מידרוג מותירה על כנו דירוג Aa2 לחברת אמות השקעות

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג

דירוג החברה נתמך, בין היתר, בהיקף פעילות נרחב המצוי בצמיחה לאורך זמן, תוך כדי שמירה על פרמטרים פיננסים ההולמים את רמת הדירוג; מיצוב ופיזור נכסי החברה, לרבות פיזור שימושים ושוכרים, כך, לחברה נכסים בתחום המשרדים, מסחר, ולוגיסטיקה, המושכרים למעל מ- 1600 שוכרים; פיזור החברה הינו מוגבל בעיקר לאור התמקדות הפעילות בישראל בלבד ולאור נכס משמעותי, מגדל אטריום, המהווה כ- 12% מהיקף ה- NOI של החברה. מצבת נכסים יציבה, ששוויה נכון ליום, 31.03.2018 עומד על כ-9.5 מיליארד ₪, כאשר בהתאם לדוחות הכספיים לשנת 2017 כ- 37% משווי נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש, אזור תל- אביב וגוש דן; נכסי החברה מאופיינים, כאמור, בתמהיל שימושים מגוון ושיעורי תפוסה גבוהים, אשר עומדים באופן ממוצע, ליום 31.03.2018, על כ-97%; יחסי איתנות ההולמים את רמת הדירוג, נכון ליום 31.03.2018, יחס חוב פיננסי נטו ל-CAP נטו של החברה עומד על כ- 51% ויחס ההון למאזן על כ-40%; יחסי הכיסוי, והיקף ה- FFO, ההולמים את רמת הדירוג, נכון ליום 31.12.2017, יחס חוב פיננסי נטו ל-FFO של החברה הינו כ- 12.5 שנים והיקף ה- FFO הינו כ- 380 מ' ₪, בהתאם לדוחות הכספיים המאוחדים של החברה.

נציין כי, בהתאם לדיווחי החברה ובהתאם לדוחות הכספיים המאוחדים מורחבים של החברה, היקף ה- FFO ליום ה- 31.12.2017 הינו כ- 430 מ' ₪. להערכת מידרוג, יחסי איתנות והכיסוי של החברה צפויים להישמר ברמות האלו ולהלום את רמת הדירוג; נזילותה וגמישותה הפיננסית של החברה הולמות ביחס לרמת הדירוג, כפי שבאות לידי ביטוי במסגרות אשראי חתומות ולא מנוצלות בהיקף של כ-800 מ' ₪ (יש לציין כי מחצית ממסגרות האשראי, בהתאם למדיניות החברה כפי שהוצגה למידרוג, הן כנגד סכום זהה של ניירות ערך מסחריים שהנפיקה החברה). כמו כן, נכון ליום ה- 31.03.2018 מלוא נכסי החברה אינם משועבדים, זאת עקב פירעון של הלוואות בנקאיות שנעשה ביוזמת החברה, בהיקף של כ- 840 מ' ₪ ושחרור נכסים משועבדים בגינן.

בנוסף, החלפת החוב מחוב בנקאי לחוב אג"ח הוביל לחיסכון בעלויות מימון בהיקף של כ- 14 מ' ₪. מקורות אלו, בשילוב תזרים ה-FFO השוטף, אשר בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, צפוי להסתכם בכ-480 מ' ₪ בשנת 2018, הינם גבוהים ביחס לצורכי שירות החוב של החברה בשנים הבאות; להערכת מידרוג היקף היזום של מבני משרדים באזור ת"א עלול ליצור לחץ על מחירי שכ"ד' אולם, מיצוב ומיקום הנכסים של החברה צפויים לתרום לשמירת ערכם של הנכסים ושיעורי התפוסה הגבוהים בהם; שיעור הייזום של החברה מהווה כ- 5% מסך המאזן של החברה, נכון ליום ה- 31.03.2018. יש לציין כי להערכת מידרוג, לאור התפתחות החברה וגודלה, היקף הפיתוח העתידי והיזום, לא צפוי להשפיע מהותית על הפרמטרים הפיננסיים של החברה. להערכת מידרוג, צמיחת החברה בשנים האחרונות והגידול בפעילותה מקנה לחברה יציבות רבה בנוגע לשינויים בפרמטרים הפיננסיים ואירועים נקודתיים בנכסיה.

הנחות המודל- תרחיש הבסיס

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון מספר הנחות מרכזיות, ביניהן, השקעה עתידית בנכסים הנמצאים בייזום בהיקף של כ- 300 מ' ₪ בשנה, חלוקת דיבידנד בהיקף של כ- 300 מ' ₪, ותזרים מפעילות שוטפת של כ- 480 מ' ₪, בשנת 2018. בהתאם לתרחיש הבסיס של מידרוג, יחס חוב פיננסי נטו ל- CAP נטו צפוי לנוע בטווח של 50%-53% ויחס חוב פיננסי נטו לFFO- צפוי לנוע בטווח של על כ- 12-10 שנים, (בהתחשב בחלק יחסי של חברות המוצגות בשווי המאזני), יחסים ההולמים את רמת הדירוג.