נעם פינקו, פסגות, בתגובה לפרסום דוח מליסרון: דוח טוב ברמת הסולו וברמת המאוחד‎

מליסרון פרסמה אתמול את תוצאותיה לרבעון הראשון. ה NOI (לא כולל בריטיש) הסתכם ב-93 מש"ח, עליה של 4 מש"ח לעומת הרבעון הקודם (בו הייתה הפרשה חריגה בקריון). ברבעון המקביל הושג NOI של 90 מש"ח. עיקר השינוי נובע מהקריון המתחדש ומרמת אביב. ה NOI המאוחד (כולל כלולות) הינו 260 מש"ח.
החברה רשמה שערוכים בהיקף של כ-31 מש"ח ברבעון, בעיקר בזכות הקריון (18 מש"ח) ורמת אביב (15 מש"ח) לאור עליה ב NOI.

בריטיש, בה מחזיקה מליסרון 100% הציגה דוח חזק גם כן עם צמיחה ב NOI מ-157 מש"ח ברבעון הרביעי ל-168 מש"ח הרבעון הראשון. הצמיחה נובעת משיפור בנכסים, תרומה נוספת של נכסים שהושלמו ב2011 והכנסה חד"פ בסך 3 מש"ח. כן ביצעה בריטיש שערוכים בהיקף של 31 מש"ח. הרווח של בריטיש נפגע מהפרשה בסך 32 מש"ח בגין ביטול האופציה למכירת הגרנד קניון בחיפה.

ה FFO של החברה המאוחדת עלה מ-71 מש"ח ברבעון הרביעי ל-81 מש"ח הרבעון, בעיקר בזכות צמיחה ב NOI וצמצום בהוצאות מטה. הFFO כולל עדיין את חלק המיעוט בבריטיש ולכן צפוי לגדול בכ-20 מש"ח לרבעון.

החברה מציינת כי ביחס לרבעון המקביל חלה עליה של 9.75% בפדיון השוכרים בסך נכסיה (כולל הרחבות בנכסים). בולטים לטובה קניון פ"ת עם צמיחה של 42% בעיקר בזכות הרחבתו, חוצות המפרץ שגם עבר שינויים (30%), רננים והשרון (10%) ורמת אביב והגרנד קניון (8.6%).

אנו סבורים כי נראה המשך צמיחה ב NOI בהמשך השנה שתנבע מהנבה מלאה של חלק א' בהרחבת קניון רחובות ובשנים הבאות נראה תרומה מלאה של המשך ההרחבה ושל קניון באר שבע שיפתח בשנת 2013.

מגמות אחרונות בענף (לפי מאן נכסים ונת"ם)

משרדים- יציבות במחירים ובשיעורי תפוסה.

מסחרי- המשך ביקושים גבוהים לחנויות במרכזי הערים ובקניונים.


אנו צופים יציבות בתחום המשרדים עד כניסת הפרויקטים שבתכנון (שלהערכתנו יהיה עיכוב בחלקם) כאשר קיים חשש מעודף היצע בעיקר באזור המרכז כבר בטווח הקרוב (למליסרון חשיפה נמוכה יחסית למשרדים במרכז) בענף הקניונים נשמרת יציבות כאשר הקניונים הקטנים עלולים להיפגע מהמשך התרחבות שטחי מסחר. נציין כי חברות הייעוץ מזהות התחלת מגמה של עליית שיעורי היוון.

בשורה התחתונה: דוח טוב מאוד המצביע על צמיחה בכלל הפרמטרים. למרות הדוח ומטעמי שמרנות אנו מורידים את מכפיל הFFO הנדרש לחברה מ-10.5 ל-10 ומעלים את שיעור ההיוון מ-7.8% ל-7.9%. למרות השינויים מחיר היעד עולה מ-83 ₪ ל-84 ₪ לאור התוצאות. המלצתנו נשארת קניה (החברה נסחרת במכפיל FFO 7-7.5 לשנת 212) ואנו סבורים כי מניית מליסרון הינה המעניינת ביותר בסקטור הנדל"ן המניב בישראל.