מידרוג מותירה על כנו דירוג Aa1 לקבוצת עזריאלי

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג

דירוג החברה נתמך, בין היתר, מפעילות בענף הנכסים המניבים המאופיינת במצבת נכסים איכותית ובשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן; נכסי החברה כוללים מגדלי משרדים וקניונים מהבולטים בארץ, כאשר העיקרי והמוכר מבניהם הינו מרכז עזריאלי, בתל-אביב; החברה מציגה צמיחה משמעותית בהיקף הנכסים ובהיקף ה- NOI בשנים האחרונות וכן צפי להמשך גידול, בין היתר, כתוצאה מאכלוס הנבה מלאה של מגדל המשרדים עזריאלי שרונה שייזומו הסתיים במהלך שנת 2017 ומהנבה של שטח המסחר בקניון עזריאלי שרונה;

בנוסף, נכון ל-30.09.2018 לחברה עשרה פרויקטים בשלבי ייזום שונים בישראל, כאשר העיקריים ביניהם הינם: הרחבת מרכז עזריאלי ת"א והקמת מגדל הספירלה שיכלול שטחי משרדים, מגורים, מלון ותוספת שטחי מסחר, פרויקט עזריאלי TOWN אשר ממוקם מצפון למגדלי עזריאלי אשר צפוי להסתיים בשנת 2020 (שטחי משרדים ומסחר), הקמת נכס משרדים ברחוב המנור בחולון ונכס דיור מוגן בלהבים. פרויקטים אלה צפויים גם כן לתמוך במגמת הצמיחה של החברה בטווח הבינוני-ארוך; התקדמות בקצב השכרות של נכסים ביזום, אשר תורם לוודאות התזרים של החברה. כך לדוגמה, עזריאלי TOWN אשר הקמתו צפויה להסתיים בשנת 2020, ועל פי דיווחי החברה, נחתמו הסכמים להשכרת כ- 41 אלף מ"ר, המהווים כ- 82% משטחי המשרדים; פעילות בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב, לחברה שמונה נכסים מניבים בארה"ב, פעילות אשר תורמת לפיזור הפעילות של החברה;

 יחסי איתנות ויחסי כיסוי בולטים לחיוב ביחס לענף והולמים את רמת הדירוג, כאשר נכון ליום ה- 30.09.2018 יחס החוב ל- CAP הינו כ-33%, ויחס חוב נטו ל- FFO צפוי לנוע בטווח של 8-10 שנים, בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג; כמו כן, היקף ההון העצמי של החברה בולט לחיוב ביחס לדירוג, עם היקף של כ- 17 מיליארד ₪ נכון ליום ה- 30.09.2018; לחברה נגישות בולטת למקורות מימון ולשוק ההון בפרט, נכון ל- 30.09.2018 לחברה חוב אג"ח של כ- 6.5 מיליארד ₪; גמישות פיננסית ההולמת את רמת הדירוג עם היקף נכסים לא משועבדים בהיקף משמעותי ונזילות פיננסית ההולמת את צרכי שירות האג"ח; החברה הינה בין המובילות בענף הנכסים המניבים ומציגה היקפי פעילות בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג, ביניהם, היקף FFO של כ-1.1 מיליארד ₪ והיקף NOI של כ-1.5מיליארד ₪, בקצב שנתי, לשנת 2018, בהתאם לנתונים שפרסמה החברה; בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, היקף התזרים צפוי אף להמשיך ולצמוח כבר בטווח הקצר-בינוני, בין היתר בשל הנבה שנתית מלאה של נכסים שהקמתם הושלמה או צפויה להסתיים, ביניהם, עזריאלי שרונה, עזריאלי ראשונים ועזריאלי "פאלאס" מודיעין; החברה פועלת בישראל מעל ל-30 שנה בניהול, ייזום והקמה של שטחי נדל"ן מניב, משרדים ומסחר, ומציגה מובילות שוק בתפעול והקמת הנכסים המניבים.

מנגד, לחברה פיזור נכסי מוגבל ביחס לרמת הדירוג בשל חשיפה מסוימת, למתחמים משמעותיים, כאשר מרכז עזריאלי ת"א מהווה כ- 23% מהיקף ה- NOI (ללא הנכסים בייזום ונכסים בשלבי אכלוס) של החברה ושלושת הנכסים המרכזיים מהווים כ- 40% מהיקף ה- NOI, יחד עם זאת הפיזור נמצא במגמת שיפור לאור גידול במצבת הנכסים המניבים. יצוין כי לחברה כ-2,700 הסכמי שכירות, כאשר אין שוכר עיקרי בנכס שההכנסה ממנו מניבה 20% או יותר מהכנסות הנכס, באופן התורם לפיזור הסיכון בפעילותה; תחום המסחר, המהווה תחום פעילות עיקרי של החברה, חשוף לסיכון האטה בצריכה הפרטית במשק הישראלי, ו/או לפגיעה בצמיחה בתחום הקניונים, בשל פתיחתם של מרכזים מתחרים נוספים ו/או בשל שינויים בטעמי האוכלוסיה ובאופן צריכתם, כגון מעבר לרכישות מוצרים באמצעות האינטרנט. חשיפה זו מתמתנת לאור מיצבם של המרכזים המסחריים ומיקומם באזורים מרכזיים, וכן יחס נמוך של מ"ר למסחר לנפש, ביחס למדינות בהן נראתה האטה.

בנוסף, נציין כי, בשנים האחרונות תוצאות החברה אינן מעידות על האטה, בפרט במונחי שיעורי תפוסה ודמי שכירות. בנוסף, החברה מפתחת גם את תחום המסחר האלקטרוני, זאת באמצעות אתר Azrieli.com. פלטפורמה מקוונת זו עשויה להשלים את פעילות החברה בתחום מרכזי המסחר; פעילות החברה בתחום הדיור המוגן בישראל, אשר מהווה תחום פעילות חדש לחברה, דורשת מיומנות גבוהה בשל מורכבות התפעול והרגולציה בענף. יחד עם זאת, חסמי הכניסה הגבוהים לענף והביקוש הגדל לדיור מסוג זה תומכים בצמיחת התחום וממתנים במידה מסוימת סיכונים אלה. בנוסף לכך, החברה מציגה שעורי תפוסה גבוהים בנכסים, כולל הגדלת שיעורי תפוסה בבית "פאלאס" רעננה, אותו רכשה בשנת 2016 ; חשיפה בקשר עם שווי האחזקות בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן:" בל"ל"), נכון ליום ה- 30.09.2018, לחברה השקעות פיננסיות בבל"ל ובלאומי קארד בע"מ (להלן: "לאומי קארד") בהיקף של כ-1.8 מיליארד ₪. יחד עם זאת, החזקות אלה תורמות לגמישות הפיננסית של החברה, נציין כי, סיכון זה מתמתן לאור חתימת ההסכם למכירת ההחזקה בלאומי קארד.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, גידול בהיקף ה-NOI , בעיקר, לאור הנבה מלאה של מגדל המשרדים שרונה, עזריאלי והשלמת הייזום והנבה מקניון עזריאלי שרונה, ונכס המשרדים בחולון. זאת, תוך שמירה על שיעורי התפוסה הגבוהים בהם החברה מתאפיינת, עם שיעור תפוסה של כ- 98% בתחום המסחר והקניונים וכ- 99% בתחום ההשכרה למשרדים (בהתאם לדיווחי החברה, לא כולל נכסים שהקמתם הושלמה ונמצאים לראשונה בשלבי אכלוס), בנכסים המניבים בישראל, נכון ל-30.09.2018. כמו כן, תרחיש הבסיס מניח גידול בהיקף הפיקדונות לאור איכלוס לראשונה של "פאלאס" מודיעין החל מהרבעון הרביעי של שנת 2018. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, המניח, בין היתר, בהמשך השקעה משמעותית בייזום בהיקף של כ- 1.2 מיליארד ₪ בשנת 2019, קבלת חלק מהתמורה בגין מכירת ההחזקה בלאומי קארד, וחלוקת דיבידנד שנתית של כ-520 מ' ₪, יחסי המינוף חוב נטו ל- CAP נטו, צפויים לנוע בטווח של 32%-34%, יחסים ההולמים את רמת הדירוג. בנוסף, תרחיש הבסיס מניח היקף FFO של כ- 1.1 מיליארד ₪, היקף הבולט לחיוב ביחס לרמת הדירוג. בהתאם לכך, יחסי הכיסוי של החברה צפויים לנוע בטווח של 8-10 שנים חוב נטו ל-FFO , יחסים אלו הולמים את רמת הדירוג