מידרוג מעלה את הדירוג לחברת ישרס מ- A1 ל- Aa3 ומשנה את אופק הדירוג מחיובי ליציב

שיקולים עיקריים לדירוג

העלאת דירוג החברה נתמכת משיפור בפרופיל העסקי והפיננסי של החברה, אשר בא לידי ביטוי בתיק נכסים מניבים בעל היקף משמעותי ובמיקומים מרכזיים ביחס לחברות מדורגות אשר מצוי במגמת גידול בשנים האחרונות, התורם לצמיחת התזרים הפרמננטי של החברה. כך לדוגמה, היקף ה-NOI לשנת 2017 הסתכם לכ- 294 מ' ₪ וזאת בהשוואה לכ- 280 מ' ₪ בשנת 2016 ולכ- 260 מ' ₪ בשנת 2015. החברה פועלת להמשך פיתוח מצבת הנכסים ע"י ייזום והקמה של נכסים נוספים, כך שהתזרים הפרמננטי של החברה צפוי לצמוח. בנוסף, החברה מציגה שיפור ביחסים הפיננסים, יחסי האיתנות והכיסוי, באופן המשפיע לחיוב על פרופיל הסיכון של החברה. כך, היקף ההון העצמי והיחס חוב נטו ל-CAP נטו נכון ל-31/03/2018 הסתכמו לכ- 2.4 מיליארד ₪ ולכ-42% , בהתאמה, וזאת בהשוואה לכ-2 מיליארד ₪ ולכ-50% נכון ל31/03/2017.

דירוג החברה ואופק החברה נתמכים, בין היתר, בפיזור מקורות הכנסה הבולט לחיוב. לחברה מספר רב של נכסים (אם כי, מתחם הגנים הטכנולוגים במלחה, הנכס ברמת החייל ומתחם נוסף בהר חוצבים הינם משמעותיים ביחס להיקף הפעילות הקיים בחברה) וכן קיים פיזור טוב של שוכרים (מעל 700 שוכרים) באופן התורם לפרופיל הסיכון; במגוון המקורות לשירות חוב האג"ח שכוללים, בין היתר, את יתרת הנזילות, מסגרות אשראי לא מנוצלות בהיקף גבוה, והתזרים הפרמננטי; בגמישות פיננסית טובה בשל היקף נכסי נדל"ן לא משועבדים ומסגרות אשראי, וכן לאור ברמות LTV נמוכות על הנכסים המשועבדים, באופן התומך בפרופיל הפיננסי.

מנגד, המרכיב היזמי שכולל ייזום מגורים, ייזום משרדים והחזקה בקרקעות משפיע לעיתים על יציבות יחסי הכיסוי ומשליך לשלילה על פרופיל הסיכון. בהקשר זה נציין כי הגידול בשנים האחרונות בבסיס ההכנסות ממתן סיכון זה ויחסי הכיסוי בטווח הבינוני צפויים לנוע בטווח שבין 15-16 שנים, יחס אשר אינו בולט לטובה ביחס לרמת הדירוג, אך צפויים להשתפר במידה מסוימת ככל שהחברה תצליח במימוש התוכניות למכירת קרקעות ונכסים בתחום המגורים ולבצע מימון מחדש של חובות קיימים;

לסדרת אג"ח טו' ישנה בטוחה (הנכס ברמת החייל ו"פארק סיבל" בראש העין), אשר בהתאם למתודולוגיה[1], לא קיימת הבחנה דירוגית בין הסדרה לסדרות האג"ח האחרות