בנק אגוד מוריד לאמות השקעות את מחיר היעד ל-8.8 שקל

האנליסט צבי פיקסלר מותיר לחברה המלצת "תשואת יתר"
עם פרסום הדוחות הכספיים של אמות, מעדכנים בבנק איגוד כלפי מטה את מחיר היעד למניית החברה ל-8.8 ₪ לעומת המחיר הקודם של 13.27 ₪ והמלצתנו נותרת "תשואת יתר" עם פרמיה של כ-60% על המחיר נכון ל-09/12/08 (5.496 ₪ למניה). להערכתנו, ההאטה שכבר כאן ואולי אף מיתון, עלולים לפגוע מהותית בפדיון החנויות ולהביא לפיטורי עובדים בחברות ההייטק, מה שיגרור ירידה בפדיון מדמי שכירות בתחום הנדל"ן למשרדים והמסחר. בנוסף, הדיבידנד הענק שהחברה תחלק בסוף החודש בהיקף של כ-425 מיליון ₪ משפיע מהותית על החוב הפיננסי של החברה ומפחית את שווי החברה בהתאם. כמו כן, החברה החליטה על דחיית פיתוחם של שני פרויקטים שהיו אמורים לתרום להכנסות החברה בשנים הקרובות. עם זאת ראוי לציין כי עדיין לא הורגשה האטה מהותית בפדיון מהתחומים אותם ציינו והיתרון המהותי של החברה מול המתחרות הינו בפיזור הנכסים בתחומים נרחבים כך שפגיעה בתחום מסוים תקוזז בגידול בהכנסות מתחום אחר.

להערכתנו, סך הכנסות החברה מדמי שכירות וניהול נכסים ברבעון הרביעי של 2008 יסתכמו בכ-79.4 מיליון ₪, המהווים קיטון של כ-10% לעומת הרבעון השלישי של 2008. הקיטון בהכנסות לעומת הרבעון הקודם ינבע להערכתנו מירידה בפדיון בתחום הנדל"ן למשרדים ומסחר כפי שציינו בתחילה. בנוסף, אנו מעריכים כי הרווח התפעולי הנקי (NOI) יסתכם ברבעון הרביעי של השנה בכ-67.3 מיליון ₪, ירידה של כ-2% לעומת הרבעון הקודם.

הצמיחה הכוללת של החברה בשנים הבאות צפויה לנבוע:
המשבר העולמי שהגיע לישראל החל להשפיע על מרבית הענפים במשק ואין ספק שקרב היום שהשפעותיו, בטווח הזמן הקצר לפחות, יגיעו גם לתחום הנדל"ן המסחרי והנדל"ן למשרדים בישראל. עם זאת, מה שפועל לטובתה של אמות בשונה מחברות נדל"ן אחרות זה הפיזור הרב בתחומי פעילותה והכנסותיה שמגיעות מחמישה תחומים עיקריים, כך שפגיעה בהכנסות בתחום זה או אחר תקוזז על ידי עלייה בהכנסות מתחום אחר. לדוגמה: החברה משכירה מבנים לקמעונאות בתחום הסופרמרקטים, תחום יציב בתקופות של משבר, תוסיפו לזה את החזרה של רשתות השיווק אל תוך השכונות (אזורים בהם לחברה נכסים). ותקבלו פוטנציאל עליית מחירים גם בתקופה זו לעומת תחומים אחרים אשר צפויים להיפגע לדוגמת הנדל"ן המסחרי והמשרדים.
תחום הנדל"ן הייזום- בעקבות ההאטה הצפויה בשווקים והשלכותיהם על תחומי הפעילות, החליטה החברה לעצור שני פרויקטים שביצועם היה צפוי בקרוב: מגדלי אמות כפר שאול בכפר סבא שצפוי לכלול כ-28,000 מ"ר ברוטו להשכרה ומגדל שיאים בנתניה שצפוי היה לכלול כ-20,000 מ"ר. הפסקת פיתוח פרויקטים אלו צפויה לפגוע, בטווח הארוך, בתזרים הכנסות החברה. אך מנגד, בתקופת אי ודאות, עשוי צעד זה להפחית את רמת הסיכון וההוצאות של החברה בטווח הקצר, בינוני. מנגד, החברה ממשיכה לבנות שלושה פרויקטים אחרים: אמות פארק אפק שבנייתו צפויה להסתיים כבר בתחילת 2009, מגדל אמות פלטיניום בפ"ת שבנייתו צפויה להסתיים באמצע שנת 2011 ומגדל משרדים בסיטי שברמת גן שבנייתו צפויה להסתיים בסוף שנת 2012. פרויקטים עתידיים אלו צפויים להערכתנו לתרום מהותית להכנסות בשנים הקרובות. בנוסף החלטת החברה על המשך פיתוח הפרויקטים בתחום הנדל"ן היזום באזורים מרכזיים והפסקת אחרים באזורי הפריפריה הרחוקה יותר מלמדת אותנו כי החברה מעריכה כי להאטה בתחום תשפיע יותר על אזורי הפריפריה מאשר על המכרז.
ראוי לציין כי לאמות השקעות הנהלה איכותית ומקצועית השומרת על רמת שקיפות גבוהה במקביל ליכולת זיהוי עסקאות אטרקטיביות בתחום הנדל"ן. החלטת הנהלת החברה, במידה ותתברר כנכונה, לדחות את פיתוחם של הפרויקטים בפריפריה הרחוקה והמשך פיתוחם של אלו הנמצאים בסנטר צפויה לשמור על היציבות הפיננסית של החברה בטווח הקצר בינוני מחד ובנוסף, לתרום לגידול בהכנסות.

הערכת השווי
הערכת שוויה של אמות השקעות התבססה על שווי הנכסים לפי ה- NOIהשנתי בתוספת הערכת שווי הפרויקטים העתידיים של החברה בכל אחד מתחומי הפעילות בהן היא פועלת. בנוסף, ניכינו עודף התחייבויות פיננסיות (הכוללות את הדיבידנד המיוחד אותו החברה צפויה לחלק בדצמבר ואת הדיבידנד הצפוי ב2009 בסך 0.44 ש"ח– כל רבעון 11 אג' למניה) והוצאות הנהלה וכלליות. סך השווי שהתקבל הינו 1.174 מיליארד ₪. המשקף מחיר מניה של 8.8 ₪ ל-12 החודשים הבאים כ- 60% מעל מחיר השוק הנוכחי של החברה (5.496 ₪ נכון לתאריך: 30/11/2008).