מחירי מניות חברות הנדל"ן אי שם למטה, מחירי הדירות בשמיים, אבל ריבית המשכנתאות ברצפה מה עושים?

אורן מולקנדוב מנהל קרנות נאמנות נדל"ן, מגדל שוקי הון בסקירה על שוק הנדל"ן: לקנות דירה או לא, להשקיע בנדל"ן או לא
בשוק הנדל"ן, כמו בכל שוק אחר, עיתוי הקנייה או המכירה קריטי. שנה לפה ושנה לשם, לעיתים אפילו חודשים ספורים – עשויים להבדיל בין עסקה מצויינת לעסקה כושלת.


בפוסט שלהלן ננסה לנתח באמצעות הכלים שעומדים לרשותנו כאנשי פיננסים וכמי שמכירים את נתוני החברות הקבלניות הציבוריות הנסחרות בבורסה – מה מצב השוק מזווית הראיה של האדם הפרטי והמשקיע הפוטנציאלי.


המירוץ לדירה 2008


ההאטה בצמיחה העולמית פוגמת בתחושת העושר של הצרכן ולכן משפיעה על הצריכה בכלל, ועל רכישות נדל"ן בפרט. התהליך הזה עשוי להביא לירידה במחירי הדירות ולכן לכאורה עדיף להמתין עם קניית דירה.

ההנחה היא, שהאטה במשק עשויה להביא לפיטורים ולערעור הביטחון במקום העבודה. במקרה כזה, מלאי הדירות יגדל ויביא לירידת מחירים.


אבל, מהכיוון השני יש שורה של התפתחויות שממריצות עכשיו אנשים לקנות דירה:


ריביות נמוכות - בנקודת הזמן הנוכחית ריבית בנק ישראל נמוכה וריבית המשכנתאות שנגזרת ממנה נמוכה מאוד. בנוסף, התחרות החזקה בין הבנקים למשכנתאות יוצרת ריביות אטרקטיביות עוד יותר.
שכר דירה בשמיים – באזורי ביקוש שוברים מחירי השכירות בדירות למגורים שיאים חדשים.
שפל היסטורי במספר התחלות הבניה – מלאי הדירות הולך ומצטמצם ואם השפל בהתחלות הבניה יימשך הוא עשוי אף להצטמצם עוד יותר ולהביא לעליית מחירי הדירות.

אז מה נכון? קשה להעריך כרגע. תמונת המצב מאוזנת למדי עם נטייה קלה לטובת ההחלטה לרכוש דירה עכשיו. להערכתנו, מחירי הדירות צפויים לשמור על ערכם או אף לעלות מעט, בתנאי כמובן, שההאטה בצמיחה העולמית לא תפגע בשוק התעסוקה המקומי.


קבלן יקר, מה שלומך?


אפשר לחלק את הקבלנים ל-3 קבוצות שמצבם נע בין טוב מאוד לבין מה שנכנה "מאתגר".


קבלנים שמצבם טוב מאוד - מצליחים למכור דירות במחירים גבוהים, בעוד שאת הקרקעות הם קנו בזול והיקף הוצאותיהם על הבניה גם הוא לא היה יקר. קבלנים אלה גוזרים רווח נאה על מכירת הדירות.

קבלנים שמצבם נראה מבטיח למדי - בקבוצה זו נכללים כאלה שברשותם קרקעות שנרכשו בזול אך הם טרם החלו את תהליך הבנייה. הבנייה עלולה להתברר כיקרה בגלל עליית מחירי הסחורות בעולם כמו ברזל, אלומיניום ומוצרי בניין לסוגיהם. מצב קבלנים אלה סביר עד טוב ועדיין צפויים להם רווחים בשל רכישת הקרקעות המוקדמת.

קבלנים שמצבם מאתגר – אין ברשותם קרקעות והם צריכים לתמחר פרויקט במחירי ביצוע גבוהים. קבלנים אלה בודקים בשבע עיניים כל כניסה לעבודה וסביר להניח שבשלב זה יעדיפו להישאר מחוץ למשחק.


בשולי השוק יש לציין כי תופעת ההתארגנות של קונים בקבוצות רכישה הולכת ומתפשטת. השיטה הזו מוזילה באופן משמעותי את מחיר הדירה וחוסכת לקונים תשלומי מס שונים בגין רכישת הדירה ובהם מס רכישה ומע"מ.


לצאת מהדירה ולהשקיע בחברות נדל"ן – מהלך חכם?


בשוק הישראלי נוצר עכשיו מצב מאוד מעניין:

מצד אחד - הקבלנים חוגגים וחווים תקופת שיא במחירי הנדל"ן, מצד שני – מניות חברות הנדל"ן הבונות דירות מגורים בעיקר בארץ ספגו מכות לא קלות וירידות שערים במניותיהן.


מחירי המניות של חברות הנדל"ן לא משקפות את מצבן האמיתי. רוב מניות אלה סבלו ממצב השוק הפיננסי וירדו אל מתחת לשווים הכלכלי. בין החברות שנסחרות להערכתנו בתמחור חסר אפשר למנות למשל את דמרי, אזורים וצרפתי. מבט מהיר אל המספרים שלהן מראה לנו שמחירי החברות האלה בשוק נמוך משמעותית ממחיר הקרקעות והבניינים שברשותן.


המצב הזה מייצר הזדמנות השקעה שמעניין לבחון אותה: האפשרות לצאת מהשקעה בדירה במחירים גבוהים ולהשקיע בהון שמתפנה במניות של חברות נדל"ן עם ביצועים מצוינים שנמצאות עכשיו במחירים טובים.

הכיוון הזה נכון כמובן פחות לאנשים שיש להם דירה אחת לצורכי מגורים ויותר לכאלה שהדירה/הדירות שברשותם משמשות לצורכי השקעה. נקודת הזמן הנוכחית בהחלט מזמינה בחינה של האפשרות להסיט את הכסף מנדל"ן למניות נדל"ן.


בשורה התחתונה – מהלך של מכירת דירה לטובת מניות נדל"ן קשורה לאופק השקעתו של מבצע המהלך. שונאי סיכונים כמובן לא ילכו על אקט כזה אבל אנשים עם יכולת לקחת סיכון מסוים ועם הבנה בסיסית של תנאי השוק בהחלט עשויים לבחון את הפוטנציאל.


לונדון לא חיכתה לנו



נקנח את הפוסט הזה בהצצה השוואתית לפערים האדירים בין מחירי דירות היוקרה במגזר העליון ביותר בישראל, לבין הדירות המקבילות להן בבירות מדינות המערב:

דירת פאר במיקום מצוין בלונדון או במנהטן נמכרת בימים אלה במחיר של בין 50 אלף פאונד בלונדון ל-30-50 אלף דולר במנהטן. בתל אביב מחירי השיא של דירות יוקרה בפרויקטים כמו רוטשילד 1 של חבס, או פרויקט השופטים שבו רכשה שרי אריסון פנטהאוז - מגיעים לכ-12-18 אלף דולר בלבד.


אז נכון, כאן לא לונדון וגם לא התפוח הגדול, ובכל זאת, פערים של עד פי 5 (!) מול בירות המערב מלמדים אותנו שלשוק זה, למרות מחיריו הפנטסטיים, עדיין יש כנראה לאן לצמוח.