מידרוג מותירה על כנו דירוג A1 באופק יציב לחברת קורנרסטון

מידרוג לוגו

שיקולים עיקריים לדירוג
דירוג החברה ואופק מושפעים לחיוב, בין היתר, מפעילות בענף הדיור להשכרה בר השגה מתחום LIHTC בפלורידה המאופיין בביקוש גבוה המתבטא ביציבות ושיעורי תפוסה גבוהים; מפורטפוליו נכסים מניבים, הכולל נכסי מגורים להשכרה ברי השגה, המפגין יציבות לאורך זמן, פיזור נכסי טוב, יחסים תפעוליים שונים טובים יחד עם שיעורי תפוסה גבוהים ויחס שירות הלוואות (DSCR) גבוה של כ-1.9-2; מניסיון הקבוצה והוותק של ההנהלה, המתמחה בנכסי דיור להשכרה בר השגה וניסיון בפעילות בתחום הדיור בכלל; מיחסי כיסוי ההולמים לרמת הדירוג, כך למשל, יחס הכיסוי חוב ל-FFO צפוי לעמוד על 17-19 שנים במהלך השלוש שנים הקרובות; מאסטרטגיית החברה, כפי שהוצגה למדרוג, אשר הינה לפעול בתחום הדיור להשכרה בר השגה בפלורידה, במסגרת נכסים מניבים, תוך שיפור פעילות הנכסים הקיימים והתרחבות עתידית במסגרת של רכישות נכסים מניבים נוספים בתחום הפעילות האמור. ראיה לכך, על פי דיווחי החברה מיום 05/08/2017 הועברו לחברה מקבוצת Cornerstone Group (להלן: "הקבוצה") שני נכסים מניבים בדיור בר השכרה, Logan's Point וTuscany Point, אשר תורמים לסך הNOI של החברה כ-3.1 מיליון דולר, בשיעור LTV של 52%, ושווי נכסי נקי (NAV) של כ- 25.8 מיליון דולר.

דירוג החברה מושפע לשלילה, מיחסי איתנות אשר לא בולטים לחיוב לרמת הדרוג, כך למשל, על פי תרחיש מידרוג, יחס האיתנות של החברה חוב נטו ל-CAP נטו במהלך השנתיים הקרובות צפוי לעמוד בטווח של כ- 59%-61%; בחודש אוגוסט 2017 דיווחה החברה על רכישת זכויות בפרויקט לפיתוח נכס נדל"ן למגורים Audubon Park (להלן: "Audubon") באורלנדו, פלורידה, אשר חושפת את החברה, במידה מסוימת, לסיכוני מימון וייזום מסוימים. עם זאת, אופי הפרויקט, אשר לדברי החברה, הצפוי להסתיים בשלבים, ממתן סיכונים אלו; מסיכון מימון מחדש בשתי הלוואות הבאות לפירעון בשנת 2018, כאשר שיעור המינוף באחת מההלוואות הינו גבוה יחסית, אם כי, סיכון זה מתמתן לאור ניסיון החברה בקבלת מימון לנכסיה; מהיעדר נכסים מניבים לא משועבדים, המשליך לשלילה על רמת הגמישות הפיננסית, אך עם זאת, בהתחשב בשיעור ה-LTV הנמוך על הנכסים המניבים ומועד הפירעון של ההלוואות הבכירות, להערכת מדרוג קיימת גמישות פיננסית מסוימת; מסך שווי הנכסים אשר לא בולט לחיוב לרמת הדרוג.

תרחיש הבסיס של מידרוג כולל הנחות של שמירת פעילות החברה לפי ביצועי 2017, בתוספת ביצועי שני הנכסים החדשים שהועברו לחברה. כמו כן, תרחיש הבסיס מניח תרחישי רגישות באשר לירידת שווי הנכסים, ותרחישי רגישות על היקף ה-NOI הצפוי מהנכס Audubon בשנת 2020. יצוין כי תרחיש הבסיס כולל בחינה של אי צמיחה בהיקף ה-NOI כך שיחסי הכיסוי של החברה, חוב ל-FFO, צפויים לנוע בטווח של כ- 17-19 שנים בין השנים 2017-2020. מבחינת שיעורי והיקפי מינוף החברה, לא נלקחו אירועים משמעותיים מלבד מימון הנכס Audubon ואמורטיזציה שנתית חזויה, לאור תכניות החברה ויציבות הפעילות, כאשר כן הונח כי החברה תצליח לממן מחדש את ההלוואות הבאות לכדי פירעון במהלך תקופת האג"ח, לפחות בהיקף ההלוואה הנוכחי ולפרוס את לוח הסילוקין. יחסי האיתנות של החברה צפויים לנוע בטווח של כ- 59%-61% חוב נטו ל-CAP נטו; כמו כן, מודל הדירוג מניח חלוקת דיבידנד, על פי הערכות החברה של כ-5 מיליון דולר בכפוף לשמירה על מינוף החברה ובהתאם למה שנמסר למידרוג, כי בכוונת החברה לפעול לירידה במינוף החברה בטווח הזמן הקצר.