מידרוג מעלה דירוג לכלכלית ירושלים מ- A3 ל- A2 ומותירה אותו יציב

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג

העלאת הדירוג ואופק הדירוג נתמכים, בין היתר, משיפור מתמשך ביחסי האיתנות[1] על בסיס המאזן המאוחד אשר הינם בולטים לטובה לרמת הדירוג (ברמת הקבוצה), העומדים על חוב ל-CAP של כ-58% (על פי נתוני דוחות רבעון 1, 2018). יש לציין, כי יחסים אלו השתפרו במהלך השנה האחרונה הן לאור מימוש כתבי אופציה אשר תרמו לגידול בבסיס ההון והן לאור אסטרטגיית הקבוצה לעמוד בתכניות מימושי הנכסים והקטנת רמות המינוף הכלליות, וזאת בהתאם למדיניות החברה, כפי שהוצגה למידרוג; שיפור עסקי ופיננסי בפעילות של חברות הבנות המרכזיות "דרבן השקעות בע"מ" (להלן: "דרבן") ו"מבני תעשיה בע"מ" (להלן: "מבני תעשיה"), אשר להערכת מידרוג, שיפור זה תורם באופן חיובי לפרופיל העסקי והפיננסי של הקבוצה.

מנגד, קיימת חשיפה מסוימת לפעילות חברת הבת "סויטלנד", אשר הקבוצה נדרשת להמשיך ולתמוך בחברת "סויטלנד" לאור הערבות של החברות בקבוצה שניתנה כנגד אג"ח של "סויטלנד". יצוין, כי לאור פירעון רוב החוב בסויטלנד, החשיפה הינה מצומצמת; ביחסי כיסוי ההולמים לרמת הדירוג, חוב ל-FFO, אשר צפויים לנוע בטווח של 24-26 שנים; ביתרות נזילות וגמישות טובות ביחס לאג"ח, הנובעות מיתרות של מניות לא משועבדות של חברת הבת מבני תעשייה ונכסי נדל"ן אחרים. במהלך שנת 2017 החברה ביצעה הנפקת אג"ח, במסגרתה נפרעה בפירעון מוקדם אג"ח י' וגויסה סדרה טו'.

פעולה זו הקטינה את נטל עומס הפירעונות ובכך הקטינה משמעותית את סיכון המיחזור שחל עליה ביחס לשנים קודמות; בפעילות נדל"ן מניב ברמת הסולו, כך שסך הנכסים ו\או מקבצי הנכסים שהחברה מחזיקה בישראל מסתכם בכ-34 נכסים, אשר מרביתם נכסים מיוצבים, בעלי שיעורי תפוסה סבירים הנעים בממוצע בכ-88%. פעילות החברה בחו"ל נמצאת בתהליכי צמצום לאור אסטרטגיית החברה למיקוד הפעילות בישראל, כך ששיעור התרומה של הנכסים בישראל הופכים משמעותיים יותר. להערכת מידרוג המיקוד העסקי יתרום לפעילות העסקית והפיננסית בעתיד. הפיזור הנכסי של החברה הינו סביר, כאשר חמשת הנכסים המרכזיים של החברה (ברמת הסולו), ללא מקבץ "מריל לינץ'", תורמים כ-50% ל-שווי ברוטו של נכסי החברה; בפיזור סוגי פעילות הנדל"ן בקבוצה, כך לקבוצה תמהיל סוגי פעילות הכולל משרדים, מסחר תעשיה ולוגיסטיקה. להערכת מידרוג, פיזור זה תורם לפרופיל העסקי ומשפיע לחיוב על פרופיל הסיכון; לחברה חשיפה לסיכוני ייזום בגין מתחם הסוללים בת"א אשר משפיעה לשלילה על פרופיל הסיכון.

יש לציין, כי לאורך הדוח, שימוש במילה "חברה" משמעותו חברת כלכלית ירושלים בע"מ מבחינת הפעילות והנתונים הכספיים ברמת הסולו, כאשר שימוש במילה "קבוצה" משמעותו קבוצת מבנה, הכוללת את פעילות המאוחדת של כלכלית ירושלים, מבני תעשייה ודרבן.

תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על שיעורי התפוסה הממוצעים של החברה, כאשר יתכנו סטיות לא מהותיות מהממוצע לאור תהליכי החלפת שוכרים שמתבצעים באופן שוטף. שינויים מהותיים ב-NOI יתקיימו בין היתר, לאור המכירות החזויות של הנכסים בישראל ובחו"ל והנבה מלאה של המרכז המסחרי בחולון. מבחינת היקף החוב של הקבוצה, נלקחו בחשבון פירעונות אג"ח לפי לוח הסילוקין, אשר יתרמו לשיפור יחס החוב לCAP נטו ברמת הקבוצה שצפוי לעמוד בטווח של כ- 58%-56%; להערכת מידרוג היקף ה-FFO המאוחד של הקבוצה יסתכם לכ-270-280 מ' ₪ המייצר יחסי כיסוי, חוב ל-FFO הצפויים לנוע בטווח של 24-26 שנים. כמו כן, נלקחה בחשבון ההנחה כי מקבץ הנכסים של החברה בצרפת, המזוהה כ "מריל לינץ'", ישמט ממצבת הנכסים של החברה, וזאת לאור הליך ה-Safeguard שהוא נמצא בו (ראו הרחבה בהמשך), כאשר הנ"ל משפיע לחיוב על מינוף החברה ויחסי האיתנות לאור שיעור LTV גבוה בו נמצא מקבץ זה.

סדרות האג"ח טו' ו-יד' שהחברה הנפיקה כוללות שעבוד המורכב ממניות של חברת הבת "דרבן" ובנכסי נדל"ן, בהתאמה. יש לציין כי להערכת מידרוג, ביטחונות אלו נבחנו ונקבע כי לא נמצא מקום לתת דירוג שונה לעומת הסדרות האחרות.