מידרוג מאשרת לחברת דמרי גיוס של עד 70 מיליון ש"ח בדירוג P-1.il ‏

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג

· היקף פעילות רחב, המתבטא בכ-2,350 יח"ד בביצוע[1] ליום 31.12.2018 והיקף עתודות קרקע רחב ביותר, תורם לפרופיל העסקי של החברה. היקף עתודות הקרקע הרחב מקטין את חשיפת החברה להיצע הקרקעות המוגבל לפרויקטים שאינם במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן", וכן מאפשר לחברה גמישות תזרימית על ידי מכירת קרקעות לאחרים.

· פעילות החברה בענף הייזום למגורים בישראל, ובפרט חשיפתה להאטה בענף בשנים האחרונות, משפיעה לשלילה על הדירוג. חשיפה זו מתבטאת, בין היתר, בשחיקה בקצב המכירות של החברה. כך, בשנת 2018 מכרה החברה בארץ כ-430 יח"ד בלבד, ירידה של כ-33% מהכמות שנמכרה בשנת 2017.

· יחסי האיתנות תומכים בפרופיל הפיננסי של החברה. ליום 31.12.2018, הון החברה מסתכם בכ-1.1 מיליארד ש"ח ובולט לחיוב לרמת הדירוג. יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה לאותו מועד מסתכם בכ-56%, לאחר התאמת עודפי שווי בגין נדל"ן להשקעה,[2] והולם את רמת הדירוג. להערכת מידרוג, יחס זה צפוי להסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ-57%-60%. יצוין, כי יחסי האיתנות אינם כוללים עודפי שווי משמעותיים הגלומים בצבר הקרקעות של החברה, אשר משקפים יחסי איתנות חזקים יותר בפועל.

· יחסי הכיסוי של החברה צפויים להיות איטיים ביחס לרמת הדירוג. יחס חוב נטו ל-FFO לשנת 2018 הסתכם בכ-8 שנים, אך מידרוג צופה כי יחס זה יסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ-14-19 שנים ויהיה איטי ביחס לרמת הדירוג. להערכת מידרוג, כניסת פרויקטים חדשים בשנים 2020-21 תביא ליחסי כיסוי דומים בטווח הבינוני-ארוך.

· שיעורי הרווחיות של החברה בולטים ביחס לרמת הדירוג, כאשר שיעור הרווח הגולמי הצפוי מהצבר בביצוע ליום 31.12.2018 מסתכם בכ-25%-30%.

· לחברה יתרות נזילות ומסגרות אשראי פנויות (שאינן לפרויקטים) בהיקף מספק ביחס לצורכי שירות האג"ח. מנגד, הגמישות הפיננסית מנכסים מניבים הינה מוגבלת ביחס להיקף האג"ח.

[1] כולל חלק שותפים. ללא חו"ל.

[2] החברה מציגה נדל"ן להשקעה בדוחות הכספיים בעלות מופחתת. עודפי השווי הינם ההפרש שבין השווי ההוגן כפי שמוצג ע"י החברה בביאורים לדוחות הכספיים לבין העלות המופחתת.