מידרוג קובעת דירוג P-1.il לאמקור להנפקת נע"מים בהיקף של עד 25 מיליון ש"ח

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
הדירוג לזמן קצר מבוסס על דירוג המנפיק של החברה, A3.il באופק יציב, ועל ניתוח הנזילות שלה. ניתוח הנזילות כולל, בין היתר, את ניתוח פעילות החברה, המזומנים מפעילותה השוטפת, השקעות צפויות ועוד. כל אלה מעידים על רמת נזילות החברה ועל יכולתה לפרוע את התחייבויותיה השוטפות כפי שיורחב בהמשך.

חברת "אמקור בע"מ" (להלן: "החברה") הוקמה בשנת 1950 וכיום מוחזקת בשיעור כ-99.4% ע"י חברת "אמפא בע"מ" (להלן "אמפא"). החברה, יחד עם חברת "אמפא נדל"ן בע"מ" מרכיבות את חטיבת הנדל"ן המניב של אמפא ובבעלות כל חברה נכסים מניבים, בהרצליה ותל אביב. בעלי המניות של אמפא הינם קבוצת נקש וקבוצת פוגל.

החברה הינה חברה פרטית, המחזיקה בארבעת נכסי הנדל"ן המניב הבאים: "מגדל אמפא" (לשעבר, "מגדל אלקטרה" ממוקם בתל אביב ומוחזק בשיעור של 75% כאשר השותף להחזקה הינו צד קשור לחברה), "בית אמפא TLV" (ממוקם בתל אביב ומוחזק בשיעור של 100%), בניין "שער הרצליה" (הממוקם בכניסה להרצליה פיתוח) שרכישתו הושלמה במהלך שנת 2014 (הנכס מוחזק בשיעור של 50% בשותפות עם גוף מוסדי) ושטחי מסחר במתחם המגורים "סנטרל פארק" (ממוקמים בתל אביב ומוחזקים בשיעור של 100%).

בבעלות החברה כ-71 אלף מ"ר של נדל"ן מניב שמרביתו בעל ייעוד למשרדים. סה"כ שווי נכסי החברה עומד על כ-1.6 מיליארד ₪ והם מציגים שיעור תפוסה ממוצע גבוה של כ-98%-99%. ברמת תרומת הנכסים לפעילות השוטפת, ההחזקה במגדל אמפא הינה המשמעותית ביותר, כאשר ה-NOI השנתי של החברה מהנכס צפוי להסתכם לכ-78 מ' ₪ לשנה בשנות התחזית.

יש לציין כי סך ה-NOI האמור מייצג כ-69% מה-NOI של החברה. בנוסף, החברה מחזיקה בנכס "בית אמפא TLV" אשר ממוקם בסמוך ל"מגדל אמפא" וכולל שני שוכרים מרכזיים: "מכבי שרותי בריאות" ו"אסותא". הנכס מוחזק ברובו ע"י החברה (לאחר שחלק מהשטחים נמכרו לשוכרים, במסגרת אופציה שניתנה להם בעבר). כמו כן, בצמוד לשני הנכסים הללו, לחברה שטחי מסחר בבנייני המגורים בפרויקט "סנטרל פארק". מעבר לאמור לעיל, החברה מחזיקה, יחד עם שותף (בחלקים שווים) את הנכס "שער הרצליה", הממוקם בכניסה לאזור הרצליה פיתוח, בו השוכר המהותי הינו WeWork, וה-NOI שהנכס מייצר נמצא במגמת גידול משמעותי מאז רכישתו, כאשר על פי חוזים חתומים והערכות החברה צפוי לייצר כ-10-11 מ' ₪ בשנה.