דירוג ראשוני לחברת אופטיבייס- דירוג Baa1 באופק יציב להנפקת סדרת אג"ח

בסכום של עד 60 מיליון שקל
מידרוג מודיעה על מתן דירוג Baa1 באופק יציב על הנפקת סדרת אג"ח בסכום של עד 60 מיליון ש"ח ע.נ. אשר תונפק ע"י חברת אופטיבייס בע"מ (להלן: "אופטיבייס" או "החברה"). תמורת ההנפקה תשמש, בין היתר, להשקעות נוכחיות ועתידיות ולפעילות השוטפת של החברה. להערכת החברה תמורת הגיוס תגודר כנגד השקעות עתידיות ככל שיבוצעו במטבע זר.
דירוג האג"ח נערך בהתבסס על נתונים שנמסרו למידרוג עד ליום 06/05/2015 ולמידרוג הזכות לדון שנית בדירוג ולשנות את הדירוג שניתן, בהתאם לתנאי האג"ח בפועל ונתונים נוספים , במידה ואלו ישתנו.
פרופיל החברה

החברה התאגדה ונרשמה בישראל בשנת 1990 תחת השם אופטיבייס מערכות מתקדמות (1990) בע"מ. בשנת 1993 שונה שמה של החברה לאופטיבייס בע"מ תחתיו היא פועלת עד היום (החברה הינה חברה ציבורית אשר מניותיה נסחרות בבורסת NASDAQ). נכון ליום 31.12.2014 החברה מוחזקת ב- 74.07% ע"י קרן משפחתית בשם The Capri Family Foundation. יש לציין, כי עד לשנת 2012 בעל השליטה בחברה היה מר שלמה ויילר, המכהן כיום כמנכ"ל של חברת הבת בבעלות מלאה של החברה (OPTIBASE INC), המנהלת את פעילות החברה בארה"ב. ניסיונו של מר ויילר ברכישת וניהול נדל"ן מניב הינו למעלה מ-30 שנים, בעיקר בארה"ב ושוויץ. מאז הקמתה ועד לשנת 2009, עסקה החברה בתחום תעבורת הווידאו, כאשר בשנת 2009 החברה הרחיבה את תחום פעילותה ונכנסה לתחום הנדל"ן המניב. בשנת 2010 החברה מכרה את כל פעילותה בתחום תעבורת הווידאו וכיום החברה עוסקת ברכישה וניהול של נדל"ן מניב בתחומים שונים במדינות שוויץ וארה"ב. נכון למועד הדו"ח לחברה ארבע אחזקות עיקריות בנכסים מניבים ובפורטפוליו דירות למגורים, הממוקמים במדינות שווייץ וארה"ב:
· שוויץ- שני נכסים מניבים, האחד (CTN) בו החברה מחזיקה ביחד עם חברת "הפניקס", ממוקם בפארק תעשייה בקרבת העיר ג'נבה ובו שישה מבנים המשמשים למסחר, משרדים, מעבדות ועוד (בעיקר בתחום הביוטק והאלקטרוניקה). מבין השוכרים העיקריים בנכס ניתן למצוא, בין היתר, את חברה LEM (אחת החברות המובילות בשוויץ בתחום האלקטרוניקה אשר מלבד פעילותה בשוויץ לחברה פעילות ייצור בסין, יפן ובולגריה).
הנכס השני ממוקם בעיר רומלנג (Rumlang) בקרבת שדה התעופה של ציריך ומשמש למשרדים, אזורי אחסון, לוגיסטיקה ומסחר. מבין השוכרים העיקריים של הנכס ניתן למצוא בין היתר את חברת DHL.
· ארה"ב- החזקה יחד עם שותפים בנכס מניב בתחום המשרדים בפילדלפיה והחזקה נוספת יחד עם שותפים (לרבות חברת "הפניקס") בפורטפוליו של מרכזים מסחריים בטקסס. כמו כן, נכון למועד הדו"ח, נותרו בבעלותה של החברה כ- 25 דירות למגורים במיאמי וזאת לאחר שבחודש אוקטובר 2014 מימשה החברה 11 דירות אשר היו בבעלותה. מימוש הדירות במיאמי צפוי לתרום לתזרים של החברה בטווח הקצר והבינוני.
בנוסף, בהתאם לדיווחי החברה, בחודש דצמבר 2014 החברה חתמה על הסכם לרכישת פורטפוליו של כ- 27 מרכזי קניות באזור בוואריה בגרמניה. השוכר המרכזי בהם הינה חברת EDEKA, אחת מרשתות הקמעונאות המובילות בגרמניה. בהתאם לדוחות השנתיים לשנת 2014 סיום העסקה צפוי במהלך הרבעון השני של שנת 2015.

החברה נסחרת בנאסד"ק בארה"ב ודוחותיה הכספיים מוצגים לפי שיטת ה- US-GAAP ולא בשיטת ה- IFRS

מכיוון שדוחות החברה מוצגים בהתאם לכללי ה-US-GAAP ולא ה-IFRS, נכסי הנדל"ן להשקעה אינם משוערכים בדוחות וצוברים פחת בכל תקופה. בעת בחינת החברה, מידרוג התייחסה לפרופורמה הנגזרת משווי הנכסים בהתאם להערכות שווי מעודכנות של נכסי הנדל"ן המניבים אשר מאוחדים בדוחות לרבות התאמה, בין היתר, של היקף ההון העצמי, המאזן, ה-CAP והרווח הנקי מותאם ל-IFRS בגין סעיפים אלו (לתקופת הפרופורמה בלבד), על מנת שניתוח החברה יעשה על בסיס זהה לחברות מדורגות אחרות.