דירוג ההנפקה מתייחס למבנה ההנפקה, בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 06/10/2016



הדירוג נסמך, בין היתר:

על מצבת נכסים מניבים קיימים בעלת איכות גבוהה, הממוקמת באזורים בעלי ביקוש גבוה בישראל ומפגינה שיפור בשיעורי התפוסה ובהיקף ההכנסות, יחד עם התקדמות בייזום של נכסים מניבים נוספים, כך שבמהלך השנה הקרובה צפויה החברה להשלים את בנייתם של שני נכסים כאשר אחד מושכר מראש וצפוי להניב לחברה NOI בהיקף של כ-9 מיליון ₪ בשנה (הנכס השני טרם הושכר במלואו אך על פי הערכות החברה צפוי, בייצוב מלא, לתרום כ-5.5 מ' ₪ חלק החברה);

על יחסי איתנות בולטים לרמת הדירוג, הבאים לידי ביטוי ביחס החוב נטו ל-CAP נטו של כ-48%, כפי שנגזר מהדוחות הכספיים ליום 30/06/2016 (באיחוד יחסי של חברות המוצגות בשיטת השווי המאזני);

על גידול צפוי בנזילות לאור גיוס סדרת האג"ח וקבלת ליווי בנקאי לפרויקט בשלבי ייזום כך שצפויה נזילות מספקת לתמיכה בלוח הסילוקין; על גמישות טובה ביחס לאג"ח אשר תומכת בנראות היקף המקורות העשויים להידרש לחברה, כך למשל, על פי מידע שנמסר מחברה, נכון ליום 30/06/2016 לחברה היו מסגרות אשראי חתומות ולא מנוצלות כנגד נכסים מניבים בהיקף של כ-159 מ' ₪ וזאת ביחס לאג"ח בהיקף של כ-109 מ' ₪. לאחר תאריך המאזן החברה עשתה שימוש במסגרת אחת בהיקף של כ-22 מ' ₪ לשם הפירעון של סדרת אג"ח ג' בחודש ספטמבר 2016. מטרת הגיוס החדש הינה, בין היתר, פירעון חלק ממסגרת מנוצלת כנגד נכס אחר, כך שתהא זמינה במלואה.

מנגד שיעור הייזום של החברה מסך המאזן הינו גבוה ועומד נכון ליום 30/06/2016 על כ-30%; היקף הפעילות והפיזור אינו בולט לטובה ביחס לדירוג, כך למשל, החברה מחזיקה ב-8 נכסים מניבים בלבד והתלות ב-NOI מנכס בודד עומדת על כ-22% וזאת בעת ששלושת הנכסים המרכזיים תורמים לא פחות מ-59%. עם זאת לאחר סיום הקמתם והתייצבותם של הנכסים בבניה צפוי גידול מסוים בהיקף פעילות החברה ושיפור מסוים בפיזור ה-NOI; פיזור השוכרים עדין נמוך ביחס לרמת הדירוג אף שחל שיפור לעומת הדירוג הקודם, בו השוכר המרכזי היווה כ-20% מכלל הכנסות החברה, נכון למועד הדירוג, השוכר המרכזי מהווה כ-11% ושלושת השוכרים המרכזיים מהווים כ-20% מהכנסות החברה.

תרחיש הבסיס של מידרוג מניח כי החברה תשלים את בניית פרויקט אור יהודה שלב ב' במהלך החודשים הקרובים ותפעל להמשיך ולהגדיל את שיעורי התפוסה בו, כמו כן החברה צפויה להשלים את הקמתו של שלב א' בפרויקט לה גרדיה במחצית שנת 2017, אשר אמור להניב לה הכנסות לאור הסכם חתום מראש. החברה תמשיך בייזום בניין משרדים ברמת החייל, תתחיל בייזום של שלב ב' בפרויקט לה גרדיה וייזום של נכס נוסף במודיעין. החברה לא תחל את הקמתו של שלב ג' בפרויקט לה גרדיה טרם תסתיים הקמתו של שלב ב'. תרחיש הבסיס מניח כי החברה תפעל לגייס חוב אג"ח נוסף למטרת פירעון חוב האג"ח הקיים ולפירעון חוב כנגד נכס מניב אשר בגינו תיוותר מסגרת אשראי חתומה שאיננה מנוצלת ותוכל לשמש את החברה ובכך לשפר את הגמישות. מידרוג צופה כי לאחר הגיוס, השלמת פירעון החוב המדובר והשלמת פירעון האג"ח הנותר בשנת 2016 לחברה תיוותר גמישות מנכסים מניבים וממסגרות חתומות הגבוהה מהיקף האג"ח נטו. יחס הכיסוי חוב נטו ל-CAP נטו צפוי לעמוד על כ49%-54% ויחס הכיסוי חוב נטו ל-FFO צפוי לנוע בטווח של 26-30 שנים. החברה לא תממש נכסים מניבים בתקופה הקרובה ובכך תתמוך בגידול בבסיס ה-NOI, והיקף הדיבידנד לא יעלה על 30% מהרווח השנתי.