מידרוג מותירה על כנו דירוג A1 לחברת קורנרסטון

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
דירוג החברה נתמך, בין היתר, בסביבת פעילות החברה, ענף הדיור להשכרה בר השגה מתחום Low Income Housing Tax Credit (להלן: "LIHTC") בפלורידה המאופיין בביקוש גבוה המתבטא ביציבות ושיעורי תפוסה גבוהים; מפורטפוליו נכסים מניבים, הכולל נכסי מגורים להשכרה ברי השגה, המפגין יציבות לאורך זמן, פיזור נכסי טוב ושיעורי תפוסה גבוהים; בשיפור משמעותי ביחסי האיתנות של החברה, הבולטים לחיוב לרמת הדירוג.

כך, נכון ל-30.06.2018 יחס חוב ל-CAP הסתכם לכ-51%, וזאת בהשוואה לכ-64% אשתקד. שיפור זה נבע, על פי דיווחי החברה מיום 21.01.2018, בשל עלייה בשווי בחלקם הגדול מנכסי החברה שנבעה בעיקר בשל ירידה בתשלום המס השנתי (Real Estate Tax) הנגבה בגין נכסי דיור בר השגה, אשר מניבה תוספת ל- NOI השנתי מהנכסים וכן מירידה של שיעור ההיוון של דיור בר השגה בפלורידה.

על פי תרחיש מידרוג (ראו להלן, "תרחיש הבסיס") היחס חוב ל-CAP של החברה צפוי להסתכם לכ-54%-53% בטווח התחזית; מיחסי כיסוי ההולמים לרמת הדירוג, כך למשל, יחס הכיסוי חוב ל-FFO על פי תרחיש מידרוג (המפורט מטה) צפוי לעמוד על 16-18 שנים לשנות התחזית; באסטרטגיית החברה, כפי שהוצגה למדרוג, אשר הינה לפעול בתחום הדיור להשכרה בר השגה בפלורידה, במסגרת נכסים מניבים, תוך שיפור פעילות הנכסים הקיימים.

לחברה פרויקט לפיתוח נכס נדל"ן למגורים Audubon Park (להלן: "Audubon") באורלנדו, פלורידה, אשר חושף את החברה, במידה מסוימת, לסיכוני מימון וייזום מסוימים. עם זאת, אופי הפרויקט, אשר לדברי החברה, הצפוי להסתיים בשלבים, ממתן סיכונים אלו. מנגד, היעדר נכסים מניבים לא משועבדים משליך לשלילה על רמת הגמישות הפיננסית, אך עם זאת, בהתחשב בשיעור ה-LTV הנמוך על הנכסים המניבים ומועד הפירעון של ההלוואות הבכירות, להערכת מדרוג קיימת גמישות פיננסית מסוימת; מסך היקף פעילות החברה, אשר מתבטא בהיקף המאזן והשווי הנכסי, אשר הולם לרמת הדרוג.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל הנחות של שמירת פעילות החברה לפי ביצועי 2018. כמו כן, תרחיש הבסיס מניח תרחישי רגישות באשר לירידת שווי הנכסים, ותרחישי רגישות על היקף ועיתוי הנבת ה-NOI הצפוי מהנכס Audubon בשנת 2020. יצוין כי תרחיש הבסיס כולל בחינה של אי צמיחה בהיקף ה-NOI כך שיחסי הכיסוי של החברה, חוב ל-FFO, צפויים לנוע בטווח של כ- 16-18 שנים בין השנים 2018-2021. מבחינת שיעורי והיקפי מינוף החברה, לא נלקחו אירועים משמעותיים מלבד מימון הנכס Audubon ואמורטיזציה שנתית חזויה, לאור תכניות החברה ויציבות הפעילות. יחסי האיתנות של החברה צפויים לנוע בטווח של כ- 53%-54% חוב ל-CAP; כמו כן, מודל הדירוג מניח אי חלוקת דיבידנד עד לסיום פרויקט Audubon.