מידרוג מותירה על כנו דירוג A2.il למגדלי הים התיכון

מידרוג

שיקולים עיקריים לדירוג
הדירוג נתמך, בין היתר, במיצוב החברה בתחום הדיור המוגן בישראל והיקפי פעילות הבולטים לחיוב בתחום. לחברה ותק של כ-20 שנים (הרשת פועלת מעל לכ-35 שנים) והיא חברת הדיור המוגן השנייה בגודלה בישראל מבחינת היקף יחידות דיור.[1] לחברה כ-1,650 יחידות דיור ב-7 בתי דיור מוגן שונים בשווי כולל של כ-3.2 מיליארד ש"ח.

מיקומי נכסי החברה באזורי ביקוש (אזור המרכז, ירושלים והשרון) ושיעור תפוסה משוקלל של כ-92% ליום 30.06.2018 (ללא הנכסים בגני תקוה וירושלים), משפיעים גם הם לחיוב על הדירוג. הפיזור הנכסי של החברה השתפר עם אכלוס הבתים בגני תקוה ובירושלים, כאשר נכון ליום 30.06.2018, חלק החברה בשווי הנכס העיקרי, ושלושת הנכסים העיקריים, מסך חלקה בשווי נכסי הדיור המוגן (ללא הקרקע ברחובות) מהווים כ-22% ו-56%, בהתאמה. הקמת הבית ברחובות צפויה להמשיך ולשפר פיזור זה. לחברה יתרות נזילות משמעותיות ביחס לצרכי שירות החוב, כאשר נכון ליום 30.06.2018 יתרות הנזילות של החברה מסתכמות בכ-187 מיליון ש"ח, וסך פירעונות קרן האג"ח בשנים 2019-2021 מסתכמים בכ-188 מיליון ש"ח. הדירוג נתמך גם ביחסי מינוף הולמים לרמת הדירוג, כאשר ליום 30.06.2018 יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה הסתכם בכ-16%, וכ-62% כולל חוב פיקדונות מדיירים. בנוסף, לחברה יחסי כיסוי בולטים ביחס לרמת הדירוג, כאשר יחס חוב נטו ל-FFO מותאם (FFO כולל תזרים נטו מפיקדונות) לשנת 2017 הסתכם בשנה אחת בלבד, וכ-8 שנים כולל חוב פיקדונות מדיירים.

מנגד, דירוג החברה מושפע לשלילה, בין היתר, מחשיפת החברה לשינויים מאקרו-כלכליים ולשחיקה אפשרית במחירי נדל"ן או להאטות בשוק העשויות להשפיע על תזרימי המזומנים של החברה. בנוסף, חשופה החברה לשינויים רגולטוריים אשר יש בהם כדי להשפיע על פעילותה. לחברה גמישות פיננסית מוגבלת, הנובעת מחוסר היכולת לשעבד את בתי הדיור המוגן לצורכי מימון, לאור מתן שעבוד על יחידות הדיור לטובת דיירים. בנוסף, חשיפת החברה לפעילות הייזום שלה משפיעה לשלילה על פרופיל הסיכון שלה, כאשר קיימת חוסר ודאות לגבי עיתוי וסכום התזרים שיתקבל מאכלוס בתים בהקמה (בשלב הזה ברחובות).

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח ייזום של בית דיור מוגן חדש על הקרקע הקיימת ברחובות, כמו גם רכישת קרקע נוספת לייזום, תוך ביצוע תרחישי רגישות לגבי היקפי השקעות החברה וגובה המימון הנדרש. בנוסף, מידרוג מניחה קבלת תזרימי מזומנים מפיקדונות דיירים בהיקפים משמעותיים מאכלוס יחידות דיור לראשונה (בגני תקוה וירושלים בעיקר בטווח הקצר-בינוני, וברחובות בטווח הארוך), וזאת בנוסף לתזרימי מזומנים נטו מתחלופת דיירים בנכסים המאוכלסים.

 תרחיש הבסיס מניח גם חלוקות דיבידנדים בהתאם למדיניות החברה, ואף נבחנו חלוקות בשיעור גבוה יותר. יחס חוב נטו ל-CAP נטו של החברה בטווח הקצר-בינוני צפוי להמשיך להלום את רמת הדירוג ולהסתכם בכ-20%-25%, וכ-64%-66% כולל חוב פיקדונות מדיירים. יחסי הכיסוי צפויים להישחק מעט לאור פעילות הייזום הצפויה, אך להמשיך לבלוט לחיוב לרמת הדירוג, כאשר חוב נטו ל-FFO מותאם בטווח הבינוני-ארוך צפוי להסתכם בכ-1-3 שנים, וכ-11-15 שנים כולל חוב פיקדונות מדיירים. יצוין, כי מידרוג ערכה תרחישי רגישות שונים, בין היתר בהתייחס להיקפי תזרימי המזומנים מאכלוס ותחלופת דיירים, וכן בחנה עלייה אפשרית בשיעורי הריבית על חוב החברה בריבית משתנה.