מידרוג מותירה על כנו דירוג A1 לחברת שיכון ובינוי נדל"ן

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג

· היקף פעילות רחב, המתבטא בכ-1,436 יח"ד בביצוע ליום 31.12.2018, יחד עם צבר קרקעות משמעותי ביותר, תורמים לפרופיל העסקי של החברה. בנוסף, לחברה ותק וניסיון רב שנים, התורם למיצובה כאחת מהחברות המובילות בענף הייזום למגורים בישראל.

· פעילות החברה בענף הייזום למגורים בישראל, ובפרט חשיפתה להאטה בענף בשנים האחרונות, משפיעה לשלילה על הדירוג. חשיפה זו מתבטאת, בין היתר, בשחיקה בקצב המכירות של החברה. כך, בשנת 2018 מכרה החברה כ-386 יח"ד בלבד, ירידה של כ-28% מהכמות שנמכרה בשנת 2017.עם זאת, פעילות החברה בתחום הנכסים המניבים (לרבות עסקאות BOT) ממתנת חשיפה זו. הרחבת הפעילות המניבה של החברה צפויה לתרום לפרופיל העסקי שלה.

· יחסי איתנות התורמים לפרופיל הפיננסי של החברה. ליום 31.12.2018, לחברה היקף הון אשר בולט לחיוב לרמת הדירוג (לאחר התאמת עודפי שווי בגין נדל"ן להשקעה[1]). יחס חוב ל-CAP מותאם[2] לאותו מועד מסתכם בכ-53% וצפוי להיוותר ברמה דומה בטווח הקצר-בינוני. בנוסף, לחברה צבר קרקעות היסטוריות בשווי גבוה באופן משמעותי מעלותן בספרים, המגלם פוטנציאל לשיפור משמעותי ביחסי המינוף ביחס לאמור.

· יחסי הכיסוי של החברה הולמים את רמת הדירוג, כאשר יחס חוב ל-FFO מותאם[3] לשנת 2018 הסתכם בכ-12 שנים אך צפוי להשתפר ולהסתכם בכ-9-11 שנים בטווח הבינוני-ארוך, בין היתר עקב גידול בהיקף התזרים מנכסים מניבים (לרבות עסקאות BOT).

· לחברה שיעורי רווחיות הולמים לרמת הדירוג, כאשר שיעור הרווח הגולמי הצפוי מהצבר בביצוע בולט לחיוב ומסתכם ליום 31.12.2018 בכ-33%. יצוין, כי יחס זה צפוי להישחק מעט בטווח הבינוני-ארוך ולהסתכם בכ-23%-26%, בין היתר בשל שיעור הרווחיות הצפוי בפרויקט "אור ים" באור עקיבא, בו נמכרו בחודש פברואר 2019 כ-511 יח"ד מתוך 546 בפרויקט במכירה מוקדמת לעמיתי "חבר" ולקהל הרחב.

[1] החברה מציגה נדל"ן להשקעה בדוחות הכספיים בעלות מופחתת. עודפי השווי הינם ההפרש שבין השווי ההוגן כפי שמוצג ע"י החברה בביאורים לדוחות הכספיים לבין העלות המופחתת.

[2] לאחר התאמות מידרוג בגין עודפי שווי נדל"ן להשקעה. יצוין, כי תחשיב יחס חוב ל-CAP לפי מידרוג שונה מתחשיב היחס על ידי הבנקים המממנים של החברה לצורך בחינת עמידה באמות מידה פיננסיות שנקבעו תחת הסכמי המימון. ממידע שנמסר למידרוג, נכון ליום 31.12.2018, היחס כפי שמחושב על ידי הבנקים הסתכם בכ-52%.

[3] לאחר התאמות מידרוג. כולל רווחי מעונות הסטודנטים.