מידרוג מותירה על כנו דירוג Aa3 לחברת גזית גלוב

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
הדירוג נסמך, בין היתר, על הפרופיל העסקי הבולט לחיוב של הקבוצה המבוסס על היקף ופיזור נכסים משמעותי. מרבית הפעילות מתקיימת במדינות יציבות, המאופיינות בדירוג אשראי גבוה כגון ארה"ב, קנדה, נורבגיה, פינלנד, שוודיה וישראל.

בהקשר זה, מידרוג מציינת לחיוב את המהלכים שחברות הקבוצה ביצעו בשנים האחרונות לטיוב תיק הנכסים המניבים. בהתאם לכך, חלק גדול יותר מהפורטפוליו ממוקם באזורים אורבאניים, הנהנים ממגמות דמוגרפיות חיוביות של צמיחה באוכלוסייה, בהכנסת משקי הבית וכדומה. מנגד, פעילות החברה בברזיל, סביבת פעילות המאופיינת בתנאים מאקרו כלכליים חלשים לרבות שיעור אבטלה ושיעור צמיחה משפיעים לשלילה על פרופיל הסיכון של החברה. יצוין, כי החברה פועלת בסאו פאולו, אשר מאופיינת בתנאים מאקרו כלכליים טובים יותר מהממוצע בברזיל; מיצוב נכסי הבסיס אשר מאופיינים כמרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים המשרתים צרכים יומיים בסיסיים של קהל היעד ומציגים שיעורי תפוסות גבוהים לאורך זמן.

האמור, בנוסף למשך חוזי שכירות נאותים, מסייעים להקטנה מסוימת, בטווח הקצר-בינוני, של החשיפה התזרימית להאטה בכלכלות בהן פועלת החברה. יחד עם זאת, להערכת מידרוג, החברה עלולה להיות חשופה להאטה בצריכה הפרטית בשווקי הפעילות, בין היתר, בשל שינויים בתמורות בטעמי האוכלוסיה ובאופן צריכתם, כגון מעבר לרכישות מוצרים באמצעות האינטרנט; נזילות וגמישות פיננסית הולמת לאורך זמן, זאת, לאור היקף הנזילות ומסגרות האשראי הלא מנוצלות ברמת הסולו המורחב וכן בשל המניות הסחירות והיקף הנדל"ן הלא משועבד.

עם זאת, כפי שיפורט בהמשך, שווי השוק של החברות המוחזקות מושפע ממצב השווקים במדינות פעילות המקור ויכול להשפיע במידה מסוימת הן על היקף מסגרות האשראי והן על שווי המניות הלא משועבדות; פרופיל עסקי ומיצוב פיננסי גבוה של החברות המוחזקות העיקריות, כפי שבא לידי ביטוי בהיקף התזרים, יחסי הכיסוי והמינוף של החברות הבנות, לצד נגישות לגיוסי חוב והון במדינות פעילותן; משיפור מתמשך ביחסי המינוף והכיסוי ברמת הסולו המורחב[1], אף שעדיין יחסי הכיסוי ויחסי המינוף אינם בולטים לחיוב ביחס לרמת הדירוג, אם כי, מידרוג מניחה שיפור מסוים בטווח הזמן הבינוני בהתאם לאסטרטגיית החברה.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על הפרמטרים התפעוליים ועל מיצוב נכסי הנדל"ן בקבוצה. כמו כן, הדירוג לוקח בחשבון יציבות בנתונים הפיננסיים של החברות המוחזקות של החברה ושמירה על פרופיל עסקי גבוה בשווקי הפעילות; אי ביצוע השקעות נוספות מהותיות בפעילות בברזיל; שמירה על יחסי המינוף הקיימים ואף שיפור בטווח הבינוני- ארוך הן ברמת המאוחד ובהן ברמת הסולו המורחב, כתוצאה מפירעון חוב. תרחיש הבסיס של מידרוג מניח יציבות ביחסי המינוף כך שיחס החוב נטו ל-CAP נטו ברמת סולו מורחב צפוי לעמוד על בין 56%-57% בטווח הבינוני; יציבות בתזרים השוטף הנובע מהדיבידנדים מהחברות הבנות; תרחיש הבסיס מניח היקף[2]FFO ברמת הסולו המורחב המסתכם לכ-חצי מיליארד ₪ אשר גוזר יחסי כיסוי, חוב נטו ל-FFO המסתכמים בטווח 20-23, יחסי כיסוי אשר אינם הולמים ביחס לדירוג. יחד עם זאת, תרחיש הבסיס מניח שיפור ביחסי הכיסוי בטווח בינוני- הארוך, עם המשך המימושים ורכישת נכסים נוספים. במסגרת הדירוג נלקחו בחשבון תרחישי רגישות בנוגע להכנסות הן ברמת המאוחד והן ברמת הסולו המורחב ושחיקה בשערי חליפין.

אף על פי שסידרה י' נושאת בטוחה בדרך של שיעבוד נכסים מניבים, יש לציין כי להערכת מידרוג, בהתאם למתודולוגיה[3], בטוחה זו נבחנה ונקבע כי לא נמצא מקום לתת דירוג שונה לעומת יתר הסדרות.

[1] ניתוח ברמת הסולו המורחב לוקח בחשבון את החברות בנות Citycon Oyj ("CTY"), Atrium European Real Estate Limited ("ATR"), First Capital Realty ("FCR") לפי שיטת השווי המאזני
[2] ה-FFO לוקח בחשבון תקבולים הכוללים דיבידנדים מחברות הבנות הציבוריות וכן NOI מהנכסים בישראל, ארה"ב, בולגריה וברזיל, בניכוי הוצאות הנה"כ, מימון ותשלומי מיסים.
[3] שיקולים מבניים בדירוג מכשירי חוב בתחום המימון התאגידי – ספטמבר 2017