשויה להיות חיובית, אם כי ראוי להמתין חודש חודשיים נוספים. התאחדות הקבלנים בארה"ב מעריכה כי כבר ברביע הקרוב תירשם עלייה ראשונה במכירות החוזרות (כ 3%) והיא תתגבר ותהפוך דו ספרתית ברביעים הבאים. המכירות החדשות תהפוכנה כיוון כעבור שנה, ברביע השני של 2009. רבים יושבים על הגדר, ממתינים, מתלבטים, בידי חלקם האמצעים הנדרשים, הריביות על המשכנתאות נמוכות היסטורית ולכן ייתכן בהחלט כי מדובר בביקוש כבוש - הנוטה להתפרץ כשהתנאים בשלים לכך.

האם תרחיש מעין זה יביא להתפרצות מחירים, או שתהליך התיקון ילווה בעליות מחירים הדרגתיות ותומכות? להערכתנו, החלופה השנייה סבורה יותר. יש לדעת - מספר הדירות הותיקות הזמינות למכירה ממשיך לעלות, הפעם ב 1%. אנו נוהגים לבחון את מצב השוק באמצעות חישוב מספר חודשי ההיצע - שהוא היחס בין מספר יחידות הדיור הזמינות שנותרו לבין מספר יחידות הדיור שנמכרו בחודש האחרון. הנתון האחרון - כמעט 10 חודשים ובסימן עלייה - אינו מצביע, לעת עתה, על לחץ לעליות מחירים בשוק. אגב, חישוב דומה עבור שוק הדיור בישראל משרטט תמונה הפוכה - מסתמנים כאן לחצים לעליות מחירים.

המחיר החציוני אכן פחת בקרוב ל 8% ב 12 החודשים האחרונים, ל 207,000. אנו סבורים כי קרוב שינוי כיוון כלפי מעלה והדבר משתקף, בין השאר, בהערכות התאחדות הקבלנים האמריקאית, לפיהן כבר ברביע הבא נראה עליות קלות במחירים בשני סוגי המכירות - החדשות והחוזרות. זאת לאחר רביעים רבים בהם ירדו המחירים. העליות תימשכנה בקצב דומה גם ברביעים הבאים. עם זאת, העליות לא תתגברנה במהרה, חרף הגידול במכירות, שכן תנאי הפתיחה חלשים והם מתבטאים כאמור במספר חודשי ההיצע הגבוה יחסית.

רונן מנחם הוא מנהל היחידה לאסטרטגיה והשקעות, החטיבה לנכסי לקוחות וייעוץ
בנק מזרחי טפחות