מידרוג מותירה על כנו דירוג לשיכון בינוי A1 ומותירה את אופק הדירוג שלילי

מידרוג לוגו

הדירוג נתמך, בין היתר, בהיקף הפעילות הנרחב של החברה וגיוונו, הכולל בעיקרו פעילות במגזרי התשתיות בישראל ובחו"ל (בדגש על מדינות אפריקה ואמריקה), ייזום למגורים בישראל ובמרכז ומזרח אירופה, ייזום, החזקה והפעלה של פרויקטי זכיינות, אנרגיה ותשתיות בישראל ונכסים מניבים (בדגש על מרכזים מסחריים בישראל ויח"ד להשכרה בברלין); במובילות החברה במגזרי הייזום למגורים, הקמת תשתיות וזכיינות בישראל, המתבטאת בהיקף ופיזור הפרויקטים ביזום למגורים, וביכולת החברה להקים ולבצע פרויקטים הנדסיים ותשתיתיים רחבי היקף; בהיקף הרווח הגולמי וכנגזר ממנו היקף ה-FFO המשמעותיים שהחברה מייצרת באופן שוטף. סך ה-FFO בממוצע, עומד בשנים האחרונות על כ-400-500 מ' ₪ ולהערכת מידרוג צפוי להישמר בהיקפים אלו בשנים 2017-2018 ואף לצמוח בשנים 2019-2020; מיתרות מזומן עודפות גבוהות בחברות הקבוצה וגמישות אפשרית נוספת המבוססת בעיקרה על היקף נכסים משמעותי בעל פוטנציאל שווי גבוה שלא מתבטא בספרים וניתן למימוש ו\או שעבוד לצורך קבלת מימון, וכן נגישות טובה לשוק ההון; ברווחיות גבוהה יחסית במגזר הייזום למגורים ובמגזר הביצוע בחו"ל; במיצוב החברה על פעילויותיה השונות, ותק הפעילות והניסיון הרחב של ההנהלה, אשר תורמים ליציבות וליכולת החברה לבצע תכנון ארוך-טווח, לבקר באופן שוטף את תוצאות הפעילות ולעמוד בתכניותיה, הן התפעוליות והן התזרימיות; בהבשלת פרויקטים במגזר הזכיינות אשר הקמתם הסתיימה או צפויה להסתיים בשנים הקרובות ונכנסים לשלב התפעול. בהקשר לכך עוד יצוין כי לחברה היסטוריית פעילות ויכולת מוכחת במימוש פרויקטים ונכסים, כחלק ממהלך העסקים השוטף שלה, אשר בשנים האחרונות ייצר לחברה תזרימי מזומנים משמעותיים; בלוח סילוקין נוח לאג"ח הקיימות בשנים הקרובות, בהיקף פירעון שנתי של כ- 260 מ' ₪ בחמש השנים הקרובות, כאשר תזרימי המזומנים אותם מייצרת החברה ממקורותיה השונים אמורים לשרת לוח סילוקין זה.

הדירוג מושפע לשלילה, בין היתר, מחשיפה לתנודתיות ולשחיקות ברווחיות ובהון החברה בכל הקשור לפעילותה במדינות מתפתחות, בדגש על ניגריה ושאר הפעילות במדינות אפריקה השונות; מחשיפה לתנודות בשוק הייזום למגורים, כאשר כלל ענף המגורים מציג מגמת צמצום במכירת דירות בשוק החופשי במהלך השנה האחרונה (בדומה לכלל הענף, מגמה זו משתקפת בירידה במספר חוזי המכר שנחתמו במהלך 01-08/2017 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד) ובירידה בהיקף הקרקעות המשווקות ע"י רמ"י (למעט מכרזי מחיר למשתכן).

בהקשר לכך יצוין, כי לחברה צבר קרקעות משמעותי מאוד ועל כן לחברה תלות פחותה בהיצע הקרקעות המשווקות ע"י רמ"י; מיחסי איתנות שאינם הולמים לרמת הדירוג עם הון למאזן שנע סביב 13% וחוב נטו ל-CAP נטו שנע סביב 75%-65% (יחסים אשר משתקפים מהדוחות הכספיים), יצוין כי לחברה מניות סחירות ושווי גלום של מקרקעין בהיקפים מהותיים אשר מוצגים במאזן החברה על בסיס העלות ההיסטורית; מיחסי כיסוי איטיים מהמצופה לחברה על כלל מגזרי פעילותה. יחסי הכיסוי הנגזרים מהיקף ה- FFO הצפוי ביחס לחוב הפיננסי ברוטו של החברה עומדים על כ-16-18 שנים ויחס חוב נטו (לאחר קיזוז מזומנים עודפים בחברות הקבוצה[1]) ל- FFO עומד על 12-14 שנים; מכך שתזרים החברה נשען, בין היתר, על מימוש נכסים; ממינוי מנכ"ל חדש (בתוקף מ- 01/2018), אשר לא היה בעל תפקיד בחברה בעבר, ויצוין כי סיכון זה מתמתן לאור שדרת הניהול הרחבה הקיימת בחברה.

מידרוג מותירה את האופק השלילי לאור חשש לשחיקה ברווחיות בשל מגמות לא ודאיות בשוק ייזום המגורים בישראל וכן מחשש לשחיקה שתיתכן ברווחיות בפרויקטים בחו"ל בשל סיכוני עלויות ועיכובים במספר פרויקטים, מגבלות על הוצאת מזומנים עודפים מניגריה וכן תיתכן שחיקה ברווחיות כתוצאה משינויים בשערי חליפין של המטבעות המקומיים, בדגש על הניירה הניגרית.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח מימוש תכניות בניה בפרויקטים בייזום למגורים תוך הפעלת תרחישי רגישות להיקף המכירות ומחירי המכירה; שמירה על היקפי הפעילות במגזרי הביצוע בארץ ובחו"ל בהתחשב בתרחישי רגישות על היקף הפעילות ושיעור הרווחיות של הפרויקטים בביצוע, ולשחיקה בשער החליפין של הניירה הניגרי (המהווה חלק מהותי מפעילות חו"ל); השלמת פרויקטים מניבים בתחום הזכיינות והאנרגיה המתחדשת; מימוש חלקי של אחזקות החברה בנכסים מניבים (לרבות זכיינות) לאחר הבשלתם; הרחבת היקף יח"ד להשכרה בחברת איי-די-או בגרמניה תוך המשך הגדלת שכ"ד; שמירה על היקף החוב השוטף וגידול בחוב פרויקטאלי (במקביל להתקדמות הפרויקטים בזכיינות ובאנרגיה); חלוקת דיבידנד שנתי בהיקף דומה לדיבידנד שחולק בשנת 2016.

בהתחשב בתרחישי רגישות שונים, מידרוג מעריכה עלייה מתונה ב FFO וב EBITDA בשנים 2017-2018 (ביחס לשנת 2016) וגידול משמעותי יותר בשנים 2019-2020, בעיקר לאור סיום צפוי של פרויקטים למגורים והבשלת פרויקטים בתחומי הזכיינות והאנרגיה.

ביום 24.09.2017 דיווחה החברה על התקשרות בהסכם עם בעלי מניות נוספים בעלי החזקה מהותית בחברת איידיאו גרופ בע"מ. כניסת ההסכם לתוקף מותנית בהתקיימותם של מספר תנאים מתלים. מידרוג בחנה תרחיש של איחוד איידיאו גרופ ולהערכתה מהלך כזה, ככל שיתבצע, לא ישפיע באופן מהותי על דירוג החברה.