מיטב: סימנים של שלכת בשוק הנדל"ן

רון אייכל, כלכלן ואסטרטג ראשי: "בהשוואה לרבע המקביל אשתקד, נרשמה ירידה ברכישת דירות להשקעה בכל האזורים בארץ. באזור ת"א, אזור השרון ואזור רחובות, נרשמה נפילה חדה במיוחד במספר הרכישות (כ-40%)"
החלטת הריבית לחודש דצמבר- אין שינוי

השבוע, פרסם בנק ישראל את ההחלטה לגבי גובה הריבית לחודש דצמבר 2010. בהתאם להערכתנו, בנק ישראל החליט להותירה ללא שינוי, ברמה של 2.0%.

מהדיווח של הבנק, עולה כי הגורמים המרכזיים להחלטה זו היו הסביבה האינפלציונית, הנתונים האחרונים לפעילות הכלכלית, רמתו של שער החליפין של השקל כנגד הדולר, ההרחבה הכמותית בארה"ב ומחירי הדירות.

למרות שבנק ישראל לא העלה את הריבית, הוא בהחלט הפעיל מהלך של ריסון מוניטרי כאשר הוא מעלה את המרווח שבין ריבית בנק ישראל לבין ריבית האשראי או הפיקדונות (הפרוזדור) לבנקים המסחריים מ-0.25%± ל-0.5%±.

המשמעות של החלטה זו היא מחד, ריסון מוניטרי, שהרי כעת הבנקים משלמים לבנק ישראל עוד 0.25% לשנה על אשראי. מאידך, הבנקים מקבלים על כספיהם בבנק ישראל פחות 0.25% (במונחים שנתיים), מאשר לפני חודש.

למעשה, מהלך זה היה נדרש בשלב זה או אחר. מרווח הפרוזדור ההיסטורי עמד על 1.0%± עד לחודש ינואר 2009, אשר בראשיתו הצטמצם המרווח לכדי 0.5%± (ואח"כ לכדי 0.25%±). כעת, בנק ישראל חוזר אט אט לנורמליזציה.
בהחלט, ניתן לצפות כי בשלהי 2011 יורחב הפרוזדור פעם נוספת.

במבט לחודשים הקרובים, בבנק ישראל מדגישים כי החלטה זו עקבית עם התהליך ההדרגתי של החזרת הריבית לרמה "נורמאלית" שנועד לבסס את האינפלציה בתוך תחום היעד ולתמוך בהמשך הצמיחה תוך שמירה על היציבות הפיננסית.

יחד עם זאת, קצב עליית הריבית אינו קבוע, אלא תלוי ב-5 גורמים והם: (1) סביבת האינפלציה ; (2) הצמיחה במשקים הישראלי והעולמי ; (3) המדיניות המוניטרית של הבנקים המרכזיים העיקריים ; (4) התפתחות שערי החליפין של השקל ו-(5) מחירי הדיור. כלומר, ישנן סיבות אשר מעכבות את העלאת הריבית, אולם ניתן לצפות לכדי עליות נוספות במהלך 2011.

תמיכה לכך שהכיוון הכללי בבנק ישראל הוא להעלאת הריבית ניתן לקבל מכך שבבנק גורסים כי "ברמת הריבית הנוכחית, ממשיכה המדיניות המוניטרית להיות מרחיבה". לפיכך, הריבית תועלה, אך עיתוי העלאות הריבית עשוי להיקבע לפי ההתפתחויות בשוק הדיור ובפרט במחירי הדירות (לפי דברי בנק ישראל).

ביחס לשוק הנדל"ן, אמנם, מחירי הדירות ממשיכים להתייקר וכרגע ממתינים בבנק יראות את השפעת המהלכים האחרונים (+ מהלכי ראש הממשלה) על המגמות הענף.

לאור כל אלו, אנו מצפים כי גם בחודש ינואר 2011 יבחרו בבנק המרכזי שלא לשנות את גובה הריבית.

בהתייחס להמשך 2011 אנו מצפים לכדי המשך הריסון המוניטרי, בקצב צנוע של העלאה אחת כל שלושה חודשים. אנו מעריכים כי העלאת הריבית הבאה תהיה רק בשלהי הרבע הראשון של 2011 ובסופה זו תגיע לרמה של 3%.
הפדיון של רשתות השיווק

בחודש אוקטובר נרשמה ירידה של 3.1% בפדיון של רשתות השיווק (מנוכה עונתיות, מחירים קבועים), בהמשך לחודש ספטמבר בו פחת הפדיון של רשתות השיווק, ב-6.3%. חודשיים אלו הביאו את מדד הפדיון ברשתות השיווק לרמה הנמוכה ביותר, זה 12 חודשים.

גם בהשוואה היסטורית (חמש השנים האחרונות), שיעור השינוי שנרשם בפדיון רשתות השיווק, בחודשים ספטמבר-אוקטובר, היה חלש בצורה משמעותית מהממוצע.

בנוסף, כמו שניתן לראות בגרף משמאל, בחמשת השנים האחרונות, שיעור השינוי בחודש ספטמבר ואוקטובר תמיד היה מנוגד. כלומר אם בחודש אחד נרשמה עלייה, חודש לאחר מכן נרשמה ירידה (או ההפך). השנה, מגמה זו לא נשמרה וכמו שכבר תיארנו, התרחשה נפילה חדה במדד זה, בכל אחד מהחודשים המדוברים.

גם בפדיון המזון ברשתות השיווק נרשמה תנועה דומה ב-12 החודשים האחרונים (נתונים מנוכי עונתיות, במחירים קבועים). בכל אחד מהחודשים ספטמבר ואוקטובר הצטמצם המדד בכ-4.0%. גם במקרה זה, ירידות אלה הביאו את פדיון המזון ברשתות השיווק לרמה הנמוכה ביותר, ב-12 החודשים האחרונים.

נראה כי נתונים אלה, בנוסף לאינדיקטורים נוספים שפורסמו (ייצור התעשייתי, מדדי פדיון לכל ענפי המשק) מצביעים על היעדר עוצמה של הביקושים הפנימיים ברבע השלישי של השנה, חרף רמת האבטלה הנמוכה והעלייה הריאלית בשכר, בחודשים האחרונים.


סיכום רבע שלישי – דיור

מפרסום של משרד האוצר לענף הנדל"ן למגורים לרבע השלישי של 2010, עולה כי נרשמה ירידה חדה במספר העסקאות, הן בהשוואה לרבע הקודם, והן בהשוואה לתקופה המקבילה בשנה הקודמת (ירידה של 19%)

בחלוקה גיאוגרפית נמצא, כי הירידה במספר העסקאות (בהשוואה לרבע המקביל אשתקד) נרשמה בכל אזורי הארץ, למעט העיר טבריה. בתל-אביב וירושלים נרשמו ירידות של 22% בממוצע. האזורים בהם שיעור העסקאות נפל בצורה החדה ביותר, היו אזור רחובות (32%-) ואזור נתניה (26%-), שריכזו יחד כרבע מכלל העסקאות ברבע השלישי השנה.
באזור המרכז (פתח-תקוה, חולון, רמת-גן, גבעתיים, בני-ברק ויהוד) הירידה במספר העסקאות הייתה מתונה יחסית בהשוואה לרבע המקביל אשתקד. בהשוואה לרבע הקודם, אף נרשמה עליה.

מחירי הדירות החדשות, ברבע השלישי של 2010 היו נמוך בשיעור של כ-2.9% ממחירי הדירות החדשות ברבע השני של אותה שנה. זאת, לאחר הפחתה מתונה יותר בשיעור של כ-2% ברבע השני (לעומת הרבע הראשון) במחירי הדירות.
מאז דצמבר 2009 (רמות השיא של מחירי הדירות החדשות), פחתו מחירי הדירות החדשות בשיעור מצטבר נומינלי של כ-6.4%.

לגבי דירות להשקעה, מספר הרכישות ברבע השלישי פחת גם בהשוואה לרבע הקודם (15%-) וגם בהשוואה לרבע המקביל בשנת 2009 (28%-). משרד האוצר מייחס את הנפילה בביקוש לשלושה גורמים עיקריים:, עליית המחירים החדה בשנת 2009 אשר הביאה לירידת התשואות, הקשחת התנאים ללווים על ידי המפקח על הבנקים, והעלאות הריבית ע"י בנק ישראל.

במחקר שעשו על התפתחות רכישת דירות להשקעה בשנתיים האחרונות במקביל לשינוי בריבית הריאלית של בנק ישראל. נמצא כי המתאם (הקשר) בין שתי הסדרות עומד על קרוב ל-87%-. כלומר קיים קשר הפוך בין ריבית בנק ישראל לרכישת דירות להשקעה. (גרף משמאל)

בהשוואה לרבע המקביל אשתקד, נרשמה ירידה ברכישת דירות להשקעה בכל האזורים בארץ. באזור ת"א, אזור השרון ואזור רחובות, נרשמה נפילה חדה במיוחד במספר הרכישות (כ-40%)

האזור שרשם את שיעור הירידה המתון ביותר ברכישת דירות להשקעה ברבע השלישי של השנה (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד) היה אזור המרכז (כ-9%). בהשוואה לרבע הקודם אף נרשם גידול של 18% (האזור היחיד ברשם עליה בהשוואה לרבע הקודם). גידול זה הוא תוצאה של עליה משמעותית, בעלת אופי חד פעמי, ברכישת דירות חדשות לצרכי השקעה באזור פ"ת.

נציין, כי קיימים הבדלים במאגרי מידע ובשיטות אמידה בין משרד האוצר, ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה – ועקב כך גם הנתונים הסופיים הינם שונים. לדוגמא, משרד האוצר פרסם בסיכום השנתי לענף הנדל"ן בשנת 2009 כי מחירי הדיור עלו ב-11% לשנה זו. לעומת זאת, הנתונים בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מספרים כי חל גידול של 19.9% במחירי הדיור בשנת 2009.

בנק ישראל, בהחלטותיו לגבי הריבית מסתמך על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ולא על אלה של משרד האוצר.