תגובת נעם פינקו מפסגות לתוצאות עזריאלי לרבעון הראשון

הייזום ממשיך לתרום. המניה לא זולה
[*] NOI - עליה מרשימה של 2% (5 מש"ח) לעומת הרבעון הקודם ל-293 מש"ח). חלה עליה מרשימה של 4% ב-NOI מנכסים זהים לעומת הרבעון המקביל. הצמיחה הינה בעיקר בשטחי המשרדים לאור אכלוס השטחים בפרויקט בחולון וגם בארה"ב (שיפור בתפוסות והתחזקות הדולר). במגזר הקניונים נכסים מובילים בפורטפוליו פיצו על הירידה בנכסים הנמצאים בסביבה תחרותית מאוד.. צמיחה בנכסים חדשים נבעה מהתחלה חלקית מאוד של ההנבה מהקומה השניה באיילון וקניון רמלה.

[*] שערוכים - נרשמו הוצאות שערוכים שליליים של 13 מש"ח בגין השקעות שוטפות בנכסים (שנרשמות כהוצאות מבחינה חשבונאית).
[*] FFO – ה-FFO ירד מ-207 מש"ח ברבעון הקודם ל-205 הרבעון. עם זאת ברבעון הקודם נכנסה הכנסת מס חד"פ שבנטרולה נרשם למעשה גידול של כ-3 מש"ח, בזכות העליה ב-NOI. ה-FFO יגדל משמעותית בהמשך השנה לאחר שהנכסים החדשים יניבו במלואם.
[*] שוק הקניונים עדיין חזק והביקוש לשטחי מסחר בנכסים המובילים עדיין גבוה. עם זאת, הסביבה מאתגרת יותר , בעיקר באזורים מסוימים. להערכתנו לא צפויה כרגע השפעה לרעה על ה NOI של החברה בטווח הקצר, הואיל וקיים פיזור אופטימלי של הנכסים ומרביתם נחשבים מהמובילים בארץ. אלו יפצו על תוצאות חלשות בנכסים פחות מוצלחים או כאלה הסובלים מתחרות. בנוסף, הטבות לשוכרים (השתתפות בהוצאות, מבצעי קד"מ) בדרך כלל לא יבואו לידי ביטוי ב-NOI אלא בסעיפים אחרים במאזן או ברווח והפסד. האטה כלכלית עלולה להוביל לירידה בפדיונות (מה שלא קרה ברבעונים האחרונים).
[*] בשוק המשרדים, אנו מזהים לחץ על דמי השכירות באזור המרכז, אך החברה מציינת כי הביקוש לנכסי המשרדים שלה רב (100% תפוסה) לאור איכותם ומיקומם. ישנם ביקושים גבוהים יחסית במתחמי היי טק (תומך גם כן בנכסי החברה).
[*] ייזום - החברה השקיעה הרבעון כ-355 מש"ח בפיתוח פעילות הייזום, כולל רכישת קרקע חדשה בחולון להרחבת פעילות המשרדים המוצלחת שם. סך ההשקעות בנכסים אלו כבר עומד על כ-2 מיליארד ₪ כאשר עוד כ-3.5 מיליארד ₪ יושקעו לאורך השנים. החברה החלה בהשכרות ראשוניות של פרויקט הענק בשרונה, ומדווחת כי מתנהלים מגעים מתקדמים של שטחים בהיקפים של עשרות אלפי מ"ר בנכסיה השונים שבהקמה. במהלך הרבעון הראשון של 2015 נפתחו בהצלחה הקומה השניה בקניון איילון וקניון רמלה.
[*] בשורה התחתונה: דוח טוב מבחינה תפעולית שמעיד על עוצמת נכסי החברה ועל תרומת היזמות שלה. אנו סבורים כי גם במקרה של האטה החברה תמשיך להציג דוחות סבירים ופעילות הייזום המאסיבית תדע לייצר ערך רב בעתיד. לנוכח המשך ירידת הריבית ותשואות האג"ח עלו מניות הנדל"ן המניב בחדות. נשאלת השאלה: מתי נראה עליית תשואות אג"ח (יותר תלוי במשקים האמריקאי והאירופאי מאשר בנו) ומה תהיה השפעתה על מניות הנדל"ן. אנו סבורים כי כל עוד הריבית תישאר אפסית מניית עזריאלי, על אף שנראית יקרה לא תיתן תשואת חסר והמלצתנו נשארת החזק. עדכונים שהכנסנו למודל (העלאת קלה במכפיל ה-FFO והקטנת המס הנדחה) גרמו להעלאת מחיר היעד מ-140 ל-149, נמוך בכ-8% ממחיר המניה.