מידרוג מעלה דירוג לחברת ביג מ- A1 ל- Aa3 ומשנה את האופק מחיובי ליציב

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג

מימוש האופק החיובי תוך העלאת דירוג החברה נובע, בין היתר, מחיזוק הפרופיל העסקי של החברה, המתבטא בגידול עקבי במצבת הנכסים המניבים של החברה, יחד עם גידול בהיקף ההון העצמי ובהיקפי הפעילות של החברה לאורך מספר שנים, וזאת תוך שמירה על רמת המינוף הכוללת ושמירה ואף שיפור מסוים ביחסי הכיסוי. כך למשל בשנים 2015-2017 גדל ההון העצמי של החברה מסך של 2.1 מיליארד ₪ ב- 01.01.2015 לסך של 3,2 מיליארד ₪ ב – 31.12.2017, מצבת הנכסים המניבים באיחוד אפקטיבי[1] גדלה מ- 5.8 מיליארד ב 01.01.2015 ל- 8.0 מיליארד ב- 31.12.2017, וסך ה- NOI באיחוד אפקטיבי גדל מ- 364 מיליון ₪ ב- 2014 ל- 554 מיליון ₪ בשנת 2017; בפיזור נכסי החברה תוך שמירה על שיעורי תפוסה גבוהים; בתזרים יציב ההולם את רמת הדירוג, נגישות גבוהה לשוק ההון ומיצוב החברה כמובילת שוק בתחום המרכזים המסחריים הפתוחים בישראל אשר תורמים לפרופיל העסקי וליציבות הפעילות השוטפת. הגידול בפעילות החברה אף מצמצם את חשיפתה לפרויקטים יזמיים עתידיים המצויים בתהליך, זאת אף על רקע יכולת החברה בשיווק הפרויקטים מראש.

דירוג החברה נתמך בהיקפי הנכסים וההון העצמי ובהיקפי הפעילות של החברה, הכוללים סך מאזן של כ-10 מיליארד ₪, הון עצמי של כ- 3.2 מיליארד ש"ח והיקף EBITDA של 489 מיליון ש"ח (באיחוד אפקטיבי) הבולטים לחיוב לרמת הדירוג ותורמים ליכולת החזר החוב של החברה; בוותק החברה וניסיונה הרב בייזום, אחזקה ותפעול של מרכזיים מסחריים פתוחים, אשר תרמו למיצובה של החברה כמובילת שוק בישראל בתחום זה.

בנוסף, החברה פועלת, בעזרת חברות בנות, בתחום המרכזים המסחריים ברחבי ארה"ב, וכן מספר נכסים מצומצם וקרקע לפיתוח בסרביה; בפיזור הנכסים והשוכרים, כאשר לחברה 54 נכסים מניבים בסה"כ, מתוכם 24 נכסים מניבים בישראל המציגים שיעורי תפוסה של כ-100% במהלך שנים ועומס שכירות ממוצע של כ- 7%, המצמצמים את פרופיל הסיכון ותורמים ליציבות התזרים השוטף, 28 נכסים מניבים בארה"ב ו-2 נכסים מניבים בסרביה. לחברה פיזור נכסי ופיזור שוכרים הבולטים לחיוב לרמת הדירוג, כך לדוגמה, הנכס המרכזי של החברה - ביג באר-שבע - מהווה כ-8% מהשווי הנכסי הנקי של החברה (באיחוד אפקטיבי), בעוד 3 הנכסים העיקריים מהווים כ-22% מסך השווי הנכסי, כאשר השוכר הגדול ביותר מהווה כ- 1.5% בלבד מסך ה NOI של החברה, בהקשר לכך יצויין כי לחברה מספר פרויקטים להקמת מרכזים מסחריים ברחבי הארץ, (העיקריים ביניהם הינם פרוייקט גלילות בהרצליה ופרוייקט פתח תקווה שלב א') אשר עם השלמתם צפויים להגדיל את ה NOI של החברה, יחד עם זאת, ייזום נכסים חדשים משפיע לשלילה על פרופיל הסיכון במהלך תקופת ההקמה ועד להתייצבותם; ביציבות והמשכיות שדרת הניהול של החברה, וותק ההנהלה וניסיונה בענף, נגישות החברה לשוק ההון ומגוון מקורות המימון הזמינים לחברה; באיתנות פיננסית הולמת לרמת הדירוג עם הון עצמי המיוחס לבעלי המניות בסך של 3.2 מיליארד ₪ (ליום 31.12.2017) אשר הינו גבוה ביחס לרמת הדירוג, ויחס חוב נטו ל CAP נטו (באיחוד אפקטיבי) של 55% אשר הינו הולם לרמת הדירוג.

דירוג החברה מושפע לשלילה מיחסי כיסוי חוב ל CAP אשר על פי תרחיש הבסיס של מידרוג (כמפורט בהמשך) צפוי לעמוד בשנים הקרובים על 22-24 שנים, אשר הינו איטי ביחס לרמת הדירוג, וזאת בין היתר בשל ההשקעה בפרויקטים בהקמה כאמור לעיל, כאשר במהלך תקופת ההקמה מביאים לגידול בחוב ללא הנבה כנגדו; במח"מ חוזים של 4 שנים אשר הינו נמוך מעט ביחס לרמת הדירוג; מהיקף נכסים מניבים לא משועבדים של כ- 900 מיליוני ₪ שהינו נמוך מסך החוב שאינו מובטח, הכולל את סדרות אג"ח שאינן מובטחות בנכסים וכן נע"מ שהנפיקה החברה, בסך כולל של כ- 1.2 מיליארד ₪. סיכון זה מתמתן לאור יתרות הנזילות, ני"ע סחירים בבעלות החברה וכן מסגרת אשראי חתומה שאינה מנוצלת בהיקף כולל של כ- 600 מיליוני ₪; ממגמה גלובלית של גידול בהיקפי המסחר המקוון, הפוגעת ברווחיות השוכרים וכתוצאה מכך בענף הנדל"ן המסחרי בכללותו, בהקשר לכך יצויין כי נכסי החברה, בהיותם בעיקר מרכזים פתוחים, הינם נכסים דפנסיביים ביחס לענף, מאופיינים בעומס שכירות נמוך והנכסים בישראל ובסרביה מציגים גידול בפדיונות השוכרים על אף המגמה הכללית בענף.

[1] איחוד אפקטיבי – החברה מפרסמת מדי רבעון מידע מורחב במסגרת מצגת לשוק ההון. המידע המורחב כולל, בין היתר, נתונים כספיים המציגים את חלקה היחסי של החברה בתוצאות הכספיות של החברות המוחזקות ("איחוד אפקטיבי"), וזאת חלף הצגתם על בסיס שווי מאזני ו/או איחודם בדוחות הכספיים.