כלל פיננסים מעניקים משקל יתר לענף הנדל"ן המניב עם העדפה למניית אמות

יובל בן זאב: לאחר ביצועי יתר מרשימים של מליסרון בחודשיים האחרונים אנו חוזרים להעדיף את אמות
בית ההשקעות כלל פיננסים מפרסם היום (א') את התייחסות יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר בכלל פיננסים ברוקראז', לתחום הנדל"ן המניב בישראל:

לאחר פרסום דו"חות רבעון 3/09 אנו מפרסמים עדכון על ארבע החברות תוך שאנו ממשיכים להעריך כי הסקטור מעניק תשואה ראויה ביחס לסיכון וממליצים עליו במשקל יתר.

המניה המועדפת שלנו בסקטור היא אמות לאחר שמליסרון סיפקה את הסחורה בחודשיים האחרונים.

1. התחממות בגזרת העסקאות. במהלך השנה האחרונה היה נראה כי חברות הנדל"ן המניב מחכות לירידה במחירי הנכסים (עליה בתשואות) על רקע המשבר העולמי. כעת נראה שירידת המחירים לא הגיעה (וגם לא תגיע).

עסקת ריט 1 – גזית גלוב מסמנת את רמת המחירים החדשה. להערכתנו, עסקאות בתשואה של 7.5% (ומטה) תאפיין את העסקאות בתקופה הקרובה.

החברות מכינות את הקרקע לעסקאות הבאות: אמות גייסה הון ופועלת לגיוס חוב, מליסרון מחזקת את מקורותיה הכספיים החזקים ממילא ובריטיש פועלת להקטנת מינוף.
העסקאות הבאות בדרך.

2. חולשה בפעילות חברות האופנה בישראל. ניתוח התוצאות הכספיות של רשתות כמו פוקס, גולף וקסטרו מצביע על החרפה בתחרות בין החברות ופגיעה בתוצאות הכספיות שלהן.

אנו חוששים כי ההרעה בתוצאות הכספיות של הרשתות, המהוות חלק חשוב בפעילות הקניונים והמרכזים המסחריים, תביא ללחץ להורדת שכר דירה.
החברות מצידן מאמינות כי הן מצליחות להתמודד עם הלחצים וכי כניסת רשתות כמו H&M יאזנו את התמונה.

מליסרון היא בעלת המרכיב הגבוה ביותר של פעילות בנכסים מסחריים (כ- 95%), לאחריה בריטיש עם 80%, אמות כ- 40% וריט 1 כ- 12%.

3. המניה המועדפת בסקטור - אמות. לאחר ביצועי יתר מרשימים של מליסרון בחודשיים האחרונים, אנו חוזרים להעדיף את אמות המשלבת תמחור אטרקטיבי, חוסן פיננסי יחסי, תשואת דיבידנד גבוהה ומקורות כספיים הולכים וגדלים לניצול הפוטנציאל.

4. היתרון במליסרון הוא בצד המקורות. כאשר הריבית הממוצעת אותה משלמת החברה עומדת על כ- 4% והיא מגייסת אג"ח חדש בכ- 3.4%, החברה מייצרת מרווח שיא של למעלה מ- 3.5% על הנכסים, מרווח המאפשר צמיחה ללא הגדלת הסיכון.
מליסרון מתכוונת לנצל יתרון זה בביצוע עסקאות חדשות והפרסומים בדבר אפשרות לשותפות בקניון באר שבע הן כיוון אפשרי אחד.

5. התפתחויות חיוביות בבריטיש. לצד השיפור המרשים בתזרים נכסים זהים, ממשיכה בריטיש לפעול להקטנת המנוף הפיננסי. להערכתנו במחיר הנוכחי המניה מעניקה פיצוי הולם לסיכון.

6. ריט 1 – החסרון לקוטן מועצם בשילוב עם החשיפה לתפרון. לולא הקשיים של תפרון היינו מדגישים את עסקת ריט 1 – גזית גלוב ישראל כמנוע צמיחה. בשלב הנוכחי אנו מוטרדים מסיכון תפרון והחסרון לקוטן.

סיכום: משקל יתר לסקטור עם העדפה למנית אמות.