מידרוג מותירה על כנו דירוג A2 לחברת אלרוב נדל"ן ומלונאות

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
דירוג החברה נתמך, בין היתר, במצבת נכסים, המאופיינת בעיקרה במיקומים מרכזיים, בתחום הנדל"ן המניב ובתחום המלונאות וחלקם הינם נכסים הבולטים במיצובם ביחס לשוק . מצבת נכסי הנדל"ן המניב של החברה, המסתכמת לשווי של כ-7.3 מיליארד ₪, מושכרת בתפוסות שבין 89-100% בשנת 2017 והניבה תזרים NOI שנתי של כ-300 מ' ₪ ב- 2017.

החברה מחזיקה ב-38 נכסים מניבים בפיזור גיאוגרפי על פני ישראל, שוויץ, צרפת ואנגליה היוצרים פיזור נכסי טוב, כך ש- 3 הנכסים המרכזיים מהווים כ-30% מסך הNAV של מצבת הנכסים המניבים ותורמים כ- 30% מהרווח הגולמי של המגזר המניב; מפיזור פעילות החברה במדינות המדורגות בדירוג בינלאומי גבוה יחסית. ראיה לכך, כ-59% ממצבת הנכסים המניבים (לפי שווי ברוטו ליום 31.12.2017) ממוקמים בשוויץ (דירוג מדינה Aaa יציב על ידי מודי'ס), כ-25% מהשווי ברוטו ממוקמים בישראל, כ-10% בלונדון, אנגליה (דירוג מדינה Aa2 יציב על ידי מודי'ס) וכ-6% בצרפת, בעיקר בפריז (דירוג מדינה Aa2 יציב על ידי מודי'ס) על פי נתונים אשר נמסרו מהחברה.

באשר למגזר המלונאות, החברה פועלת במיקומים מרכזיים בערי בירה מובילות (ירושלים בישראל, לונדון באנגליה, אמסטרדם בהולנד ופריז בצרפת); מנזילות ומסגרות אשראי פנויות לא מנוצלות סבירות, אשר יחד עם גמישות פיננסית הנגזרת ממינוף נמוך של נכסי נדל"ן של החברה ונגישותה לשוק ההון, מהווים מקורות ההולמים את צרכי שרות החוב וההשקעות הצפויות של החברה בטווח הזמן הקצר-בינוני; מיחסי איתנות הבולטים לטובה לרמת הדירוג, המסתכמים לכ-55% חוב ברוטו ל-CAP ברוטו נכון ל-30.09.2018, והון עצמי מיוחס לבעלים של כ- 4.4מיליארד ₪, אשר גבוה משמעותית יחסית לחברות המדורגות בדירוג זהה.

דירוג החברה מושפע לשלילה מחשיפה למגזר מלונות היוקרה, אשר פונה לפלח שוק מצומצם יחסית של קהל יעד, כאשר תחום המלונאות, להערכת מידרוג, הינו בעל רגישות גבוהה יותר לתמורות ושינויים במצב הכלכלי העולמי; מתנודתיות הרווחיות והתזרים של הפעילות המלונאית בישראלית, הנובעת, בין היתר, מחשיפה מטבעית של ההכנסות המתבססות על מחיר דולרי; מרגישות ענף המלונאות למצב הגיאופוליטי ולמתקפות טרור, כך לדוגמא חלה ירידה מהותית ברווח עקב האירועים הביטחוניים שפקדו את ישראל בשנים 2014-2015 (בהקשר זה יצוין כי שעורי התפוסה וההכנסות ממלונאות בישראל הראו שיפור משמעותי בשנים 2017 ו- 2018); מקצב איטי בהתייצבות המלונות באמסטרדם ובלונדון, אשר מציגים שיפור, אך לאורך זמן עדיין מציגים תוצאות נמוכות, וכן המלון בפאריס (להלן "לוטסיה") אשר נפתח בצורה מדורגת במהלך 2018 ומידרוג מעריכה, כי יידרש זמן לבחון את תוצאות הפעילות ולהגיע להתייצבות של מלון זה ; מיחסי כיסוי איטיים ביחס לרמת הדירוג, אשר נובעים, בין היתר, מהפעילות המלונאית שנפגעה ושלא התייצבה תפעולית בחלק מבתי המלון של החברה, יחד עם השקעות משמעותיות בפיתוח פעילות זו, באופן שהגדיל את היקף חובות החברה; מהשקעה ברכישת, הסבת ושדרוג מלון לוטסיה אשר נפתח מחדש באופן מדורג בחציון השני של 2018 ובמהלך תקופת הפתיחה מציג הפסד תפעולי, באופן הפוגע בפרופיל הפיננסי.