מידרוג קובעת דירוג A1.il לרבוע כחול נדל"ן להנפקת אג"ח בסך של עד 400 מיליון שקל ע.נ

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג
העלאת הדירוג נובעת, בין היתר, מסיומו של הסדר החוב בחברה האם אלון רבוע כחול, בין היתר, באמצעות גיוס חוב חדש בתנאי פריסה אשר מקטינים את החשיפה לצרכים תזרימיים משמעותיים העלולים להשפיע על החברה וכן לאור התקדמות בתהליכי הסדרת המחלוקות מול נאמני חברת מגה;

דירוג החברה נתמך בהקטנת חשיפת החברה אל מול שוכר בודד מרכזי, אשר אף צפויה לקטון עם תחילת הנבת קניון השוק הסיטונאי.

לשם המחשה, חשיפת החברה לשוכר יחיד )קבוצת אלון רבוע כחול( עמדה על כ-%85%-80 בשנים 2014-2012 ,חשיפה זו צפויה להתמתן אף יותר לאחר פתיחתו של קניון השוק הסיטונאי בשנת 2017 ,כאשר הערכות החברה עומדות על כ-%35%-25 חשיפה לחברת יינות ביתן, מתוך סך ה-NOI השנתי של החברה; ממצבת נכסים איכותית הממוקמת ברובה באזורי ביקוש ומציגה שיעורי תפוסה גבוהים לאורך זמן והינה אטרקטיבית לשוכרים פוטנציאליים, שיעור התפוסה בנכסי החברה, נכון ל-2016/06/30 ,עומד על כ-
%93 בממוצע; רמת מינוף נמוכה הבולטת לטובה לרמת הדירוג, כך, שיעור החוב נטו ל-CAP נטו עמד על כ-%48 ושיעור ההון העצמי למאזן עמד על כ-%36( באיחוד יחסי של חברות המוצגות בשיטת השווי המאזני(. יחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO בממוצע על כ-16 בשנים 2015-2013( על בסיס נתוני הדוחות הכספיים המאוחדים, יחס זה איטי יותר בבחינת איחוד יחסי של חברות כלולות, כפי שמידרוג  בוחנת יחסים אלו(. בבחינת איחוד יחסי של חברות כלולות, יחס זה צפוי לנוע בטווח הקצר סביב כ-22 שנים, אשר אינו בולט לטובה לרמת הדירוג, אולם עם הנבה של שנה מלאה של הקניון, להערכת מידרוג, צפוי יחס זה להשתפר ולנוע סביב ה-18 שנים בטווח של עד תום השנתיים הקרובות באופן אשר יהלום את רמת הדירוג; מגמישות פיננסית טובה הנגזרת בעיקר מנכסים לא משועבדים בהיקף משמעותי, כמו כן, נכסי החברה המשועבדים הינם בעלי מינוף נמוך של כ-%49 בממוצע, באופן אשר נותן גמישות פיננסית נוספת בעת הצורך.

כמו כן, החברה שומרת על יתרות נזילות בהיקף משמעותי התואם את צרכי החוב, על פי הדוחות הכספיים ליום 2016/09/30 היקף הנזילות של החברה עמד על כ-397 מ' ₪ וכן החזקה בתיק ני"ע זמין למכירה בהיקף של כ-57 מ' ₪. יש לציין, כי החברה צפויה לשמור על כרית נזילות בהיקף מספק לצרכי שירות החוב וזאת, בין היתר, מהפעילות השוטפת, קבלת תזרים מפירעונה של ההלוואה שנתנה החברה לחברת האם בסך כ-50 מ' ש"ח, מכירה של נכסים ובאמצעות מסירת הדירות בפרויקט המגורים אותו היא מקימה ומשיכת הלוואות הבעלים שנתנו לחברת הבת. הנחת מידרוג היא שהחברה תשמור לפחות על אותה רמת נזילות על אף חלוקת הדיבידנדים וזאת לאור התזרים מהמגורים והנחת מחזור האג"ח; מדיניות הדיבידנד של החברה הינה גורם שלילי על הדירוג לאור הגדלת היקף הדיבידנד ביחס ל-FFO אותו מייצרת החברה. עם זאת היקף הדיבידנד ביחס לפעילות החברה בשנים הקרובות לא צפוי לפגוע ביחסי המינוף.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח כי החברה תשלים את בניית פרויקט המגורים ואת מסירתו על פני כל שנת 2017 .החברה תכיר בהכנסות מהפרויקט וכן קבלת תזרים בגין פירעון הלוואות הבעלים, אשר נתנה לחברה הבת, לרבות החזר ההון העצמי השקוע בפרויקט וזאת במהלך השנים 2019-2017 ,הסיבה לפער הזמנים בין מסירת הדירות לקבלת תזרים המזומנים מהפרויקט הינה לאור שעבוד של עודפי הפרויקט להלוואת הליווי של קניון השוק הסיטונאי, כך שעד להשלמת המימון מחדש בגינו תתכן משיכה של עודפים  בהיקף חלקי בלבד.

תרחיש הבסיס לוקח בחשבון כי המימון מחדש לקניון יתקבל בשנת 2019 .קניון השוק הסיטונאי יחל לפעול בסוף הרבעון הראשון של שנת 2017 בהנבה חלקית על בסיס חוזים חתומים בשיעור גבוה. החברה תקבל את התקבולים בגין ההסדר מול נאמני חברת מגה. תרחיש הבסיס מגלם את חשיפת החברה לצרכי המזומנים של חברת האם באמצעות הגדלת היקף הדיבידנד ביחס לשנים קודמות. יחס המינוף חוב נטו ל-CAP נטו )כפי שמדרוג בוחנת על בסיס איחוד יחסי של חברות כלולות( יעמוד על -%50
%55 ,צפי מידרוג שיחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO צפוי לנוע בתחילה בטווח של 22-18שנים ברמת האיחוד היחסי וינוע עד לכ-16( לאחר הנבה מלאה של הקניון(, כאשר היקף הנזילות צפוי להיוותר גבוה בדומה לרמות אשר החברה שמרה עליהן באופן היסטורי על בסיס המידע שנמסר מהחברה.