מידרוג מותירה על כנו דירוג A2 לחברת ספנסר

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
הדירוג נתמך, בין היתר, בפעילות החברה בתחום הדיור להשכרה (להלן: "מולטיפמילי") בניו-יורק, ארה"ב, תחום המאופיין ביציבות בשיעורי התפוסה ומגמות צמיחה לאורך זמן בשכר הדירה. נכון ליום 30.06.2018, לחברה אחזקות בכ-2,446 יח"ד, כאשר כ-1,865 מתוכן כפופות לרגולציית HUD[1] מסוג “Section 8” (להלן: "נכסי HUD").

נכסי המולטיפמילי של החברה, ובפרט נכסי ה-HUD, מאופיינים בשיעורי תפוסה גבוהים במיוחד, כאשר נכון ליום 30.06.2018 שיעור התפוסה המשוקלל בנכסי המולטיפמילי הסתכם בכ-97% (כ-98% בנכסי ה-HUD). לחברה יחסי מינוף בולטים לחיוב לרמת הדירוג, כאשר ליום 30.06.2018 יחס חוב נטו ל-CAP נטו (כולל חלק החברה בחוב חברות מוחזקות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני) של החברה הסתכם בכ-57%. יחס זה צפוי להישחק מעט בטווח הקצר-בינוני, בין היתר כתוצאה מרכישת נכס HUD בחודש אוגוסט האחרון, אך להמשיך ולבלוט לחיוב לרמת הדירוג. הדירוג נתמך גם ביתרות נזילות הולמות ביחס לשירות אגרות החוב.

מנגד, דירוג החברה מושפע לשלילה, בין היתר, מהיקף FFO ויחס כיסוי חוב נטו ל-FFO אשר אינם הולמים את רמת הדירוג. להערכת מידרוג, בטווח הבינוני-ארוך היקף ה-FFO של החברה צפוי להסתכם בכ-18-19 מיליון דולר, ויחס חוב נטו ל-FFO (כולל חלק החברה בחוב חברות מוחזקות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני) צפוי להסתכם בטווח הבינוני-ארוך בכ-33-37 שנים. בנוסף, דירוג החברה מושפע לשלילה מגמישות פיננסית מוגבלת, הנובעת בעיקרה מהיעדר נכסים לא משועבדים. עם זאת, יצוין כי לחברה נכסים בשיעור מינוף (LTV) נמוך יחסית, אשר מביא לגמישות פיננסית מסוימת מנכסים אלה. ליום 30.06.2018, שיעור ה-LTV המשוקלל של נכסי החברה מסתכם בכ-49%.

יצוין כי, ביום 30.08.2018, דיווחה החברה על חריגה זמנית מאמת מידה פיננסית של חוב פיננסי נטו מתואם ל-EBITDA, המזכה את מחזיקי אג"ח סדרה א' בתוספת ריבית של כ-0.5% בתקופת החריגה. על פי הדוחות הכספיים של החברה ליום 30.06.2018, היחס האמור עומד על כ-15.2. בהתאם לדיווח החברה, היחס צפוי להשתפר במהלך המחצית השנייה של שנת 2018. יצוין כי במקרה שהיחס האמור יעלה על 16, הדבר עלול להשפיע לשלילה על הדירוג, היות וחריגה למשך שני רבעונים רצופים ביחס זה מהווה עילה לפירעון מיידי.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל, בין היתר, תזרים מהנכסים הקיימים, לרבות נכס HUD שרכשה החברה בחודש אוגוסט האחרון. בנוסף, תרחיש הבסיס מניח אכלוס של הנכס Varick, כאשר בהתאם למידע שנמסר למידרוג, החברה במו"מ מתקדם עם גוף עירוני הצפוי לאכלס את הנכס בטווח הקצר. בנוסף, תרחיש הבסיס מניח חלוקת דיבידנדים בהיקף של עד כ-30% מה-FFO.

יצוין כי, מידרוג ערכה תרחישי רגישות באשר לעיתוי וגובה תזרימי המזומנים של החברה, וכן לגבי ירידת שווי אפשרית לנכסי החברה, בין היתר כתוצאה מעליית שיעורי היוון לאור סביבת הריבית העולה בארה"ב. יחס המינוף חוב נטו ל-CAP (כולל חלק החברה בחוב חברות מוחזקות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני) של החברה צפוי להסתכם בטווח הקצר-בינוני בכ-57%-59% ולבלוט לחיוב לרמת הדירוג. יחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO (כולל חלק החברה בחוב חברות מוחזקות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני), צפוי להסתכם בטווח הבינוני-ארוך בכ-33-37 שנים ומשפיע לשלילה על דירוג החברה. יצוין כי יחסי הכיסוי האיטיים נובעים, בין היתר, מפעילות החברה בסביבת תשואה נמוכה יחסית, אשר אופיינית לנכסי מולטיפמילי בניו-יורק, ובפרט נכסי HUD.



[1] U.S. Department of Housing and Urban Development