קפיטל מרקטס בהמלצת מנייה לקרן הריט סלע קפיטל נדל"ן

עוז לוי מאיפקס בסקירה על סלע נדל"ן בניהולו של שמואל סלבין. ממליץ על מחיר יעד של 7.27 שח למנייה‎
עוז לוי מאיפקס קפיטל מרקטס בהמלצת מנייה לקרן הריט סלע קפיטל נדל"ן בניהולו של שמואל סלבין. ממליץ על מחיר יעד של 7.27 שח למנייה‎

- בהתאם ליציבות הענף, שומרת החברה גם השנה על יציבות בשיעור התפוסה של נכסיה המסתכמים נכון לסוף הרבעון השלישי על 93.5%.
t להערכתנו, לשיעורי התפוסה הנוכחים קיים פוטנציאל שיפור בטווח הבינוני. זאת, לאור העובדה כי לחברה שני נכסים מהותיים בשיעורי תפוסה נמוכים יחסית, אשר עברו תהליך של מיצוב מחדש בתמהיל השוכרים ולהם פוטנציאל שיפור הדרגתי בתפוסה, כדלהלן:
- בניין אסותא, רעננה – בניין זה התאפיין בשלוש השנים האחרונות בשיעורי תפוסה נמוכים יחסית של כ-75%. בנוסף, שתי חברות היי טק שנרכשו, עזבו את הנכס השנה. לעומת זאת, בזכות השיפוץ המהותי והמיצוב מחדש שביצעה החברה בנכס נחתם הסכם להשכרת שטח של כ- 4,000 מ"ר עם אסותא לתקופה של 25 שנים. ההסכם נכנס לתוקף בתום הרבעון הראשון השנה ובמהלך החציון השני. להערכתנו, הכניסה של אסותא תביא לתפוסה של כ-90% בנכס בטווח הבינוני בזכות כניסה הדרגתית של שוכרים מהתחום, אשר מתאפיינים ביציבות יחסית.
- דיזיין פלוס, ב"ש – לאור הרוויה הקיימת בתחום הקניונים בב"ש והתחרות העזה בענף, סבל הקניון בבאר שבע משיעורי תפוסה נמוכים של כ-70%. החברה ביצעה בנכס, יחד עם השותפה שיכון ובינוי, מיצוב מחדש אשר כלל שינוי שם המתחם ושינוי בתמהיל השוכרים הפועלים בתחום מוצרי הלבשת הבית. להערכתנו, שינוי המיצוב עשוי להביא לעליה הדרגתית בשיעור התפוסה של הנכס בטווח הבינוני.

צמיחה מואצת בנכסי החברה
- החברה רכשה בספטמבר השנה את הבעלות בקניון הפסגה בירושלים בתמורה לסך של כ-224 מ' ₪. לקניון היקף שטחים למסחר בהיקף של כ-9,000 מ"ר, אשר מושכרים כיום לכ-60 שוכרים בתפוסה של כ-92% ומניבים תזרים תפעולי (NOI) בתפוסה מלאה בהיקף שנתי של כ-16.3 מ' ₪, המשקף תשואה של כ-7.3%. להערכתנו, החברה תפעל למיצובו מחדש של הקניון ולשינוי בתמהיל השוכרים, על מנת לשפר את ההכנסות למ"ר.
- החברה רכשה באוגוסט השנה שני מבני תעשיה ולוגיסטיקה באזור התעשייה בחבל יבנה, בשטח כולל של כ-13 א' מ"ר ובתמורה של כ-67 מ' ₪. הנכסים נרכשו בתפוסה מלאה וה-NOI השנתי הצפוי בגינם מסתכם בכ-5.05 מ' ₪, המשקף תשואה של כ-7.54%.
- החברה רכשה במאי השנה במשותף עם ריט 1 ובתמורה לסך של כ-98 מ' ₪ (חלק החברה) את הבעלות על 2 בנייני משרדים באזור התעשייה בלוד. הנכסים כוללים שטח של כ-21,400 מ"ר ו- 660 מקומות חניה והינם מושכרים לכ-20 שוכרים בתפוסה של כ-97% ומניבים בתפוסה מלאה תזרים תפעולי (NOI) בהיקף שנתי של כ-7.3 מ' ₪, המשקף תשואה של כ-7.4%.
t סך הנכסים שרכשה הקרן השנה מסתכמים בהיקף של כ- 389 מ' ₪ והינם מניבים תזרים תפעולי (NOI) בתפוסה מלאה של כ-28.6 מ' ₪, המשקף תשואה של כ-7.36%.

שיעור תשואת FFO של 10.6% על מחיר שוק ותשואת דיבידנד של 6.8%
- להערכתנו, מצבת הנכסים הקיימים של החברה מניבים NOI בהיקף שנתי של כ-150 מ' ₪, ותזרים נקי בהיקף של כ-95 מ' ₪ המשקף תשואתFFO ותשואת דיבידנד על מחיר השוק של כ-10.6% וכ-6.8%, בהתאמה (בהנחת חלוקה של כ-64%).
- בנוסף, להערכתנו, בסביבת המאקרו הנוכחית עשויה החברה להמשיך להגדיל את מצבת נכסיה בכ-350-400 מ' ₪ בשנה, דבר העשוי להביא לגידול הדרגתי ברווח למניה.

לאור כך ולאור העובדה כי החברה נסחרת במכפיל הון של כ-0.98, ממליץ לוי על על מניית החברה בהמלצת תשואת יתר במחיר יעד של כ- 7.27 ₪ למניה.