מידרוג מותירה על כנו דירוג A1.il לנכסים ובנין

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
הדירוג נתמך, בין היתר, בפרופיל עסקי בולט לחיוב של החברה בפעילויותיה השונות, בין היתר, באמצעות נכסי נדל"ן מניב ומפעילות החברה בתחום הייזום למגורים. מאיכות חברה מוחזקת בדירוג Aa2.il, חברת גב- ים לקרקעות בע"מ (להלן: "גב- ים"), העוסקת בתחום הנדל"ן המניב בישראל ובה מחזיקה החברה בכ-52%; איכות, היקף ופיזור הנכסים והמקורות לשירות החוב על פני מספר אזורים גיאוגרפיים ומגזרי פעילות; מיצוב גבוה של נכסי הנדל"ן המניב בישראל ובארה"ב, המאופיינים בשיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן ופיזור נרחב של שוכרים, התורמים לייצור הכנסות ותזרים פרמננטי יציבים לשירות החוב; מגידול צפוי בהיקף ההכנסות של החברה בטווח הקצר - בינוני עם סיום ייזום ואכלוס של נכסים (בעיקר בישראל) שטרם קיבלו ביטוי מלא בדוחות הכספיים, באופן הצפוי לשפר את היקף ויציבות התזרים הפרמננטי; נזילות פיננסית הבולטת לחיוב ביחס לרמת הדירוג ביחס, לאור יתרת נזילות בהיקף של כ-1.3 מיליארד ש"ח ברמת הסולו, ללא חברת "גב ים", חברה עם חוב אג"ח.

גמישות פיננסית הבולטת לחיוב לאור שיעור מינוף נמוך ביחס לנכסיה המשועבדים העומד על כ-30%, המאפשר גמישות נוספת מנכסים אלה. בנוסף, לחברה נכסי נדל"ן לא משועבדים בהיקף של כמיליארד ש"ח ברמת הסולו (כולל הנכסים הלא משועבדים בישפרו, המוחזקת 100% ע"י החברה), ומניות לא משועבדות של חברות ציבוריות ופרטיות בהיקף של כ- 2.5 מיליארד ש"ח; מפיזור נכסי חלש, בעיקר לאור נכס מרכזי המהווה כ- 32% מהיקף ה- NOI וכ- 34% מהיקף ה- NAV. בנוסף, לחברה כ-1,200 שוכרים, אך יחד עם זאת קיימת חשיפה לשוכר מהותי, המהווה כ- 12% מהיקף ההכנסות של החברה משכירות. מנגד, סיכון זה מתמתן לאור איכות השוכר ומיצובו הגבוה של הנכס; מיחסי כיסוי הבולטים לשלילה ביחס לרמת הדירוג, אשר צפויים לנוע בטווח של 37-32 שנים (בהתאם לדוחות המאוחדים), בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג; משיפור עקבי ביחסי המינוף, כך שמאז סוף שנת 2014 ועד ליום 30.09.2018 יחס החוב נטו ל-CAP נטו ירד מכ-67% לכ-62%, ברמת הדוח המאוחד, יחד עם זאת יחסים אלו אינם הולמים את הדירוג.

כמו כן, בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחס החוב נטו ל- CAP נטו צפוי להמשיך במגמת הירידה המתונה במינוף, ולנוע בטווח של 58%-61%. נציין כי, במסגרת הדירוג נבחנו גם יחסי הכיסוי והאיתנות ברמת הסולו המורחב ( באיחוד יחסי של גב ים), אשר הינם חלשים יותר ואינם הולמים את הדירוג, לאור ריבוי זכויות מיעוט בחברת גב ים; חשיפה לשינוי מבני בקבוצת אידיבי וההגבלות החלות על החזקה בחברות בנות משכבה שלישית. כפועל יוצא מכך, על הקבוצה להסדיר בשנים הבאות את מבנה האחזקות בקבוצה בהתאם לחוק הריכוזיות ולבצע צמצום שכבות החזקה של חברות ציבוריות, המהוות שכבה שלישית, אשר עלול להשפיע על הדירוג. נציין כי בשלב זה, לאור אי הוודאות בנוגע לאופן יישום החוק, לא נלקחה בחשבון השפעה זו בדירוג.