כלל פיננסים על אפי פיתוח: הדו"ח לכשעצמו לא מפתיע והדגש ממשיך להיות אבן הדרך המרכזית בחברה – התקדמות בהשכרות בקניון מוסקו סיטי

מעריכים כי בהתאם להתקדמות בהשכרת פרויקט הדגל של החברה - הקניון במוסקבה -תקבל אפי בחודשים הקרובים החלטה וייתכן כי תדחה את פתיחתו לשנת 2010
התייחסות יובל בן זאב, מנהל מחלקת המחקר בכלל פיננסים ברוקראז' לדוחות אפי פיתוח:
חברת אפי פיתוח פרסמה הבוקר את הדו"ח הכספי לרבעון 1/09. החברה דיווחה על רווח נקי של כ- 417 מ' דולר, אבל אנו ממליצים להתעכב מעט על הסעיפים בדו"ח :

1. השערוכים הביאו לרווח נקי של כ- 417 מ' דולר ברבעון 1/09. לכאורה תוצאה יפה, אבל:
הרווח נובע רובו ככולו מיישום לראשונה של תקן חשבונאות המאפשר שערוך של נכסים בהקמה. החברה רשמה רווח של כ- 499 מ' דולר משערוך קניון מוסקו סיטי הנמצא בשלבי הקמה מתקדמים.
שימו לב לפרסום קודם של החברה מיום 17.3.09 (הדו"ח השנתי). אז העריכה החברה כי צפוי לה ברבעון 1/09 רווח לפני מס של כ- 680 מ' דולר בזכות השערוך הנ"ל. אם כך, ממה נובע ההפרש ?
להערכתנו, ההפרש משקף הרעה בתחזית לקניון מוסקו סיטי, בין השאר בגלל פיחות הרובל ביחס לדולר.

2. ירידה ביתרת המזומנים. יתרת מזומנים ליום 31.3.09 הסתכמה בכ- 188 מ' דולר, ירידה של כ- 90 מ' דולר ביחס ליתרה בסוף 2008. לפי החברה, הירידה ביתרות המזומנים נובעת מהשלמת תשלומים בגין 2008. החברה מדגישה שוב כי שני הפרויקטים המרכזיים אותם היא מבצעת כיום (קניון מוסקו סיטי ובהמשך קניון טברסקיה) ממומנים במלואם עד להשלמה במסגרת ליווי בנקאי מקומי.

3. האטה מתמשכת בשוק הנדל"ן ברוסיה בכלל ובמוסקבה בפרט. החברה מדגישה בדו"ח הכספי את הסביבה העסקית המאתגרת ואת ההאטה המחריפה בשוק המקומי. בין השאר, מושפע הביקוש לרעה מהיחלשות שער החליפין של הרובל ביחס לדולר, המביא לפגיעה בכוח הקניה המקומי במונחי מטבע חוץ.

4. התקדמות איטית בהשכרת קניון רוסיה (מוסקו סיטי). זהו להערכתנו הפרוייקט החשוב ביותר בפורטפוליו של אפי פיתוח וככל הנראה של אפריקה ישראל בכלל. חשיבותו של הפרוייקט הוא ביכולתו לייצר רווחי הון ותזרים מזומנים גבוהים במיוחד, אם אכן יעמוד ביעדים העסקיים.
החברה דיווחה כי עד כה נחתמו חוזים המהווים כ- 20% בלבד מהשטחים בקניון (16% בדיווח מחודש 3/09 וכ- 12% בדיווח מחודש 11/08). שטחים אלו כוללים את החוזה החשוב על חברת H&M עליו דיווחה החברה לאחרונה.
עם זאת, אפשר לראות גם את הצד החיובי הבא לידי ביטוי במכתבי כוונות להשכרה של כ- 30%-35% נוספים מהשטחים בפרוייקט. אלו מהווים את הפוטנציאל להאצת קצב ההשכרות בהמשך. משיחה עם החברה עולה כי מרבית מכתבי ההבנות הללו הינם מזכרים חדשים. המשמעות העולה מכך היא לגבי רצינות הכוונות והתאמתן למצב השוק הנוכחי.
בכל אופן, אנו מצפים כי שכר הדירה בהשכרות יהיה נמוך מההערכות הקודמות (1,050$ למ"ר לשנה) על רקע מצב השוק והשפעות שערי החליפין.

5. האם תהיה דחייה בפתיחת קניון מוסקו סיטי ? המועד המתוכנן לפתיחת הקניון היה רבעון 4/09 וההערכה היא כי הבניה תושלם בזמן. השאלה המרכזית כעת היא האם החברה תגיע למועד זה עם מסה קריטית של השכרות בקניון (60%-70% מהשטחים).
בהתאם להתקדמות בהשכרת הקניון תקבל החברה בחודשים הקרובים החלטה בנושא וייתכן כי החברה תדחה את פתיחת הקניון לשנת 2010.

לסיכום
הדו"ח לכשעצמו לא מפתיע והדגש ממשיך להיות אבן הדרך המרכזית בחברה – התקדמות בהשכרות בקניון מוסקו סיטי.