פריזמה: עסקת אפריקה למכירת הקניונים לעזריאלי משקף תשואה של 5.5%

האנליסט אורי וויסבורד אומר כי שמי שקונה את המנייה היום מקבל את הנכסים המניבים בישראל לפי שווי נמוך משוויים בדוחות וכבונוס מקבל את הפעילות במזרח אירופה בחינם
המו"מ מול עזריאלי נמצא בישורת האחרונה, כאשר סוגיית המחיר נסגרה, ותמורת חמשת הנכסים הנמכרים תקבל החברה כ- 1.8 מיליארד ש"ח.
שווי העסקה משקף תשואה של כ- 5.5% לקניון רמת אביב.
ככל הנראה הנושא המשמעותי היחידי שטרם נסגר נוגע למבנה העסקה (העברת הבעלות על הנכסים עצמם או מכירת חברות הנכס), וכמובן בדיקת נאותות. אם העסקה תיסגר סופית עד למועד פרסום הדוחות לרבעון השני, הרי שבהתאם לכללי ה- IFRS ניתן יהיה להכיר ברווח כבר בדוחות הרבעון השני, בדרך של שיערוך הנכסים.

החברה תרוויח מהעסקה כ- 500 מ' ש"ח לפני מס. לחברה אין יותר מדיי דרכים לדחות/להקטין את המס, והיא צפויה לשלם מס מלא, מה שמביא את הסכום ל- 400 מ' ש"ח לאחר מס.

בהתאם לכללי ה- IFRS לא מתבצע כל שיערוך או הכרה בהכנסות וברווחים בגין בנייה למגורים הנמצאת בשלבי ביצוע. המועד הראשון (והיחיד) של הכרה כזו מתבצע בעת מסירת הדירות בפועל לידי הרוכשים. גם נכסים מניבים הנמצאים בשלבי הקמה לא משוערכים בדוחות עד למועד שבו הם מתחילים להניב הכנסות שכ"ד.
כזכור אפריקה נכסים מחזיקה בנכסים מניבים בישראל, המשוערכים בהתאם לכללי ה- IFRS, וכן מקימה פרוייקטים למגורים ונכסים מניבים במזרח אירופה הנמצאים בשלבי הקמה.
לפיכך, ההון העצמי של החברה משקף את השווי של הנכסים המניבים בישראל (וכעת מתברר לנו שחמישה מתוכם שווים 400 מ' ש"ח מעל השווי שלהם בדוחות), ולא נותן ביטוי לרווחים הצפויים מהפרוייקטים בחו"ל.
לא זו בלבד, אלא שהחברה נסחרת ב- 0.72 בלבד מההון העצמי לפני השפעות עסקת עזריאלי!
זאת אומרת שמי שקונה את המנייה היום מקבל את הנכסים המניבים בישראל לפי שווי נמוך משוויים בדוחות וכבונוס מקבל את הפעילות במזרח אירופה בחינם.
מיותר לציין שמזומנים הם מצרך חיובי בזמנים טרופים אלו, ומימוש הנכסים מקטין את התלות במערכת הבנקאית למימון הבנייה והפיתוח במזרח אירופה.

אין ספק שעיקר הצפת הערך נובעת מקניון רמת אביב, וגם אין ספק שאין הרבה נכסים בארץ בליגה של קניון רמת אביב. עזריאלי מוכן לשלם מחיר כזה תמורת הערך המוסף שהעסקה תביא לכלל תיק הנכסים שבבעלותו (חיזוק נקודת המוצא מול שוכרים גדולים וכו'). עם זאת, רמות תמחור שסביב 5.5% לנכס עידית הן דבר שלא רואים בארץ. צריך לקחת זאת בחשבון כאשר בוחנים נכסים אחרים של החברה ונכסים אחרים של חברות אחרות. אין הכוונה שצריך לרוץ ולהוון כל נכס ב- 5.5%, אבל בהחלט נקבעה כאן נקודת ייחוס שאי אפשר להתעלם ממנה.