אקסלנס על דו"חות עזראילי: מדובר באחת השחקניות הכי איכותיות בענף, אך מתומחרת ביתר שווי

אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן באקסלנס ברוקראז' על דו"חות עזריאלי, מה מחיר יעד החדש?
עליה ב-NOI –עמד על כ-306 מ' ₪ (צפי 304), גידול של כ-9% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-3% לעומת הרבעון הקודם. הגידול נובע בעיקר מאכלוס שטחים חדשים (קומה 2 באיילון ומהמשך אכלוס בפרו' עזריאלי חולון), וכן מעליית שכ"ד. בנכסים זהים, חל גידול לעומת הרבעון המקביל של כ-1.7% במרכזי המסחר והקניונים,עליה כ-9% במגזר המשרדים (בעיקר מהמשך אכלוס המשרדים בפרו' בחולון), וכ-11% בנכסים בארה"ב (בעיקר התחזקות ה-$ ושיפור בנכסים קיימים).
יציבות בתפוסה ועליה בשווי ההוגן - שיעור התפוסה במגזר מרכזי המסחר ירד מעט ועומד על כ-97%, במגזר המשרדים עלה לכ-99%, בארה"ב יציב, כ-93%. החברה עדכנה הרבעון את השווי ההוגן של הנדל"ן להשקעה, סה"כ חלה עליה של כ-54 מ'. בשווי של מגדלי עזריאלי בת"א (נכס מהותי) נרשם גידול קל של כ-12 מ' ₪ בשווי. שיעור התשואה הממוצע לנכסים המניבים בדוחות נותר זהה, כ-7.5%.
שיפור ב-FFO הרבעוני – עמד על כ-207 מ' ₪, (הצפי 202 מ'), עליה של כ-7% לעומת הרבעון המקביל ושל כ-1% לעומת הקודם.
NAV והשקעות אחרות – ה-NAV הסתכם לכ-134 ₪ למניה, גידול של כ-2% לעומת הרבעון הקודם. שווי ההשקעה בבנק לאומי עלתה והסתכמה לכ-1,127 מ' ש"ח לעומת כ-1,043 ברבעון הקודם. ההשקעה בלאומי קארד הסתכמה לכ-593 מ' ₪ בדומה לרבעון הקודם.
תזרים ודיבידנד –תזרים המזומנים עמד ברבעון על כ-380 מ' ₪, לעומת 391 מ' ₪ במקביל. ה-LTV של עזריאלי ירד מעט, לכ-23%.

בשורה התחתונה,
תוצאות טובות לק. עזריאלי ברמת ה-NOI וה-FFO. הצמיחה מגיעה מנכסים חדשים בישראל (קומה 2 איילון, והמשך אכלוס עזריאלי חולון) ומשיפור בנכסים קיימים. ברבעון השני, נרשמו שערוכים חיוביים בהיקף של כ-54 מ' ש"ח.

ה- Implied Cap הגלום לנכסים בשווי החברה הבוקר עומד על כ-6.3%. אין ספק כי מדובר באחת השחקניות הכי איכותיות בענף, ואולם איכותם הרבה של נכסיה והצמיחה הצפויה בשנים הקרובות, מתומחרת להערכתנו כרגע ביתר בשווי השוק.

אנו ממליצים על ק. עזריאלי בהמלצת תשואת שוק עם מחיר יעד של 145 ₪ למניה.

נקודות עיקריות משיחת הועידה של החברה
1. NOI מנכסים זהים – א. קניונים: נרשמת יציבות בתוצאות במרבית הקניונים, עם עליה קלה בקניונים החזקים. חולשה בבאר שבע (אולם חל שיפור בתוצאות הקניון לעומת שנה שעברה). ב. משרדים – חווים עליית שכ"ד בהחלפת שוכרים.
2. פדיונות – חווים עליה בפדיונות במרבית הקניונים, יש ביקוש של רשתות בינ"ל נוספות לכניסה לישראל.
3. אורבניקה – רשת אופנה דיסקאונט הנכנסת לישראל- סניף של 4,000 מ"ר בב"ש, סניף של כ-2,000 מ"ר בקניון עזריאלי בת"א, ומו"מ לשטח נוסף בקניון חיפה.
4. השפעת הרכבת הקלה בת"א – צופים השפעה לא פשוטה של בעיות תנועה אחרי החגים אשר תשפיע לשלילה על שוק המשרדים בת"א. מנגד, מיקומם של מגדלי עזריאלי ושרונה על צירי תנועה מרכזיים צפוי לבדל אותו מסביבתו ולאפשר גישה גם בתקופת העבודות.
5. השכרות נכסים חדשים (בעיקר חולון, שרונה וראשונים)– קצב השכרות טוב ולפי הצפי. קצב השכרות של כ-K17 מ"ר בשרונה (כולל 10-15 חנויות בחלק המסחרי), חולון שלב ב' – K15.7 מ"ר וראשונים – K6.7 מ"ר משרדים.
6. רכישות חדשות – רוצים לרכוש קרקעות חדשות/נכסים חדשים לצורך התרחבות. מחפשים כל הזמן אופציות להתרחב.
7. דיור מוגן – מקדמים תוכנית להרחבת זכויות הבנייה לצורך השבחת "פאלאס" ת"א (שנרכש לאחרונה). דיור מוגן מודיעין – החלו שיווק לפני כחודש. הסכמים לכ-30 יחידות דיור, הרבה מעל לתחזית. מחפשים גם בתחום זה מגרשים או נכסים קיימים לרכישה.
8. ארה"ב – תרומה חיובית של שער החליפין, וגם תרומה של שיפור בנכסים קיימים. בנכס גלרייה ביוסטון צפוי שוכר גדול לצאת בנובמבר. משלם שכ"ד נמוך, וצופים כי ישכירו את השטחים בעליית שכ"ד משמעותית (מו"מ לגבי 1/3 מהשטח עם חברה גדולה בשכ"ד הגבוה בכ-30%).
9. גרנית – ממשיכים לפעול למימוש נכסים שאינם בליבת הפעילות (אין חדש כרגע).
10. השבחת נכסים – ממשיכים לפעול במרץ לקבלת זכויות בנייה נוספות ושינויי תב"ע בנכסים קיימים.