אנליסט IBI על אפי פיתוח

שי עזר, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI
אפי פיתוח פרסמה את תוצאותיה לרבעון האחרון ובניגוד מוחלט למצב הכלכלי ברוסיה הציגה תוצאות מצוינות.

קניון אפימול ממשיך להשתפר וה NOI הרבעון הסתכם ב 25 מיליון דולר כלומר קצב של 100 מיליון דולר בשנה. מדובר על גידול של 47% מרבעון מקביל ו 9% מרבעון קודם. להערכתנו חלק גדול מהשיפור נובע מקיטון בהוצאות התפעול. שיעור התפוסה נותר על 82% בדיוק כמו רבעון קודם ושיעור המבקרים גדל ב 8% לעומת קבעון מקביל.

Odinburg - כנראה שהמצב הכלכלי והפיחות ברובל ממשיכים לדחוף משקיעים לרכוש דירות. החברה דווחה על חתימת חוזים למכירת 416 דירות לעומת 269 ברבעון קודם.

Expolon- אי אפשר רק חדשות טובות. השלמת בניית מתחם המשרדים נדחתה וזאת בשל החלטת הדירקטוריון בשינוי תמהיל הפרויקט לאור המצב.

Ozerkovskaya – אין שינוי. להערכתנו החברה תתקשה למכור במצב הכלכלי הנוכחי את יתרת 3 המגדלים.

Botanic – החברה ממשיכה במגעים להחזרת הזכויות בפרויקט. לא נלאה אתכם בפרטים המשפטיים אולם נציין ששווי הפרוייקט בספרים לפני שנמחק לגמרי כתוצאה מפשיטת רגל של השותף שלהם היה כ 70 מיליון דולר – אפסייד גבוה במידה והחברה תשיג את הזכויות בחזרה.


שורה תחתונה, תוצאות טובות החברה מצליחה להציג שיפור תפעולי גבוה למרות המצב הכלכלי. יחד עם זאת ניתן לראות כבר השפעות שליליות על חלק מהפרוייקטים דוגמת Expolon ו Ozerkovskaya. בדוח של החברה יש התייחסות של השמאים למצב הכלכלי בה הם טוענים שלמרות המצב בשל איכות הנכסים והמיקום המרכזי שלהם הם לא ביצעו שינויים בשיעורי ההיוון . החברה מבצעת פעמיים בשנה הערכות שווי ביוני ודצמבר ולא מן הנמנע שאם המצב ברוסיה לא ישתפר נראה הפחתות ברבעון הבא.

במצב נורמלי היינו מעלים את מחיר היעד אולם לאור החרפת המצב בחודש האחרון בעיקר בשל הפיחות המטורף ברובל לעומת הדולר ועליית הריבית ותשואת האג"ח הממשלתי ברוסיה אנחנו מעלים את שיעור הדיסקאונט במודל ה NAV של החברה מה שכנראה יוריד את מחיר היעד שלנו. התפתחויות אלו יכולות להביא להרעה בתוצאות התפעוליות של החברה ואף להפחתות בנכסים. השוכרים בנכסים של אפי פיתוח משלמים בדולרים ולכן פיחות של 40% משמעותו עליה של 40% בשכר הדירה מה שלא הגיוני ולכן אם הרובל לא יבצע תיקון להערכתנו נראה ירידה בתוצאות התפעוליות של החברה ברבעונים הבאים. יחד עם זאת המחיר הנוכחי של אפי פיתוח משקף מכפיל הון של 0.33 והפחתות של למעלה ממיליארד דולר בנכסים!! תרחיש קיצוני מידי ולכן להערכתנו ברמות המחירים הנוכחיים אפי פיתוח עדיין מעניינת אם כי צריך סבלנות. עד שהמצב ברוסיה לא ישתפר החברה תמשיך לסבול ממומנטום שלילי לא משנה אלו דוחות טובים היא תציג.