מידרוג קובעת דירוג A1.il באופק יציב לחברת מוניאן להנפקת אג"ח בסך של עד 600 מיליון ש"ח ע.נ.

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג
הורדת הדירוג נובעת בעיקר מכך שעל אף גידול ב-NOI במרבית הנכסים המניבים שמחזיקה החברה וגיוון מקורות התזרים )לרבות הכנסות הריבית הנובעות ממכשירי החוב של החברה(, יחסי הכיסוי הנוכחיים איטיים יחסית. יחס החוב נטו ל-FFO המותאם )לאחר דיבידנדים מחברות מוחזקות( מסתכם בשנת 2016 לכ-41 שנים, זאת בהשוואה ליחס של כ-13 שנים בשנת 2015

העלייה המשמעותית ביחסי הכיסוי נובעת מסיום מכירת מרבית דירות הקונדו במלון W( כפי שיורחב בהמשך( כאשר בשנת 2016 נמכרו 3 דירות, בהשוואה ל-76 דירות בשנה אשתקד. יש לציין כי עיקר התזרים שנבע ממכירת הדירות שימש לפירעון הלוואה אשר לטובתה שעובדו הדירות. יצוין, כי תרחיש הבסיס במועד הדירוג הקודם כלל האטה ביחסי הכיסוי לאור סיום מכירת הדירות. אולם, לאור אי השכרת שטחים פנויים בשדרה ה- 5( 545-535 Avenue Fifth )נכון למועד הדירוג )ראו להלן( משך והיקף ההאטה ביחסי הכיסוי הינם
מעבר לתרחיש הבסיס שנלקח בחשבון.

לחברה שטח מסחר מהותי פנוי בנכס מניב בשדרה ה-5 במנהטן )545-535 Avenue Fifth )אשר אי השכרתו משפיעה לשלילה על תזרימי המזומנים ועל רווחיות החברה, ביחס לתרחיש הבסיס כאמור נכס זה הינו מהותי בתיק הנכסים של החברה הן מבחינת שווי והן מבחינת NOI( לפי חלק החברה בשיעור ההחזקה בנכסים( ועל כן השפעתו הרבה. בטווח הארוך, ככל ששטחים אלו יושכרו, יחד עם סיום הפרויקטים המצויים בשלבי ייזום וכן הכנסות הריבית מההלוואות שהחברה נתנה לצדדים שלישיים, יחסי הכיסוי של החברה
צפויים להשתפר באופן משמעותי ועשויים להשליך לחיוב על דירוג החברה. יצוין, כי להערכת מידרוג, גם ללא השכרת השטחים הנזכרים לעיל, צפוי שיפור מסוים ביחסי הכיסוי, אך אלו עדיין צפויים להיוותר איטיים ביחס לדירוג. כמו כן, הפיזור הנכסי של החברה אינו בולט בהשוואה לרמת הדירוג. נכון ל-16.12.31 ,הנכס המרכזי של החברה ושלושת הנכסים המרכזיים מייצר כ-%23 וכ-%69 מה- NOP/NOI של החברה. יצוין, כי לצד מספר מגמות חיוביות במגזרי הפעילות השונים בהן פועלת החברה )לדוגמה כניסה של שוכר מהותי בשטחי המסחר בנכס 3CC הממוקם בכיכר קולומבוס במנהטן(, ישנן מגזרים אשר חוו האטה בשנה החולפת, לרבות ענף המלונאות במנהטן )אשר הביא לפגיעה מסוימת בתזרים התפעולי שמלונות החברה מייצרים(, וכן בענף המסחר בארה"ב אשר עלול לפגוע במועד ושכ"ד הצפוי בגין השטח הפנוי בנכס בשדרה ה-5 במנהטן )545-535 Avenue Fifth .)

עם זאת, בבעלות החברה מצבת נכסים איכותית בתחום הנדל"ן המניב )המשמש לצרכי משרדים, מסחר ומגורים(, מלונאות וייזום למגורים )להשכרה ולמכירה( הממוקמת באזורי ביקוש במנהטן, ולאחרונה גם בברוקלין. מח"מ החוזים של השוכרים בנכסים המניבים של החברה מסתכם בכ-5.8 שנים ובולט לחיוב לרמת הדירוג. לחברה יחסי איתנות אשר בולטים לחיוב בהשוואה לרמת הדירוג.

נכון ל-16.12.31 ,יחס החוב ל-CAP ויחס החוב נטו ל-CAP נטו )לאחר איחוד החוב היחסי של חברות מוחזקות המוצגות לפי שיטת השווי המאזני בדוחות הכספיים של החברה( מסתכמים בכ-%43 ובכ-%37 בהתאמה. כמו כן, היקף ההון העצמי של החברה, המסתכם בכ- 3.1 מיליארד דולר )מתוכו כ-8.0 מיליארד, מיוחסים להון הבעלים(, בולט לחיוב גם כן ברמת הדירוג; לבעלי החברה ולצוות הניהולי record Track בייזום, השבחה וניהול נכסים, הכולל ניסיון והתמודדות בעת תקופות של מחזורי עסקים שליליים. האמור לעיל, תורם לנגישות החברה למקורות מימון בשווקי הפעילות המתבטאת, בין היתר, במח"מ הלוואות של כ-10 שנים המאופיינות בתנאים נוחים  של ריבית ואמורטיזציה נמוכה מאוד, באופן התומך בתזרים השיורי מהנכסים ותורם לנראות יכולת שירות החוב. נכון ל-16.12.31 , לחברה יתרות נזילות בסך כ-229 מיליון דולר אשר הינן משמעותית ביחס לחלויות השוטפות של אגרות החוב. יצוין, כי חלק מיתרות הנזילות צפויות לשמש את החברה למימון הייזום בנכסים שבבעלותה ולמתן הלוואות לצדדים שלישיים. הלוואות אלו משפרות את תזרימי המזומנים של החברה באמצעות הכנסות הריבית המתקבלות בגינן.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח, בין היתר, כי החברה תשמור על יחסי מינוף בולטים לחיוב בהשוואה לרמת הדירוג, גם בהתייחס להנחות רגישות של מידרוג לשווים של מספר נכסים )ראו להלן(. כמו כן, התרחיש מניח, כי יחסי הכיסוי יישארו איטיים בטווח הקצר- בינוני )אם כי צפוי שיפור מסוים בשנת 2018 )ויתכנסו בטווח ארוך ליחס חוב נטו ל-FFO של כ-22-20 שנים )ככל שהשטחים הריקים בשדרה החמישית 545-535 יושכרו(. מידרוג מניחה בנוסף, כי החברה תגדיל את היקף ההלוואות הניתנות על ידה לצד ג'. אלו אמורים
ליצור הכנסות ריבית ולשפר את התזרים של החברה. כמו כן, נלקחו בחשבון תרחישי רגישות לירידת שווי של מספר נכסים בעקבות החשיפה לעליית הריבית יחד עם גידול מובנה ב-NOI מהנכסים.