מידרוג מותירה על כנו דירוג A2 לחברת ויתניה

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
· יחסי איתנות בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג, המשפיעים לחיוב על הפרופיל הפיננסי
· יחסי כיסוי איטיים לרמת הדירוג, הנובעים בין היתר מפעילות הייזום ומשפיעים לשלילה על הפרופיל הפיננסי
· גמישות פיננסית בינונית, הנובעת בעיקרה מקיום נכסים משועבדים בשיעור מינוף נמוך המאפשר מימון נוסף
· יתרות נזילות ומסגרות אשראי חתומות משמעותיות ביחס לשירות אגרות החוב
· פיזור פעילות חלש משפיע לשלילה על הפרופיל העסקי
· היקף פעילות הייזום של החברה משפיע לשלילה על פרופיל הסיכון. שיעור גבוה של השכרות מראש וגורמים נוספים ממתנים סיכון זה

אופק הדירוג
האופק היציב משקף את הערכתנו, כי החברה תשמור על יציבות תזרימית בנכסיה המאוכלסים, ועל יתרות נזילות גבוהות, לרבות מסגרות אשראי חתומות לא מנוצלות. בנוסף, המשך אכלוס שלב ב' בטרמינל פארק אור יהודה, יחד עם אכלוס מגדל ויתניה ברמת החיל (להלן: "מגדל ויתניה") על-ידי חברת טבע תעשיות פרמצבטיות בע"מ (להלן: "טבע") הצפוי במהלך שנת 2020, יתרמו ליציבות הפרמטרים במטריצת הדירוג.

תרחיש הבסיס[1]

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, המשך השקעות בפרויקטים בייזום בסך של כ-130-140 מיליון ש"ח בשנת 2019, במקביל להחזר הון עצמי מפרויקט לה גווארדיה. תרחיש הבסיס מניח יציבות תזרימית מהנכסים המאוכלסים של החברה, והמשך אכלוס שלב ב' בטרמינל פארק אור יהודה (להלן: "טרמינל פארק") במהלך שנת 2019, כאשר להערכת מידרוג התזרים מנכס זה יתייצב החל משנת 2020.

כמו כן, תרחיש הבסיס כולל גידול של כ-27 מיליון ש"ח ב-NOI של החברה החל משנת 2021 בשל אכלוס מגדל ויתניה ברמת החיל על-ידי טבע, ובהתאם לתנאי העסקה כפי שדווחה על-ידי החברה, וכן מניח תחילת הנבה משלב ב' בפרויקט לה גווארדיה לקראת סוף שנת 2021. החוב הפיננסי נטו מיתרות נזילות של החברה, כולל חלקה בחברות מוחזקות, צפוי לגדול במהלך 2019 בכ-120-130 מיליון ש"ח. מידרוג מעריכה כי עודפי נזילות עתידיים ינוצלו לפינוי מסגרות, או לחלופין כי החברה תפעל לחתימה על מסגרות אשראי נוספות בהיקפים מספקים במידת הצורך.

תרחיש הבסיס כולל גם חלוקת דיבידנד במהלך שנת 2019.
במסגרת תרחיש הבסיס, מידרוג ערכה תרחישי רגישות בנוגע לתשלומי ריבית של החברה בגין חוב צמוד או בריבית משתנה, כתוצאה מעליות אפשריות במדדים אליהם צמודות הלוואות החברה, בהם ריבית הפריים (הנגזרת מריבית בנק ישראל), מדד המחירים לצרכן, ריבית הליבור ודולר ארה"ב. יצוין, כי נערכו תרחישי רגישות גם על היקפי ועיתוי תקבולים ותשלומים עתידיים נוספים, המתייחסים בין היתר לגובה NOI צפוי מנכסים, וכן לקצב אכלוס שלב ב' בפרויקט לה גווארדיה.

בהתאם לתרחיש הבסיס, האמור צפוי להוביל בטווח הקצר-בינוני לגידול בסך המאזן לכ-1.8-1.9 מיליארד ש"ח, וליחס חוב נטו ל-CAP נטו בטווח של כ-58%-59%. היקף ה-FFO צפוי לגדול בטווח הבינוני-ארוך לכ-40-47 מיליון ש"ח, ויחס חוב נטו ל-FFO צפוי להסתכם בכ-27-30 שנים.
נתונים פיננסיים עיקריים

[1] תרחיש הבסיס כולל את הערכות מידרוג לגבי המנפיק, ולא את הערכות המנפיק.