מידרוג מותירה על כנו את הדירוג לחברת אופטיבייס Baa1 באופק יציב

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג

דירוג החברה נתמך ביחסי איתנות הבולטים לרמת הדירוג. נכון ל- 31.12.2017, יחס חוב נטו לCAP- נטו מסתכם בכ-59%[1] (לאחר הכללת חלק החברה בחוב בגין נכסים המוצגים לפי שיטת השווי המאזני) ויחס הון למאזן של כ- 32%; נכון ל-31.12.17, לחברה יתרות נזילות של כ-20 מיליון דולר (מתוכם כ- 8 מיליון דולר מיוחסים לנכס החברה "CTN" בשוויץ). בשנת 2017 החברה קיבלה הלוואה מבעל השליטה בהיקף של כ-5 מיליון דולר. ההלוואה אינה נושאת ריבית ועומדת לפירעון ב-4/2019 (לדברי החברה, יתכן והחזר ההלוואה יידחה או ייפרס).

בנוסף, חתמה החברה על מסגרת אשראי בסך של 7 מיליון דולר, בלתי מנוצלת נכון למועד הדוח. מסגרת האשראי והלוואת הבעלים תורמות ליכולת התזרימית של החברה; פעילות החברה בתחום הנדל"ן המניב הינה במדינות המאופיינות ביציבות ואיתנות פיננסית – ארה"ב, גרמניה ושוויץ; יחסי הכיסוי של החברה הולמים את רמת הדירוג. נכון ל-31.12.17, יחס חוב ל-FFO (אשר כולל איחוד יחסי של חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני) מסתכם בכ-28 שנים וצפוי להשתפר בטווח הבינוני, בעקבות אכלוס נכס החברה בשיקאגו, ליחס של כ-25 שנים. כמו כן, היקפי הפעילות הולמים את רמת הדירוג. נכון ל-31.12.17, ובהתאם לדוחות הכספיים של החברה המדווחים על פי US GAAP, סך המאזן של החברה מסתכם בכ- 260 מיליון דולר והיקף ההון עצמי מסתכם בכ-77 מיליון דולר. יש לציין, כי היקפיים אלו גדלים לאחר התאמות להצגתם על פי תקני IFRS. אף על פי כן, היקף הפעילות והפיזור הנמוכים של החברה חושפים יחסים אלו לתנודתיות.

מנגד, פעילות החברה מאופיינת בריכוזיות ברמת הנכסים, כך שה- NOI מהנכס המרכזי CTN וה-NOI משלושת הנכסים המרכזיים מסתכמים בכ-32% ו-65%, בהתאמה. בנוסף, לחברה חשיפה לשוכרים מהותיים אשר פוגעת בפרופיל הסיכון וביציבות התזרים השוטף. לחברה Track Record קצר בתחום הנדל"ן, שכן החלה לפעול בתחום הנדל"ן המניב בשנת 2009, כאשר עד לשנה זו עסקה בתחום פעילות שונה (תעבורת ווידאו); יש לציין, כי במרץ 2017 דיווחה החברה כי היא נמצאת בהליכים משפטיים עם שוכר מהותי, אשר אחראי על כ-6% מהכנסות החברה (על פי איחוד יחסי של חברות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני) , בנוגע לליקויים בשטח המושכר בנכס CTN.

על פי דיווחי החברה, השוכר דורש פיצוי כספי בגין הפחתת שכירות רטרואקטיבית. תרחיש הבסיס של מידרוג מניח תרחישי רגישות על שווי הנכס על היקף ה-NOI. כמו כן, לחברה מלאי של 25 יח"ד במיאמי אשר מוצגים בדוחות החברה בעלות מופחתת, כנגדם קיימת הלוואה של כ-9 מיליון דולר אשר צפויה להיפרע בשנת 2020. מידרוג צופה סיכון במימון מחדש של הלוואות אלו לאור היחלשות שוק הדיור במיאמי אשר מגדיל את פרופיל הסיכון של החברה. כמו כן, פלטפורמת פעילות החברה פזורה על פני מספר מדינות ושיעורי החזקה נמוכים בחלק מהנכסים.

תרחיש הבסיס של מידרוג בחן תרחישי רגישות בנוגע לשווי הנכס CTN וכן בנוגע ליחידות הדיור במיאמי. כמו כן, נלקחה בחשבון הנחת פירעון הלוואת הבעלים בסך 5 מיליון דולר. על פי תרחיש הבסיס היקף החוב ל-CAP צפוי להסתכם בכ-65%, כאשר שיעור מינוף זה לוקח בחשבון את שווי הנכסים לפי שווי הוגן בהתאם ל-IFRS ולא כפי שמוצג בדוחות הכספיים על פי US GAAP.

בנוסף, נלקחו תרחישי רגישות בנוגע להכנסות מהשוכר המהותי בנכס CTN, יחד עם גידול ההכנסות בנכס החברה בשיקאגו שצפוי להתאכלס ולהתייצב בטווח הזמן הבינוני. יחסי הכיסוי של החברה, אשר נכון לשנת 2017 מסתכמים בכ-28 שנים, צפויים להשתפר בטווח הזמן הבינוני ולהסתכם בכ-25 שנים.