שי עזר, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI

עדיפה חשיפה באמצעות חברות הבנות
אפריקה פרסמה את תוצאותיה לרבעון השלישי, אין הרבה הפתעות מאחר וכל חברות הבנות כבר דווחו.

נקודות חיוביות – החברה חיזקה משמעותית את מבנה ההון שלה עם השלמת הנפקת הזכויות רבעון שעבר וגיוס סדרה כח'. פעולות אלו הגדילו את יתרת המזומנים שלה לכ 780 נכון לסוף הרבעון ולכ 800 כיום לאחר המרת אופציות אג"ח כח ותשלום ריבית לסדרות כז וכח.

נקודות שליליות – רוסיה. להערכתנו רבעון הבא נראה הרעה בתוצאות של אפי פיתוח שהיא הנכס העיקרי של החברה. לדברי החברה קיים לחץ מצד השוכרים על הורדת מחירי השכירות בקניון אפימול בגלל החלשות הרובל אולם כרגע הם לא נותנים הנחות באופן גורף מאחר והשכר דירה נמוך יחסית לקניונים מתחרים ברוסיה ( 1200 דולר לעומת 3500 למ"ר) והם צופים שהקניון ימשיך להשתפר. לא נחזור על כל ההתפתחויות באפי פיתוח אבל בשורה תחתונה כנראה שנראה הרעה בתוצאות בדוח הבא ועד שהמצב לא ישתפר סביר להניח שלא תהיה באפשרותה של אפי פיתוח לחלק דיבידנד לאפריקה השקעות.


שורה תחתונה, ברמת המניה – נסחרת בפרמיה של כ 8% מה NAV הסחיר שלה. מי שמאמין בקבוצה עדיף לו להיחשף באמצעות חברות הבנות ששם אין סיכון תזרימי בטווח הקרוב/בינוני. מחיר היעד של אפריקה השקעות לפי 80 שח למניה באפריקה נכסים ודולר באפי פיתוח הוא 9.5 שח משקף אפסייד של 66% לעומת אפסייד של 100% באפי פיתוח.

ברמת החוב, כאמור אין סיכון כרגע ברמת שווי הנכסים כאשר ה NAV הסחיר מסתכם במיליארד שח והכלכלי ב 2 מיליארד ₪. מבחינת התזרים, לאור ההתפתחויות החיוביות שתיארנו ברמת חיזוק מבנה ההון , לא פרסמה החברה תזרים. להלן תזרים לשנתיים וחצי הקרובות. ניתן לראות שהחברה יכולה לשרת בהצלחה את החוב שלה עד לפירעונות הכבדים במאי 2017 גם ללא קבלת דיבידנד מאפי פיתוח. אמנם היא תיאלץ לבצע מימושים בארץ ( קרקעות גליל ים וסומייל) , ארה"ב ( בניין הטיימס), רומניה ( קניון קוטרוצ'ן) אולם אלו נכסים טובים בשווקים טובים ואין סיבה שבטווח של השנתיים וחצי הקרובות לא ימכרו. אם עד שנת 2017 המצב ברוסיה לא ישתפר אז ברור שהחברה תהיה בבעיה אבל במידה והמצב יתייצב צריך לזכור שהמקורות של אפי פיתוח הם עצומים ומסתכמים במאות מיליוני דולרים.